Base légale : Loi n° 6306 Articles 6/3, 7/6 | Règlement d’application Articles 13, 16/7

Chaque propriétaire impliqué dans la transformation urbaine a le choix entre deux modèles fondamentaux de financement de la construction : le contrat de construction en échange d’appartements et la reconstruction par marché à forfait. Ces deux modèles ne sont pas seulement un choix technique de construction ; ce sont deux voies juridiques et financières radicalement différentes en termes de transfert de propriété, de droit à l’aide au loyer, d’utilisation du soutien aux intérêts, de répartition des risques et de garantie contractuelle. Si ce choix est mal fait, il peut avoir des conséquences irréversibles. Cet article examine en détail les différences entre les deux modèles, lequel est le plus avantageux pour qui, ainsi que les conditions, la procédure et les chiffres actualisés pour 2026 du prêt subventionné par l’État. (Art. L. 6/3, 7/6 — Art. R. 13, 16/7)

Premier modèle : Contrat de construction en échange d’appartements

Dans le contrat de construction en échange d’étages (contrat de construction en échange de parts de terrain), le propriétaire cède au constructeur une partie de sa parcelle ou de la part de terrain de sa section indépendante existante ; le constructeur prend en charge la construction en échange de cette part de terrain et réalise un profit en vendant les sections indépendantes qui lui reviennent après l’achèvement du projet. (Art. L. 6 — Art. R. 13)

Dans ce modèle, le propriétaire n’a pas besoin de payer en espèces pour la construction ; les frais de construction sont couverts par le constructeur. En contrepartie, le propriétaire perd une certaine « part » de sa parcelle, mais il obtient son appartement dans le nouveau bâtiment sans dépenser d’argent. La grande majorité de la transformation urbaine d’Istanbul est réalisée selon ce modèle.

Les principaux avantages du modèle en échange d’étages sont les suivants : Le propriétaire n’a pas de problème de financement de la construction ; le constructeur couvre tous les coûts. Pendant le processus de transformation, la charge financière est minimale. Après la signature du contrat, les dépenses telles que les taxes municipales, les frais de notaire et les droits de timbre sont exemptées. Comme il n’est pas nécessaire d’utiliser un prêt subventionné, une aide au loyer peut être préférée.

Les risques sont les suivants : Il existe un risque de perte de titre de propriété en cas de faillite ou d’abandon par le constructeur ; l’obligation d’assurance achèvement de la construction revêt ici une importance capitale. La part de terrain est perdue ; si une augmentation de l’aménagement ne peut être obtenue, la surface que le propriétaire possédera dans le nouveau bâtiment peut diminuer. La qualité du constructeur et la garantie contractuelle sont déterminantes. (Art. L. 6/6 — Art. R. 13/9g)

Deuxième Modèle : Reconstruction par Méthode Contractuelle

Dans la méthode contractuelle, le propriétaire prend personnellement en charge les frais de construction ; il paie le coût des travaux à une entreprise de construction et, une fois le bâtiment achevé, il reçoit toutes les sections indépendantes sans perdre sa part de terrain. Il n’y a pas de transfert de titre de propriété au constructeur. (Art. R. 13)

Les principaux avantages de ce modèle sont : La part de terrain n’est pas perdue ; l’intégralité du bâtiment appartient aux propriétaires une fois la construction achevée. Le risque lié au titre de propriété en cas de faillite de l’entrepreneur est beaucoup plus limité ; un système de paiement par acomptes basé sur l’avancement des travaux peut être mis en place. Ce modèle peut être privilégié pour des projets de moindre envergure ou lorsque les offres existantes des entrepreneurs sont jugées insuffisantes. Le projet peut avancer de manière plus transparente et sous contrôle.

Quant à ses risques, ils sont les suivants : Un financement en espèces important est nécessaire ; le mécanisme de prêt subventionné par l’État est précisément conçu pour répondre à ce besoin. Les coûts peuvent être plus élevés car l’entrepreneur fixe lui-même sa marge bénéficiaire. La charge de coordination incombe aux copropriétaires.

Comparaison Complète des Deux Modèles

Crédit d’État à Taux Bonifié : Fondement Juridique

Le paragraphe 6 de l’article 7 de la loi n° 6306 stipule que le Ministère de l’Environnement, de l’Urbanisme et du Changement Climatique peut fournir un soutien en matière d’intérêts pour les prêts contractés auprès des banques par ceux qui souhaitent construire ou acquérir leur logement ou leur lieu de travail avec leurs propres moyens. Les procédures et principes concernant le soutien en matière d’intérêts sont déterminés par un Décret Présidentiel ; le Ministère met en œuvre ce soutien par l’intermédiaire des banques publiques avec lesquelles il a signé des protocoles dans ce cadre. (Art. L. 7/6 — Art. R. 16/7)

L’article 16 du Règlement d’Application stipule clairement que le soutien en matière d’intérêts et l’aide au loyer ne peuvent être reçus simultanément : Ceux qui bénéficient de l’aide au loyer ne peuvent pas bénéficier du soutien en matière d’intérêts, et ceux qui bénéficient du soutien en matière d’intérêts ne peuvent pas bénéficier de l’aide au loyer. (Art. R. 16/7)

Qui peut bénéficier du prêt ? Conditions d’éligibilité

Les personnes pouvant bénéficier du prêt de transformation urbaine avec soutien d’intérêts sont les suivantes : (Art. L. 7/6 — Art. R. 16/7)

Les propriétaires, personnes physiques ou morales, détenant une part quelconque dans un bâtiment situé dans une zone à risque ou identifié comme une structure à risque ; les locataires résidant dans ledit bâtiment depuis au moins 1 an ; et les ayants droit de bidonvilles peuvent également être considérés comme éligibles dans le cadre des principes déterminés par le Ministère.

L’évacuation par accord est une condition préalable. Il est obligatoire que le bâtiment soit identifié comme une structure à risque par un rapport technique. La demande de prêt doit être effectuée au plus tard un an après la date d’évacuation ; si ce délai est dépassé, le droit de bénéficier du soutien en matière d’intérêts est annulé. (Art. L. 7/6 — Art. R. 16/7)

Banques auprès desquelles déposer une demande

Les principales banques ayant signé un protocole avec le Ministère et accordant des prêts de transformation urbaine subventionnés par les intérêts à partir de 2026 sont les suivantes :

Ziraat Bankası, Halkbank, Vakıfbank, Ziraat Katılım Bankası, Vakıf Katılım Bankası, Emlak Katılım Bankası. Pour une liste complète et à jour, il est recommandé de consulter la liste des banques protocolaires sur la page officielle de la Présidence de la Transformation Urbaine, altyapi.csb.gov.tr ; le Ministère peut signer des protocoles avec de nouvelles banques. (Art. 7/6)

Taux de subvention d’intérêt, limites de crédit et campagne « La Moitié à Notre Charge » pour 2026 — Tableau actualisé d’Istanbul

A) Prêt standard 6306 subventionné par les intérêts (Toute la Turquie)

Remboursement : Commence 2 ans après le permis de construire. Pas d’intérêt la première année ; les années suivantes, une mise à jour est effectuée à hauteur de la moitié de l’IPC. Aucune condition de revenu ou de score de crédit n’est requise.

B) Campagne « La Moitié c’est Nous » — Uniquement les 39 districts d’Istanbul (Date limite de candidature : 31 décembre 2026)

Dans le cadre de la campagne « La Moitié c’est Nous », un soutien total de 1.875.000 TL est offert pour chaque logement, avec des montants actualisés en avril 2025, comprenant une subvention de 875 mille TL, un crédit de 875 mille TL et une aide au déménagement de 125 mille TL. E

Pour chaque logement supplémentaire du bénéficiaire, une opportunité de crédit de 1.750.000 TL est également offerte. A

C) Transformation par zone (TOKİ / Emlak Konut — Modèle de site)

Lors des grandes transformations basées sur des zones, lorsque TOKİ ou Emlak Konut se chargent de la construction, une subvention de 875 000 TL et une aide au déménagement de 125 000 TL sont accordées à chaque bénéficiaire. Le montant de la subvention est déduit du coût du bâtiment ; la dette restante est remboursée par des versements à long terme. M

D) Aide à l’évacuation pour les locataires dans le cadre de « La moitié, c’est nous »

Les locataires ne peuvent pas bénéficier directement de la subvention et de l’aide au crédit ; cependant, en cas d’évacuation de la structure à risque, ils peuvent bénéficier d’une aide à l’évacuation de 125 000 TL.

E) Situation actuelle de la campagne (2026)

Avec le décret présidentiel du 27 février 2026, l’obligation d’avoir établi une servitude d’étage a été supprimée ; toutes les sections indépendantes dont le diagnostic de structure à risque a été achevé avant le 31 décembre 2026 pourront bénéficier de la campagne. Bien qu’aucune décision officielle concernant la prolongation de la campagne n’ait été annoncée en date d’avril 2026, la date limite du 31 décembre 2026 reste valide.

Tableau récapitulatif des différences : Crédit standard vs. La moitié, c’est nous

Taux de soutien aux intérêts et limites de crédit pour l’année 2026

Les taux de soutien aux intérêts et les montants maximaux des prêts sont déterminés par décret présidentiel et peuvent être mis à jour. Les chiffres valables à partir de l’année 2026 sont les suivants :

Taux de soutien des intérêts (Halkbank 2026):

Ces aides réduisent le coût net du prêt pour le bénéficiaire en étant déduites du taux d’intérêt du marché appliqué par la banque. L’État ne verse pas directement l’aide aux intérêts au bénéficiaire ; il la répercute sur la banque, réduisant ainsi les mensualités.

Calendrier de Remboursement du Crédit : Avantage Important

L’avantage le plus crucial du crédit de transformation urbaine subventionné par les intérêts est le report des remboursements. Les remboursements du crédit commencent 2 ans après l’obtention du permis de construire. Pendant cette période de franchise de 2 ans, la nouvelle construction est achevée et les dépenses de logement temporaire du bénéficiaire sont allégées. Aucun intérêt n’est appliqué la première année de remboursement. Les années suivantes, une mise à jour est effectuée à hauteur de la moitié du taux d’IPC (Indice des Prix à la Consommation). (Art. 7/6 de la Loi)

Pour concrétiser cette structure avec des chiffres : Un crédit de 1.250.000 TL est remboursé par des mensualités sur une période de 10 ans, débutant 2 ans après la date du permis. La différence de mensualité, réduite grâce au soutien du Ministère par rapport au taux d’intérêt du marché, varie selon les banques et les conditions, et peut atteindre des centaines de milliers de livres turques à long terme.

Processus de Demande Étape par Étape

La procédure d’utilisation du crédit subventionné par les intérêts se compose de plusieurs étapes et nécessite une coordination entre le Ministère et la banque.

La première étape est la finalisation de la détermination de la structure à risque. Pour pouvoir déposer une demande de crédit, une annotation de structure à risque doit avoir été inscrite au cadastre et la détermination doit être finalisée. (Art. 3/1 de la Loi — Art. 7/4 du Règlement)

La deuxième étape est l’évacuation par accord. L’évacuation de la structure par accord est obligatoire. Des difficultés peuvent survenir lors de la demande de crédit pour les structures évacuées par expulsion forcée. (Art. 16/7 du Règlement)

À la troisième étape, le bénéficiaire fait une demande individuelle auprès de la banque partenaire qu’il a choisie. La banque évalue la demande dans le cadre des dispositions du protocole et de sa propre réglementation en matière de crédit. La banque n’exige pas de conditions de revenu ou de cote de crédit ; cependant, elle se réserve le droit d’évaluer la capacité de remboursement. (Art. 7/6 de la Loi)

À la quatrième étape, la banque notifie au Ministère la liste des ayants droit qu’elle juge éligibles au crédit. Le Ministère évalue la demande dans le cadre de la loi 6306 et notifie à la banque les bénéficiaires de la subvention d’intérêts.

À la cinquième étape, le crédit est débloqué après l’approbation du Ministère. Les étapes de paiement sont effectuées progressivement en fonction de l’avancement de la construction : au début de la construction, à l’achèvement du système porteur, au stade du plâtrage et à la réception du permis d’occupation.

Documents Requis pour la Demande

Les banques protocolaires demandent généralement les documents suivants : une pièce d’identité valide ; un rapport d’identification de bâtiment à risque et un document indiquant la mention au registre foncier ; le titre de propriété (certificat d’enregistrement foncier) ; un document attestant de l’évacuation par accord ou un procès-verbal d’expulsion ; le permis de construire ou le document de demande (pour le crédit de construction de logement) ; un justificatif de revenus ou une déclaration de capacité de paiement ; le document de projet et de contrat (en cas de méthode d’engagement). Des documents supplémentaires peuvent être demandés d’une banque à l’autre ; il est recommandé d’obtenir la liste actualisée des documents auprès de l’agence bancaire concernée avant la demande.

Avantage du Certificat de Performance Énergétique : Subvention d’Intérêts Supplémentaire

La classe de performance énergétique du nouveau bâtiment à construire affecte directement le montant de la subvention d’intérêts. Si un certificat de performance énergétique de classe A est obtenu, le Ministère ajoute un soutien supplémentaire de 100 points de base (un pour cent) à la subvention d’intérêts ; pour la classe B, ce soutien supplémentaire est de 50 points de base. Pour bénéficier de cet avantage, il est impératif que la conception du bâtiment, au stade du projet, réponde aux exigences d’économie d’énergie. Le conseil en certificat de performance énergétique prend donc de l’importance durant le processus de projet.

Deux Modèles et Soutien de l’État : Matrice de Décision Combinée

Erreurs Fréquemment Commises

Tenter de changer le choix du modèle après la signature du contrat : Le passage d’un contrat en échange d’unités à un contrat à forfait après la signature du contrat crée d’importantes complications juridiques. Il est impératif de clarifier le choix du modèle avant la sélection de l’entrepreneur.

Demander un soutien d’intérêt puis solliciter une aide au loyer : Les deux aides s’excluent mutuellement ; avoir fait une demande de soutien d’intérêt annule le droit à l’aide au loyer. (Art. R. 16/7)

Demander un crédit un an après la date d’évacuation : Dans ce cas, le droit de bénéficier du soutien d’intérêt est annulé ; le crédit doit être utilisé aux conditions du marché.

Définir un faible pourcentage de part foncière dans un contrat de construction en échange de terrain : Plus la part cédée à l’entrepreneur est élevée, moins la surface que le propriétaire pourra obtenir du nouveau bâtiment est grande. Les contrats signés sans étude de marché entraînent des préjudices à long terme.

Signer un contrat sans assurance d’achèvement de bâtiment : Dans le modèle de construction en échange de terrain, l’entrepreneur est tenu de souscrire une assurance d’achèvement de bâtiment avant d’obtenir le permis de construire. Signer un contrat sans cette garantie signifie être totalement vulnérable en cas de faillite de l’entrepreneur. (Art. L. 6/6 — Art. R. 13/9g)

Conseils Pratiques

Ne choisissez pas de modèle avant de connaître votre situation d’urbanisme. Sachez qu’il est impossible d’évaluer de manière réaliste un modèle ou une offre d’entrepreneur sans connaître les conditions d’aménagement actuelles et potentielles de votre bâtiment — indice d’occupation des sols, hauteur d’étage, taille de la parcelle.

Demandez plusieurs devis. Dans le modèle de construction en échange de terrain, comparez les pourcentages de part foncière en obtenant des offres de différents entrepreneurs ; pour le modèle de contrat d’entreprise, obtenez des offres de prix au m² de différentes entreprises de construction.

Faites examiner le contrat par un avocat. Les contrats des deux modèles sont extrêmement complexes. Le pourcentage de part foncière, la date de livraison, les pénalités de retard, l’assurance d’achèvement de bâtiment, l’attribution des sections indépendantes, le plan de paiement progressif et les conditions de résiliation doivent impérativement être examinés par un avocat spécialisé en rénovation urbaine.

Déposez votre demande de subvention d’intérêts immédiatement après l’évacuation. Afin de ne pas manquer le délai d’un an, lancez le processus de demande dès que l’évacuation a lieu ; tenez également compte du temps supplémentaire nécessaire pour le certificat de performance énergétique lors de la phase de planification.

Pourquoi le soutien d’un avocat spécialisé est-il nécessaire ?

Le choix du modèle et la décision de financement sont les étapes les plus déterminantes du processus de transformation urbaine et constituent la base de toutes les relations juridiques ultérieures. En tant que Cabinet d’avocats 2M Hukuk, nous observons ce qui suit dans le cadre de nos services de conseil en transformation urbaine que nous menons à travers Istanbul, notamment à Tuzla :

Les contrats de construction en échange d’appartements contiennent souvent des clauses défavorables au propriétaire : de faibles pénalités en cas de retard, de larges droits de résiliation accordés à l’entrepreneur, des ambiguïtés dans l’attribution des lots indépendants. Un avocat spécialisé en transformation urbaine peut examiner ces contrats avant leur signature pour faire ajouter des clauses protégeant les intérêts du propriétaire ou identifier et faire corriger les clauses erronées.

Le système de paiement par avancement dans la méthode d’engagement, l’accord entre vous et la banque, et le contrat avec l’entrepreneur nécessitent des évaluations juridiques distinctes. Le soutien d’un avocat en transformation urbaine à Istanbul joue un rôle déterminant pour le suivi de la demande de subvention d’intérêts auprès de la banque, le suivi du processus d’approbation ministérielle et l’utilisation efficace de la voie de recours en cas de rejet de la demande.

Les mécanismes juridiques à mettre en œuvre en cas de retard ou de faillite de l’entrepreneur dans le modèle de contrepartie en nature — demande d’assurance achèvement de construction, demande de résiliation administrative, restitution du titre de propriété — doivent également être gérés de manière coordonnée par le même avocat spécialisé en rénovation urbaine. Le Cabinet d’avocats 2M Hukuk, qui vous accompagne à toutes ces étapes dans le cadre du conseil en rénovation urbaine, offre ses services dans tout Istanbul en tant qu’avocat de Tuzla.

Conclusion

Le choix entre les modèles de contrepartie en nature et de construction par engagement dans la rénovation urbaine est déterminé par des facteurs tels que l’état d’urbanisme, la taille de la part foncière, la fiabilité de l’entrepreneur et le besoin de liquidités. Dans le modèle de contrepartie en nature, aucune liquidité n’est requise, mais la part foncière est perdue ; dans le modèle par engagement, il n’y a pas de perte foncière, mais un financement de la construction est nécessaire, et c’est là qu’intervient le prêt subventionné par l’État. Le soutien aux intérêts est fourni par une contribution du Ministère allant jusqu’à 1 250 000 TL par unité indépendante, avec une échéance de 120 mois et un taux annuel variant entre 7,2% et 8,4%; le remboursement commence 2 ans après l’obtention du permis de construire. L’aide au loyer et le soutien aux intérêts ne peuvent pas être utilisés simultanément ; ce choix doit être fait avant l’évacuation. (Loi Art. 6/3, 7/6 — Règl. Art. 13, 16/7)

Cet article a été préparé sur la base de la loi n° 6306 (Art. 6/3, 7/6) et de son règlement d’application (Art. 13, 16/7), ainsi que des pages de prêts actuelles de la Présidence de la Transformation Urbaine, de Ziraat Bankası, de Halkbank et de Vakıfbank, et des données open source, en date d’avril 2026. Les taux de soutien aux intérêts et les plafonds de crédit peuvent être déterminés et mis à jour par décret présidentiel ; veuillez confirmer les conditions actuelles de la banque concernée avant de postuler.