Если после обязательства о выселении прошел 1 месяц, можно ли требовать выселения? Что можно сделать для выселения?

1. Месячный пресекательный срок в обязательстве о выселении

В соответствии со статьей 352/1 Закона Турецкой Республики об обязательствах № 6098 (TBK) и статьей 272 Закона об исполнительном производстве и банкротстве (İİK), для того чтобы требование о выселении на основании письменного обязательства об освобождении помещения было удовлетворено, необходимо начать исполнительное производство или подать иск о выселении в течение одного месяца с даты, указанной в обязательстве.

Последствия пропуска срока: Согласно решениям Кассационного суда, иски, поданные после истечения месячного срока с даты, указанной в обязательстве, отклоняются «по причине пропуска срока» (6-й Гражданский Департамент Кассационного суда, 2012/17285 ; 2015/9993 К).В деле, являвшемся предметом решения 6-го Гражданского Департамента Кассационного суда № 2012/17285 E., 2013/887 K., было установлено, что иск о выселении, поданный на основании обязательства об освобождении помещения, данного арендатором, был подан по истечении 1-месячного срока с даты выселения, указанной в обязательстве. Кассационный суд подчеркнул, что иски, основанные на обязательстве об освобождении помещения, должны быть поданы в течение этого срока, что предварительные предупреждения или заявления о волеизъявлении не сохраняют этот срок, но срок может быть сохранен в случае возбуждения исполнительного производства в течение этого срока; в данном конкретном случае, поскольку иск не был подан в срок, суд признал решение об удовлетворении иска вместо его отклонения незаконным и отменил постановление.

Продление договора: Если в течение одного месяца не будет подано требование о выселении путем исполнительного производства или судебного иска, договор аренды считается продленным на один год (Верховный суд, 6-й гражданский отдел, 2015/2874 ; 12-й гражданский отдел, 2007/1826 Решение). В деле, являющемся предметом решения Верховного суда, 6-й гражданский отдел, за номерами 2015/2874 Э. и 2015/2972 К., требование о выселении было подано на основании обязательства арендатора освободить недвижимость по истечении срока договора аренды, однако было установлено, что иск был подан по истечении 1 месяца с обещанной даты. Верховный суд, согласно ст. 352/1 Обязательственно-правового кодекса Турции (TBK), подчеркнул, что право на выселение не может быть использовано, если в течение этого срока не будет подан иск или не будет начато исполнительное производство, и что договор аренды будет продлен на один год; в данном конкретном случае суд указал, что требование о выселении должно быть отклонено из-за несвоевременной подачи иска, и утвердил решение местного суда, исправив его обоснование.

2. Действия и исключения для выселения, если срок истёк

Несмотря на то, что с даты, указанной в обязательстве о выселении, прошел один месяц, требование о выселении может быть предъявлено только при условии своевременного выполнения определенных защитных действий:

Сохранение срока посредством исполнительного производства: Если исполнительное производство было начато в течение одного месяца после обещанной даты, это производство сохраняет срок для подачи иска. В этом случае подача иска о выселении возможна даже после истечения месячного срока (Верховный суд, 6-й гражданский отдел, 2013/6214; 3-й гражданский отдел, 2017/6001 Решение.

Продление срока посредством письменного уведомления (ст. 353 Обязательственного кодекса Турции): Если арендодатель письменно уведомил арендатора о подаче иска о выселении не позднее чем в течение предусмотренного месячного срока для подачи иска, то срок подачи иска считается продленным на один арендный год. В этом случае иск может быть подан до конца продленного арендного года, следующего за уведомлением (3-я Гражданская палата Верховного суда, 2018/3080 К; 3-я Гражданская палата, 2017/8734 КВ деле, ставшем предметом решения 3-й Гражданской палаты Верховного суда № 2018/3080 Е., 2018/6171 К.; в иске, поданном после того, как выселение не состоялось, несмотря на данное арендатором обязательство о выселении, суд первой инстанции отклонил иск на основании того, что он не был подан в течение 1-месячного срока. Однако Верховный суд подчеркнул, что в соответствии со ст. 353 Обязательственного кодекса Турции, если арендодатель письменно уведомит арендатора о подаче иска в установленный срок, срок подачи иска продлевается на один арендный год; в данном конкретном случае суд установил, что уведомление было сделано посредством нотариального предупреждения и что иск был подан в течение этого продленного срока, заключив, что иск был подан своевременно. Следовательно, суд отменил решение, посчитав неправомерным отклонение иска по срокам, вместо его рассмотрения по существу.

Характер предупреждения: Простое уведомление о намерении выселения (нотариальное предупреждение) само по себе не является достаточным для сохранения срока; это предупреждение должно содержать четкое уведомление «о подаче иска» в рамках ст. 353 Обязательственного кодекса Турции, или должно быть начато прямое исполнительное производство (6-я Гражданская палата Верховного суда, 2010/4392 К; 2012/2071 ).

3. Процедурные и прикладные принципы

Путь принудительного исполнения: На основании обязательства о выселении, выселение может быть запрошено в исполнительном органе в соответствии со статьей 272 Закона об исполнительном производстве и банкротстве (ИИК). В случае возражения арендатора, процесс выселения продолжается путем подачи иска об «отмене возражения» или «аннулировании возражения» (6-я гражданская палата Верховного суда, 2011/15216 К; 2016/1966 

Разумный срок и последующие действия: После получения права на выселение это право должно быть использовано в течение разумного срока (обычно 1 год). Бездействие в течение длительного времени (например, 1,5 года) может быть истолковано как продление договора аренды (12-я гражданская палата Верховного суда, 2007/1826 К

4. Оценка второстепенных источников

Примечание по второстепенным источникам: Следующие моменты предоставляют дополнительный контекст при ограниченности информации в текстах решений:

Не следует путать сроки просрочки (например, 30 дней), предусмотренные для требования о выселении в общих арендных отношениях, с месячным сроком для подачи иска, указанным в обязательстве о выселении. В случае просрочки следует дождаться истечения срока оплаты (6-я гражданская палата Верховного суда, 2014/11048 К

Характер недвижимого имущества (например, его подчинение Закону № 2886) может изменить процедуру выселения; в этом случае выселение может быть запрошено на основании истечения срока, а не обязательства (6-я гражданская палата Верховного суда, 2015/3492 

Если истек предусмотренный 1-летний срок (ст. 39 Обязательственного кодекса Турции) для отмены обязательства о выселении, то обязательство считается действительным, и если иск подан в срок, может быть вынесено решение о выселении (6-я Гражданская палата Кассационного суда, 2015/792 К)

Вкратце: Если с даты, указанной в обязательстве о выселении, прошел 1-месячный срок без каких-либо действий (исполнительное производство, иск или письменное уведомление в рамках ст. 353 Обязательственного кодекса Турции), то требование о выселении на основании этого обязательства не может быть предъявлено. Однако, если в течение этого срока было начато исполнительное производство или письменно сообщено о подаче иска, то процесс выселения может быть продолжен и после истечения месячного срока.

Часто задаваемые вопросы

Tahliye taahhüdünde 1 aylık süre geçerse kiracı artık çıkarılamaz mı?

Genel kural olarak evet.
Tahliye taahhüdünde belirtilen tarihten itibaren 1 ay içinde icra takibi başlatılmamış, dava açılmamış veya TBK m.353 kapsamında yazılı bildirim yapılmamışsa, o taahhüde dayanarak tahliye talep edilemez. Yargıtay, bu süreyi hak düşürücü süre olarak kabul etmektedir.

1 aylık süre içinde icra takibi başlatılmışsa ama dava açılmamışsa ne olur?

Bu durumda hak korunur.
Süresinde başlatılan icra takibi, daha sonra açılacak tahliye davası için süreyi muhafaza eder. Yani 1 ay geçtikten sonra da itirazın kaldırılması veya tahliye davası açılabilir.

Kiracıya sadece ihtarname göndermek süreyi korur mu?

Hayır.
Sadece “tahliye talebi” içeren ihtarnameler tek başına süre koruyucu değildir.
İhtarın, açıkça “tahliye davası açılacağı” iradesini içermesi gerekir veya doğrudan icra takibi başlatılmalıdır. Aksi halde süre kaybı yaşanır.

Почему необходима поддержка юриста-специалиста?

Обязательство о выселении, хотя и является одной из самых сильных причин для выселения на практике, также является одной из областей, где чаще всего происходят потери прав. В частности, неправильный расчет 1-месячного срока или неверные действия приводят к полной потере права на выселение.

Специалист в практике Стамбула (Тузла – Картал – Пендик – Тепеорен)

Важность работы с адвокатом по выселению в Тузле / адвокатом по аренде в Тузле / адвокатом по исполнительному производству в Тузле:

📅 Предотвращение пропуска пресекательного срока

📅 Определение правильного пути относительно того, начинать ли исполнительное производство или подавать иск

📅 Подготовка действительного уведомления, сохраняющего срок, в рамках ст. 353 Обязательственного кодекса Турции

📅 Опровержение доводов арендатора о «продлении договора»

📍 Устранение риска процедурного отклонения дела

📍 Исполнение решения о выселении в кратчайшие сроки

На Анатолийской стороне Стамбула, особенно в районе Тузла – Пендик – Картал – Тепеорен, практика исполнительного и арендного права чрезвычайно чувствительна к техническим деталям. Один неверный шаг может отбросить процесс, который может длиться месяцы или даже годы, к началу.👉 Юридическая фирма «2M Hukuk», расположенная в Тузле, предлагает профессиональную юридическую поддержку в областях:
выселения на основании нотариально заверенного обязательства о выселении,
исполнительного производства, отмены возражения, принудительного выселения и споров по аренде.