Si un délai d’un mois s’est écoulé après l’engagement de quitter les lieux, l’évacuation ne peut-elle pas être demandée, que peut-on faire pour l’évacuation ?

1. Délai de forclusion d’un mois dans l’engagement de quitter les lieux

Conformément à l’article 352/1 du Code des obligations turc (TBK) n° 6098 et à l’article 272 du Code de l’exécution et de la faillite (İİK), pour pouvoir demander l’évacuation sur la base d’un engagement écrit de quitter les lieux, il est impératif d’engager une procédure d’exécution ou d’intenter une action en évacuation dans un délai d’un mois suivant la date convenue.

Conséquence de l’expiration du délai : Selon les décisions de la Cour de Cassation, les affaires intentées après l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la date convenue sont rejetées « pour cause de délai » (6e Chambre Civile de la Cour de Cassation, 2012/17285 ; 2015/9993 K). Dans l’affaire objet de la décision n° 2012/17285 E., 2013/887 K. de la 6e Chambre Civile de la Cour de Cassation, il a été constaté que l’action en évacuation, intentée sur la base de l’engagement de quitter les lieux donné par le locataire, avait été engagée après l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la date d’évacuation convenue. La Cour de Cassation a souligné que les actions fondées sur l’engagement de quitter les lieux doivent impérativement être intentées dans ce délai, et que les mises en demeure ou déclarations de volonté faites antérieurement ne sauraient préserver ce délai, mais qu’il pouvait être préservé si une procédure d’exécution était engagée dans ce délai ; dans le cas d’espèce, l’action n’ayant pas été intentée dans les délais, elle a jugé illégal le prononcé d’une décision d’acceptation au lieu d’un rejet, et a cassé le jugement.

Renouvellement du Contrat : Si l’expulsion n’est pas demandée par voie d’exécution forcée ou de procès dans un délai d’un mois, le contrat de location est réputé prolongé d’un an (Cour de cassation 6e Ch. Civ., 2015/2874 ; 12e Ch., 2007/1826 K).Dans l’affaire qui a fait l’objet de l’arrêt n° 2015/2874 E., 2015/2972 K. de la 6e Chambre Civile de la Cour de cassation ; l’expulsion a été demandée sur la base de l’engagement du locataire de quitter l’immeuble à la fin de la durée du contrat de location, mais il a été constaté que l’affaire avait été intentée après l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la date promise. La Cour de cassation a souligné, conformément à l’article 352/1 du Code des Obligations Turc (TBK), que le droit d’expulsion ne peut pas être exercé si aucune action en justice ou procédure d’exécution forcée n’est engagée dans ce délai, et que le contrat de location sera prolongé d’un an ; dans le cas d’espèce, elle a statué que la demande d’expulsion devait être rejetée en raison du non-respect des délais pour intenter l’action, et a confirmé la décision du tribunal local en corrigeant sa motivation.

2. Démarches et Exceptions Possibles pour l’Expulsion Après l’Expiration du Délai

La demande d’expulsion, même après l’expiration d’un mois à compter de la date spécifiée dans l’engagement d’expulsion, n’est possible qu’à condition que certaines démarches protectrices aient été effectuées dans les délais :

Protection du Délai par la Procédure d’Exécution : Si une procédure d’exécution est engagée dans le mois suivant la date promise, cette procédure préserve le délai pour intenter une action en justice. Dans ce cas, il est également possible d’intenter une action en expulsion après l’expiration du délai d’un mois (Cour de cassation 6e Ch. Civ., 2013/6214; 3e Ch., 2017/6001 K.

Prolongation du délai par notification écrite (Art. 353 du COA) : Si le bailleur a notifié par écrit au locataire, au plus tard dans le délai d’un mois prévu pour l’introduction de l’action, qu’il intentera une action en expulsion, le délai d’introduction de l’action est réputé prolongé d’une année de loyer. Dans ce cas, l’action peut être intentée jusqu’à la fin de l’année de loyer prolongée suivant la notification (3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation, 2018/3080 Décision; 3ème Chambre Civile, 2017/8734 Décision). Dans l’affaire faisant l’objet de la décision n° 2018/3080 E., 2018/6171 K. de la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation ; dans l’action intentée après que l’expulsion n’ait pas eu lieu malgré l’engagement d’expulsion donné par le locataire, le tribunal de première instance a rejeté l’action au motif qu’elle n’avait pas été introduite dans le délai d’un mois. Cependant, la Cour de Cassation a souligné qu’en vertu de l’article 353 du COA, si le bailleur notifie par écrit au locataire, dans le délai imparti, qu’il intentera une action, le délai pour intenter l’action sera prolongé d’une année de loyer ; et a conclu, dans le cas d’espèce, que cette notification avait été faite par lettre de mise en demeure et que l’action avait été introduite dans ce délai prolongé, de sorte que l’action était dans les délais. Pour cette raison, elle a annulé la décision, jugeant illégal le rejet de l’action pour une question de délai alors qu’elle aurait dû être examinée sur le fond.

Nature de la mise en demeure : La simple notification de l’intention d’expulser (lettre de mise en demeure) ne suffit pas à elle seule à préserver le délai ; cette mise en demeure doit contenir une notification explicite « qu’une action sera intentée » dans le cadre de l’article 353 du COA ou une procédure d’exécution forcée doit être directement engagée (6ème Chambre Civile de la Cour de Cassation, 2010/4392 Décision; 2012/2071 ).

3. Principes de procédure et d’application

Voie d’exécution forcée : Une expulsion peut être demandée au bureau d’exécution forcée conformément à l’article 272 du Code de l’exécution forcée et de la faillite (İİK), sur la base d’un engagement d’expulsion. En cas d’opposition du locataire, la procédure d’expulsion est poursuivie par l’introduction d’une action en « mainlevée de l’opposition » ou en « annulation de l’opposition » (Cour de cassation, 6e Ch. civ., 2011/15216 K ; 2016/1966

Délai raisonnable et suivi : Après avoir obtenu le droit à l’expulsion, ce droit doit être exercé dans un délai raisonnable (généralement 1 an). Une inactivité prolongée (par exemple 1,5 an) peut être interprétée comme un renouvellement du contrat de location (Cour de cassation, 12e Ch. civ., 2007/1826 K

4. Évaluation des sources secondaires

Note sur les sources secondaires : Les points suivants fournissent un contexte supplémentaire lorsque les textes de décision contiennent des informations limitées :

Les délais de mise en demeure prévus pour les demandes d’expulsion dans les relations locatives générales (par exemple, 30 jours) ne doivent pas être confondus avec le délai d’un mois pour intenter une action en justice prévu dans l’engagement d’expulsion. En cas de défaut de paiement, l’expiration du délai de paiement doit être attendue (Cour de cassation, 6e Ch. civ., 2014/11048 K

La nature de l’immeuble (par exemple, s’il est soumis à la loi n° 2886) peut modifier la procédure d’expulsion ; dans ce cas, l’expulsion peut être demandée sur la base de l’expiration du terme plutôt que de l’engagement (Cour de cassation, 6e Ch. civ., 2015/3492

Si le délai d’un an (art. 39 du CO) prévu pour l’annulation de l’engagement d’expulsion est dépassé, l’engagement est considéré comme valide et si l’action en justice est intentée dans les délais, l’expulsion peut être ordonnée (Cour de cassation, 6ème chambre civile, 2015/792 K)

En résumé : Si un délai d’un mois s’est écoulé depuis la date indiquée dans l’engagement d’expulsion sans qu’aucune procédure (exécution forcée, action en justice ou notification écrite conformément à l’art. 353 du CO) n’ait été engagée, l’expulsion ne peut être demandée sur la base de cet engagement. Cependant, si une procédure d’exécution a été engagée ou si l’intention d’intenter une action en justice a été notifiée par écrit pendant ce délai, le processus d’expulsion peut être poursuivi même après l’expiration du délai d’un mois.

Questions Fréquemment Posées

Tahliye taahhüdünde 1 aylık süre geçerse kiracı artık çıkarılamaz mı?

Genel kural olarak evet.
Tahliye taahhüdünde belirtilen tarihten itibaren 1 ay içinde icra takibi başlatılmamış, dava açılmamış veya TBK m.353 kapsamında yazılı bildirim yapılmamışsa, o taahhüde dayanarak tahliye talep edilemez. Yargıtay, bu süreyi hak düşürücü süre olarak kabul etmektedir.

1 aylık süre içinde icra takibi başlatılmışsa ama dava açılmamışsa ne olur?

Bu durumda hak korunur.
Süresinde başlatılan icra takibi, daha sonra açılacak tahliye davası için süreyi muhafaza eder. Yani 1 ay geçtikten sonra da itirazın kaldırılması veya tahliye davası açılabilir.

Kiracıya sadece ihtarname göndermek süreyi korur mu?

Hayır.
Sadece “tahliye talebi” içeren ihtarnameler tek başına süre koruyucu değildir.
İhtarın, açıkça “tahliye davası açılacağı” iradesini içermesi gerekir veya doğrudan icra takibi başlatılmalıdır. Aksi halde süre kaybı yaşanır.

Pourquoi un avocat spécialisé est-il nécessaire ?

L’engagement d’expulsion, bien qu’étant l’une des raisons d’expulsion les plus solides dans la pratique, est l’un des domaines où les pertes de droits sont les plus fréquentes. En particulier, un calcul incorrect du délai d’un mois ou une procédure erronée entraîne la perte totale du droit à l’expulsion.

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l’importance de travailler avec un avocat en expulsion à Tuzla / avocat en loyer à Tuzla / avocat en exécution forcée à Tuzla :

📌 Prévention de l’expiration du délai de forclusion

📌 Détermination de la bonne voie à suivre, qu’il s’agisse d’une procédure d’exécution ou d’une action en justice

📌 Préparation d’une notification valide et préservant les délais conformément à l’article 353 du CO

📌 Rendre inefficaces les arguments du locataire selon lesquels « le contrat a été renouvelé »

📍 Élimination du risque de rejet procédural du dossier

📍 Exécution la plus rapide de la décision d’expulsion

Dans la partie anatolienne d’Istanbul, en particulier dans la région de Tuzla – Pendik – Kartal – Tepeören, les pratiques en matière de droit de l’exécution et du bail sont extrêmement sensibles aux détails techniques. Une seule mauvaise étape peut ramener à zéro un processus qui pourrait durer des mois, voire des années.👉 Le Cabinet d’Avocats 2M Hukuk,
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