هل لا يمكن المطالبة بالإخلاء إذا انقضت فترة شهر واحد بعد تعهد الإخلاء، وما الذي يمكن فعله للإخلاء؟

1. مهلة شهر واحد مسقطة للحق في تعهد الإخلاء

وفقًا للمادة 352/1 من قانون الالتزامات التركي رقم 6098 (TBK) والمادة 272 من قانون التنفيذ والإفلاس (İİK)، للمطالبة بالإخلاء بناءً على تعهد إخلاء مكتوب، يجب بدء إجراءات التنفيذ أو رفع دعوى إخلاء خلال شهر واحد من تاريخ التعهد.

نتيجة انقضاء المدة: وفقًا لقرارات محكمة الاستئناف، تُرفض الدعاوى المرفوعة بعد انقضاء مدة شهر واحد من تاريخ التعهد “لجهة المدة” (محكمة الاستئناف الدائرة السادسة، 2012/17285 ؛ 2015/9993 K).في القضية التي كانت موضوع القرار رقم 2012/17285 E., 2013/887 K. الصادر عن الدائرة السادسة المدنية بمحكمة الاستئناف؛ في دعوى الإخلاء المرفوعة بناءً على تعهد الإخلاء المقدم من المستأجر، تبين أن الدعوى أُقيمت بعد انقضاء مدة شهر واحد من تاريخ الإخلاء المتعهد به. أكدت محكمة الاستئناف على أن الدعاوى القائمة على تعهد الإخلاء يجب أن تُقام خلال هذه المدة، وأن الإخطارات أو إعلانات الإرادة المسبقة لن تحمي هذه المدة، ولكن يمكن حماية المدة في حال بدء إجراءات التنفيذ خلالها؛ وفي الحالة المحددة، وحيث لم تُقم الدعوى خلال المدة، اعتبرت المحكمة قرار قبول الدعوى مخالفًا للقانون بدلًا من رفضها، وألغت الحكم.

تجديد العقد: إذا لم يتم طلب الإخلاء عن طريق إجراءات التنفيذ أو الدعوى القضائية خلال فترة شهر واحد، يعتبر عقد الإيجار قد امتد لمدة عام واحد (التمييز، الدائرة السادسة المدنية، 2015/2874؛ الدائرة الثانية عشرة، 2007/1826 K). في القضية التي تناولها قرار الدائرة المدنية السادسة بمحكمة التمييز رقم 2015/2874 أساس، 2015/2972 قرار؛ طُلب الإخلاء بناءً على تعهد المستأجر بإخلاء العقار في نهاية مدة عقد الإيجار، ولكن تبين أن الدعوى رفعت بعد مرور شهر واحد من التاريخ المتعهد به. أكدت محكمة التمييز، وفقًا للمادة 352/1 من قانون الالتزامات التركي (TBK)، أنه في حال عدم رفع دعوى أو عدم اتخاذ إجراءات تنفيذية خلال هذه الفترة، لا يمكن ممارسة حق الإخلاء، وأن عقد الإيجار سيمتد لمدة عام واحد؛ وأشارت إلى ضرورة رفض طلب الإخلاء في الحالة الملموسة لعدم رفع الدعوى في الموعد المحدد، وصادقت على قرار المحكمة المحلية بتصحيح حيثياته.

2. الإجراءات والاستثناءات الممكنة للإخلاء بعد فوات الأجل

لا يمكن طلب الإخلاء بعد مرور شهر واحد من التاريخ المحدد في تعهد الإخلاء إلا بشرط أن تكون بعض الإجراءات الوقائية قد تمت في موعدها:

حماية الأجل بإجراءات التنفيذ: إذا تم بدء إجراءات التنفيذ خلال شهر واحد من التاريخ المتعهد به، فإن هذه الإجراءات تحمي فترة رفع الدعوى. في هذه الحالة، من الممكن رفع دعوى إخلاء حتى بعد مرور فترة الشهر الواحد (التمييز، الدائرة السادسة المدنية، 2013/6214؛ الدائرة الثالثة المدنية، 2017/6001 K).

تمديد المدة بالإخطار الكتابي (المادة 353 من قانون الالتزامات التركي): إذا قام المؤجر بإخطار المستأجر كتابةً بأنه سيرفع دعوى إخلاء، وذلك في غضون المهلة المحددة لشهر واحد لرفع الدعوى على الأكثر، تعتبر مدة رفع الدعوى ممتدة لسنة إيجارية واحدة. في هذه الحالة، يمكن رفع الدعوى حتى نهاية السنة الإيجارية الممتدة التي تلي الإخطار (المحكمة العليا، الدائرة المدنية الثالثة، 2018/3080 K; الدائرة المدنية الثالثة، 2017/8734 K). في القضية موضوع القرار رقم 2018/3080 E.، 2018/6171 K. للمحكمة العليا، الدائرة المدنية الثالثة؛ بعد عدم حدوث الإخلاء بالرغم من التعهد بالإخلاء المقدم من المستأجر، وفي الدعوى المرفوعة، رفضت محكمة الدرجة الأولى الدعوى بحجة أنها لم تُرفع في غضون شهر واحد. ولكن المحكمة العليا أكدت، وفقًا للمادة 353 من قانون الالتزامات التركي، أنه إذا أبلغ المؤجر المستأجر كتابةً في غضون المهلة المحددة بأنه سيرفع دعوى، فإن مدة رفع الدعوى ستمتد لسنة إيجارية واحدة؛ وفي الواقعة الملموسة، توصلت إلى أن هذا الإخطار تم بواسطة إخطار كتابي، وأن الدعوى قد رُفعت ضمن هذه المدة الممتدة، وبالتالي فإن الدعوى في وقتها المحدد. ولهذا السبب، قضت بنقض الحكم، معتبرة أن رفض الدعوى من حيث المدة بدلًا من دراستها من حيث الجوهر يتعارض مع القانون.

طبيعة الإخطار: مجرد الإبلاغ عن نية الإخلاء (الإخطار) لا يعتبر بحد ذاته يحمي المدة؛ يجب أن يتضمن هذا الإخطار إعلانًا واضحًا “بشأن رفع دعوى” ضمن نطاق المادة 353 من قانون الالتزامات التركي، أو يجب أن يتم الشروع في إجراءات التنفيذ مباشرة (المحكمة العليا، الدائرة المدنية السادسة، 2010/4392 K; 2012/2071 ).

3. أسس الإجراءات والتطبيق

طريق التنفيذ الإجباري: بناءً على التعهد بالإخلاء، يمكن طلب الإخلاء من دائرة التنفيذ وفقًا للمادة 272 من قانون التنفيذ والإفلاس. في حال اعتراض المستأجر، تُرفع دعوى “رفع الاعتراض” أو “إبطال الاعتراض” ويستمر إجراء الإخلاء (محكمة النقض، الدائرة السادسة، 2011/15216 K؛ 2016/1966 )

المدة المعقولة والمتابعة: بعد اكتساب حق الإخلاء، يجب ممارسة هذا الحق خلال فترة معقولة (عادةً سنة واحدة). يمكن تفسير البقاء دون حراك لفترة طويلة (على سبيل المثال 1.5 سنة) على أنه تجديد لعقد الإيجار (محكمة النقض، الدائرة الثانية عشرة، 2007/1826 K

4. تقييم المصادر الثانوية

ملاحظة المصدر الثانوي: توفر النقاط التالية سياقًا إضافيًا عند وجود معلومات محدودة في نصوص القرارات:

في علاقات الإيجار العامة، لا ينبغي الخلط بين فترات التخلف عن السداد المحددة لطلب الإخلاء (مثل 30 يومًا) وبين فترة شهر واحد لرفع الدعوى في تعهد الإخلاء. في حالة التخلف عن السداد، يجب انتظار انتهاء فترة الدفع (محكمة النقض، الدائرة السادسة، 2014/11048 K

قد تغير طبيعة العقار (على سبيل المثال، خضوعه للقانون رقم 2886) إجراءات الإخلاء؛ في هذه الحالة، يمكن طلب الإخلاء بناءً على انتهاء المدة بدلاً من التعهد (محكمة النقض، الدائرة السادسة، 2015/3492 )

إذا انقضت مهلة السنة الواحدة المنصوص عليها لإلغاء تعهد الإخلاء (المادة 39 من قانون الالتزامات التركي)، فيُمكن اتخاذ قرار بالإخلاء إذا اعتُبر التعهد ساريًا ورُفعت الدعوى في المدة القانونية (محكمة الاستئناف العليا، الدائرة السادسة، 2015/792 K)

باختصار: إذا مرت فترة شهر واحد دون اتخاذ أي إجراء (مثل متابعة تنفيذ، أو دعوى قضائية، أو إشعار كتابي ضمن نطاق المادة 353 من قانون الالتزامات التركي) اعتبارًا من التاريخ المذكور في تعهد الإخلاء، فلا يمكن طلب الإخلاء بناءً على ذلك التعهد. ولكن، إذا تم اتخاذ إجراءات تنفيذ أو تم إبلاغ كتابي بنية رفع دعوى خلال هذه الفترة، فيمكن متابعة عملية الإخلاء حتى بعد انقضاء فترة الشهر الواحد.

الأسئلة المتكررة

Tahliye taahhüdünde 1 aylık süre geçerse kiracı artık çıkarılamaz mı?

Genel kural olarak evet.
Tahliye taahhüdünde belirtilen tarihten itibaren 1 ay içinde icra takibi başlatılmamış, dava açılmamış veya TBK m.353 kapsamında yazılı bildirim yapılmamışsa, o taahhüde dayanarak tahliye talep edilemez. Yargıtay, bu süreyi hak düşürücü süre olarak kabul etmektedir.

1 aylık süre içinde icra takibi başlatılmışsa ama dava açılmamışsa ne olur?

Bu durumda hak korunur.
Süresinde başlatılan icra takibi, daha sonra açılacak tahliye davası için süreyi muhafaza eder. Yani 1 ay geçtikten sonra da itirazın kaldırılması veya tahliye davası açılabilir.

Kiracıya sadece ihtarname göndermek süreyi korur mu?

Hayır.
Sadece “tahliye talebi” içeren ihtarnameler tek başına süre koruyucu değildir.
İhtarın, açıkça “tahliye davası açılacağı” iradesini içermesi gerekir veya doğrudan icra takibi başlatılmalıdır. Aksi halde süre kaybı yaşanır.

لماذا يعتبر دعم المحامي الخبير ضروريًا؟

تعهد الإخلاء هو أحد أقوى أسباب الإخلاء في التطبيق، ولكنه أيضًا أحد المجالات التي تشهد أكبر قدر من فقدان الحقوق. خاصة الحساب الخاطئ لمدة الشهر الواحد أو اتخاذ إجراء خاطئ، يؤدي إلى زوال حق الإخلاء بشكل كامل.

محامٍ متخصص في ممارسات إسطنبول (توزلا – كارتال – بنديك – تبه أورين)

أهمية العمل مع محامي إخلاء في توزلا / محامي إيجارات في توزلا / محامي تنفيذ في توزلا:

📌 منع فوات المدة القانونية المسقطة للحق

📌 تحديد المسار الصحيح بخصوص رفع دعوى تنفيذ أم دعوى قضائية

📌 إعداد إشعار صالح يحافظ على المدة القانونية ضمن نطاق المادة 353 من قانون الالتزامات التركي

📌 إبطال دفاعات المستأجر بأن “العقد قد تم تجديده”

📅 إزالة خطر رفض الملف شكليًا

📅 تنفيذ قرار الإخلاء بأسرع وقت ممكن

في الجانب الأناضولي من إسطنبول، خاصة في منطقة توزلا – بنديك – كارتال – تيبي أورن، تعد ممارسات قانون التنفيذ والإيجار حساسة للغاية للتفاصيل الفنية. خطوة واحدة خاطئة يمكن أن تعيد العملية إلى نقطة البداية، وهي عملية قد تستغرق أشهرًا أو حتى سنوات.👉 يقدم مكتب 2M للمحاماة،
دعمًا قانونيًا احترافيًا ومقره توزلا في مجالات الإخلاء بناءً على تعهد إخلاء موثق من الكاتب العدل،
إجراءات التنفيذ، إلغاء الاعتراض، الإخلاء القسري ونزاعات الإيجار.