Base légale : Loi n° 6306 Article 3/1 | Règlement d’application Article 7/5

Un procès-verbal affiché à votre porte, une notification e-Devlet reçue sur votre téléphone portable ou une annonce que vous avez vue à la mairie de quartier… Le moment où vous apprenez que votre bâtiment a été identifié comme une « structure à risque » est, pour la plupart des gens, un moment de choc et de grande incertitude. Et si l’évaluation est erronée ? Et si votre bâtiment n’est pas si risqué que cela ? La loi n° 6306 a accordé un droit d’opposition à ses propriétaires ; mais une fenêtre de seulement 15 jours est ouverte pour exercer ce droit et ce délai est de nature préclusive. Cet article traite du processus d’opposition à l’identification d’une structure à risque — depuis où, comment et quand faire appel jusqu’à l’action en annulation à intenter en cas de rejet de l’opposition — dans le cadre de l’article 3 de la loi n° 6306 et de l’article 7 du Règlement d’application, avec des informations actualisées pour 2026. (Art. L. 3/1 — Art. R. 7/5)

Le moment où le délai d’opposition commence : Comment la notification est-elle effectuée ?

Pour comprendre quand commence le délai d’appel, il faut d’abord savoir comment la notification est effectuée. Lorsque la détermination d’une structure à risque est finalisée, la Direction de la Transformation Urbaine ou la municipalité contacte le propriétaire simultanément par trois canaux : (Art. L. 3/2 — Art. R. 7/4)

Le procès-verbal contenant les informations relatives à la constatation est personnellement affiché sur la structure

Une notification électronique est envoyée aux propriétaires via le portail e-Devlet

Elle est annoncée pendant 15 jours dans le bureau du muhtar concerné

La loi définit clairement la date à laquelle la notification est réputée effectuée : Le dernier jour de l’affichage au bureau du muhtar, la notification est réputée avoir été faite à tous les titulaires de droits réels et personnels. C’est-à-dire que le délai d’appel de 15 jours commence à courir à partir du dernier jour de l’affichage au bureau du muhtar. Les structures à risque sont également affichées pendant 15 jours sur le site internet de la Présidence. (Art. L. 3/2 — Art. R. 7/4)

Avertissement critique : Ne pas avoir vu la notification e-Devlet, la non-réception du courrier ou ne pas être informé du procès-verbal affiché sur la structure ne vous protège pas. La procédure de notification est réputée légalement complète, et le délai de 15 jours commence à courir. C’est pourquoi il est d’une importance vitale de suivre attentivement les canaux de notification.

Qui peut faire appel ?

Le droit d’appel n’est accordé qu’aux propriétaires de la structure et à leurs représentants légaux. (Art. L. 3/1 — Art. R. 7/5)

Propriétaires : Les propriétaires des sections indépendantes mentionnées dans l’acte de propriété. Il n’est pas nécessaire que tous les propriétaires fassent appel simultanément ; l’appel d’un seul propriétaire produit des effets pour l’ensemble de la structure.

Représentants légaux : Les mandataires ou les représentants légaux agissant au nom des propriétaires.

Héritiers : En cas de décès du propriétaire, ses héritiers légaux ont le droit de faire opposition.

Les personnes suivantes ne peuvent pas faire opposition : (Art. 7/5 du Règlement)

Locataires

Titulaires de droits réels limités

Autres personnes n’ayant pas la qualité de propriétaire

Note : Bien que les locataires n’aient pas le droit de faire une opposition administrative, rpour l’annulation de la procédure d’identification d’une structure à risque, d’intenter une action en justice devant le tribunal administratif leur droit est réservé.

Où faire opposition ?

La demande d’opposition est déposée par voie de pétition auprès de la Direction de la Transformation Urbaine du lieu où se trouve le bâtiment, ou, si le ministère a délégué son autorité, auprès de la municipalité concernée. (Art. 7/5 du Règlement)

Spécifiquement à Istanbul, la Présidence de la Transformation Urbaine a délégué son autorité aux municipalités de district ; par conséquent, les oppositions à Istanbul sont faites auprès des municipalités de district.

Si le comité technique n’a pas été formé dans la province où l’opposition doit être faite, les pétitions d’opposition et les rapports pertinents sont envoyés à la Direction de la province où se trouve le comité technique autorisé pour cette province. (Art. 7/6 du Règlement)

Comment doit être la pétition d’opposition ?

Les documents requis pour l’opposition sont les suivants : (Art. 7/5 du Règlement)

Pétition d’opposition (motivée et contenant des allégations techniques concrètes)

Photocopie de la pièce d’identité

Titre de propriété actuel

Rapport indépendant ou document d’avis technique, le cas échéant

Des raisons techniques concrètes doivent impérativement être présentées dans la pétition. Des allégations abstraites et non documentées telles que « Que mon bâtiment ne soit pas démoli » ou « mon bâtiment est solide » seront directement rejetées par le comité technique. Les motifs d’opposition valables peuvent être les suivants : (Art. R. 7/5 — Art. R. 10/7)

Prélèvement d’échantillons de carottes à des endroits non conformes au règlement

Incohérences dans les données de l’étude géotechnique

Évaluation incomplète ou erronée du système porteur

Méthodes de calcul non conformes au règlement

Examen effectué sur une partie limitée de la structure au lieu de l’intégralité

Constatation effectuée par une entité non autorisée ou non licenciée

La structure n’a pas encore achevé sa durée de vie économique

Évaluation non basée sur des données scientifiques

Avoir déjà passé un test de résistance sismique

Qui évalue l’objection ? Comment fonctionne le Comité Technique ?

Les objections sont examinées par un Comité Technique de 7 personnes, constitué à la demande de la Présidence. La composition de ce comité est la suivante : (Art. L. 3/1 — Art. R. 9)

4 membres du corps professoral universitaire (de la discipline professionnelle concernée, au moins au niveau de professeur associé)

2 ingénieurs civils + 1 ingénieur géologue ou géophysicien (de l’organisation du Ministère/de la Présidence)

La participation d’au moins 5 membres est obligatoire pour que le comité puisse se réunir ; les décisions sont prises à la majorité des voix. (Art. R. 10/4)

Le comité technique n’est pas lié par les motifs énoncés dans la requête d’opposition ; il examine de nouveau tous les éléments techniques du rapport dans le cadre des Principes concernant la Détection des Bâtiments à Risque. Si nécessaire, il peut visiter le bâtiment sur place et demander de nouveaux échantillons. Si des lacunes sont identifiées dans le rapport, celui-ci est renvoyé à l’organisme agréé pour correction ; une fois les lacunes corrigées, la décision finale est prise quant à savoir si le bâtiment est à risque ou non. (Art. 10/7 du règlement)

Important : Une fois que le comité technique a rendu sa décision suite à l’opposition d’un propriétaire, une nouvelle évaluation de l’opposition pour le même rapport ne sera pas effectuée par un autre propriétaire. (Art. 10/7 du règlement)

Conséquences de l’opposition

La décision du comité technique peut avoir deux issues :

Si l’opposition est acceptée : La décision d’identification de bâtiment à risque est annulée. L’annotation cadastrale sur le bâtiment est levée ; la situation est notifiée au service du cadastre concerné et le bâtiment est retiré de la catégorie des bâtiments à risque. (Art. 7/7 du règlement)

Si l’opposition est rejetée : L’identification du bâtiment à risque devient définitive. Le processus de démolition et de transformation se poursuit. Cependant, cette étape ne marque pas la fin du combat juridique ; les propriétaires peuvent recourir aux voies de recours administratives. (Art. 3/1 de la loi — Art. 7/7 du règlement)

En cas de rejet de l’opposition : Action en annulation

Bien que la décision de rejet du comité technique soit définitive sur le plan administratif, un contrôle judiciaire est toujours possible. Les propriétaires peuvent intenter une action en annulation devant le Tribunal Administratif compétent dans les 30 jours suivant la notification de la décision de rejet. (Art. 6/9 de la loi — Art. 7 du Code de procédure administrative)

Une action en annulation peut être intentée directement contre la constatation, même sans recourir à la voie de l’objection ; dans ce cas, le délai de recours de 30 jours court à compter de la date de notification du rapport.

Décision de Sursis à exécution (YD) : Pourquoi est-elle d’une importance vitale ?

L’introduction d’une action en annulation n’arrête pas automatiquement le processus de démolition. Pendant la procédure judiciaire, la municipalité ou l’administration peut démolir le bâtiment. Il est donc impératif de demander un sursis à exécution (YD) lors de l’introduction de l’action. (Article 27 du Code de procédure administrative)

Si une décision de sursis à exécution n’est pas obtenue, même si l’affaire est gagnée, le bâtiment démoli ne peut être récupéré ; même si une action en indemnisation est intentée, la perte de propriété sera effectivement réalisée. Par conséquent, la demande de sursis à exécution est une étape critique lors de l’introduction d’une action en annulation et le tribunal doit évaluer cette demande sans délai.

Que se passe-t-il si je manque le délai de 15 jours ?

Le délai d’opposition à la constatation de risque structurel est de 15 jours à compter de la date de notification du rapport aux propriétaires et ce délai est préclusif. Les conséquences pratiques de l’expiration du délai peuvent être énumérées comme suit :

1. Le droit d’opposition administrative est complètement supprimé. La direction ou la municipalité ne traite pas les objections déposées après l’expiration du délai et n’effectue aucune enquête. (Art. 7/5 du Règlement)

2. La constatation devient définitive et le processus de démolition commence. Pour les structures non contestées ou dont l’objection a été rejetée, l’Administration accorde un délai de démolition ne dépassant pas 90 jours. Si la démolition n’est pas effectuée dans ce délai, l’administration procède elle-même à la démolition. (Art. 5/3 de la Loi — Art. 8/3 du Règlement)

3. L’annotation au titre de propriété devient permanente. L’annotation de structure à risque n’empêche pas la vente du bien immobilier mais alerte légalement l’acheteur ; la valeur marchande du bien diminue considérablement.

4. L’électricité, l’eau et le gaz naturel peuvent être coupés. Si la démolition n’est pas effectuée dans les délais, l’Administration demande l’arrêt de ces services. (Art. L. 4/3 — Art. R. 8/3c)

5. Les frais de démolition sont recouvrés auprès du propriétaire. Les frais de démolition effectuée par l’Administration sont recouvrés auprès des propriétaires au prorata de leurs parts, conformément à la Loi n° 6183. (Art. L. 5/4 — Art. R. 8/8)

Ce qu’il est encore possible de faire après l’expiration du délai

Même si le délai de recours administratif est dépassé, les voies légales ne sont pas totalement fermées :

Recours direct en annulation : Un recours en annulation peut être introduit devant le tribunal administratif même sans recours administratif préalable contre la constatation. Le délai de recours est de 30 jours à compter de la notification du rapport. Si ce délai n’est pas non plus dépassé, un recours peut être introduit. (Art. L. 6/9)

Allégation d’irrégularité juridique : S’il y a une lacune dans la procédure de notification, une objection peut être soulevée concernant le délai, au motif que la notification a été irrégulière.

Procédure d’accord : Même si la démolition est devenue définitive, un accord peut être recherché dans le cadre de l’article 5 de la Loi pour l’aide au loyer et autres soutiens, avant son exécution. (Art. L. 5/1)

Impact de la décision du Comité technique sur le cadastre

Quelle que soit la décision du comité technique suite à l’objection, le résultat est immédiatement communiqué au bureau du cadastre concerné : (Art. R. 7/7)

Si l’objection est acceptée : La mention de bâtiment à risque dans le registre foncier est levée.

Si l’objection est rejetée : La mention reste en place, et le processus de démolition se poursuit.

Si la constatation a changé suite à une décision de justice : La décision du tribunal est également notifiée de la même manière à la direction du cadastre et l’annotation est mise à jour.

Conseils pratiques : Erreurs critiques commises pendant le processus

Ne faites pas objection avec une pétition abstraite. Il ne suffit pas de dire « Mon bâtiment est solide ». Le comité technique rejette les objections sans motifs d’ingénierie concrets. Si possible, faites préparer une expertise technique indépendante ou un contre-rapport. (Art. R. 10/7)

Suivez la période de 15 jours au jour le jour. L’avis du mukhtar dure 15 jours ; le dernier jour de l’avis est considéré comme la date de notification et le délai d’objection commence ce jour-là. Calculez correctement le début du délai. (Art. R. 7/4-5)

Si vous avez manqué le délai d’objection, vérifiez le délai de 30 jours pour le procès. Après l’expiration du délai d’objection administrative, le délai de 30 jours pour intenter une action en annulation n’est peut-être pas encore écoulé ; obtenez immédiatement une assistance juridique. (Art. L. 6/9)

N’oubliez pas la demande de suspension de l’exécution (YD) dans l’action en annulation. Les actions intentées sans demande de suspension de l’exécution peuvent devenir inopérantes une fois la démolition effectuée. Lors de l’introduction de l’action, demandez impérativement la suspension de l’exécution. (Art. C.P.A. 27)

Suivez régulièrement les canaux de notification. Gardez les notifications e-Devlet activées, vérifiez régulièrement les annonces du mukhtar. « Je ne savais pas » n’est pas une excuse valable. (Art. L. 3/2 — Art. R. 7/4)

Sachez que l’objection d’un seul propriétaire est suffisante. Il n’est pas nécessaire de convaincre les autres propriétaires ; vous pouvez faire votre propre objection seul dans les délais. (Art. R. 7/5)

Conclusion

Dans le cadre de l’article 3 de la loi n° 6306 et de l’article 7/5 du Règlement d’application, l’opposition à la détermination d’une structure à risque doit être faite, dans un délai préclusif de 15 jours, par le biais d’une requête contenant des motifs techniques concrets, auprès de la Direction de la Transformation Urbaine du lieu où se trouve la structure ou de la municipalité compétente. L’opposition est évaluée par un comité technique de 7 personnes ; si elle est acceptée, la restriction est levée, si elle est rejetée, un processus de recours en annulation de 30 jours commence. En cas de non-respect du délai, le droit de recours administratif est complètement perdu, tandis que les voies judiciaires peuvent rester partiellement ouvertes. (Art. L. 3/1 — Art. R. 7/5 — Art. L. 6/9)

Compte tenu de la structure complexe de ce processus, qui a des dimensions à la fois techniques et juridiques, consulter sans tarder un avocat spécialisé en transformation urbaine dès réception de la notification est le moyen le plus sûr de protéger votre droit de propriété.

Pourquoi le soutien d’un avocat spécialisé est-il indispensable ?

Le processus d’opposition à la détermination d’une structure à risque, bien qu’il puisse sembler au premier abord n’être qu’une simple question de requête, est en réalité un processus extrêmement technique et juridique. Le problème le plus courant rencontré par les citoyens d’Istanbul, de Tuzla et des environs dans ce processus est que les oppositions sont faites avec des requêtes non motivées ou que le délai de 15 jours est manqué sans s’en rendre compte.

En tant que Cabinet d’Avocats 2M Hukuk, nous observons ce qui suit dans le cadre de nos services de conseil en droit de la transformation urbaine à Istanbul, et plus particulièrement à Tuzla :

C’est un processus qui exige à la fois des connaissances techniques et juridiques. La pétition d’objection à soumettre au comité technique doit combiner des questions d’ingénierie telles que la procédure de prélèvement d’échantillons de carottes, l’analyse du système porteur et la conformité au règlement avec un langage juridique. Un avocat spécialisé en transformation urbaine peut établir ce pont technico-juridique en travaillant en coordination avec des ingénieurs civils. (Art. R. 10/7)

La gestion des délais est critique. Le délai de 15 jours pour l’objection administrative et le délai de 30 jours pour l’action en annulation qui peut suivre sont consécutifs et extrêmement courts. Un propriétaire recevant une notification de bâtiment à risque à Tuzla ou dans n’importe quel district d’Istanbul devrait contacter un avocat spécialisé en transformation urbaine sans perdre de temps durant ce processus.

Agir rapidement est essentiel pour une décision de suspension d’exécution. La demande de suspension d’exécution (YD), qui doit être faite simultanément avec l’action en annulation, peut être rejetée par le tribunal si elle est irrégulière ou présentée tardivement. Cette situation ouvre la voie à la démolition du bâtiment pendant que l’affaire est en cours.

Il est également nécessaire de gérer stratégiquement le processus de négociation. Même si l’objection n’aboutit pas, le soutien d’un avocat expert en transformation urbaine à Istanbul fait une grande différence pour bénéficier des meilleurs avantages, tels que l’aide au loyer, le logement temporaire et l’aide à la construction avant la démolition. (Art. L. 5/1 — Art. R. 16/1)

Le Cabinet d’avocats 2M Hukuk, où nous exerçons en tant qu’avocat à Tuzla, offre des services concernant les objections aux bâtiments à risque dans le cadre de la loi n° 6306, les actions en annulation, les demandes de suspension d’exécution et le conseil en transformation urbaine. En obtenant un conseil en transformation urbaine adéquat dès le début de votre processus, vous pouvez prévenir la perte de droits tant sur le plan technique que juridique.

Cet article a été préparé sur la base des sources ouvertes actuelles disponibles à partir d’avril 2026, conformément à la Loi n° 6306 (Art. 3/1) et au Règlement d’application (Art. 7/5). Étant donné que chaque situation concrète peut différer, il est recommandé de demander le soutien d’un avocat spécialisé en transformation urbaine pour les procédures juridiques.