Introduction

Cette étude a été préparée dans le but de répondre, à la lumière des décisions de la Cour de cassation et du Conseil d’État, à la question de savoir si des modifications peuvent être apportées aux parties communes des immeubles soumis au régime de la copropriété, et selon quelles procédures et principes ces modifications doivent être réalisées. Les analyses sont basées sur la jurisprudence établie, façonnée dans le cadre des articles pertinents de la loi n° 634 sur la copropriété (KMK), notamment les articles 19, 42 et 44. L’étude aborde des sujets fondamentaux tels que les taux de consentement requis pour les modifications dans les parties communes, les différences de procédure selon la nature de la modification, le rôle de la législation en matière d’urbanisme et les conséquences de l’irrégularité procédurale.

Les décisions judiciaires, tout en se basant sur l’article 19 de la loi sur la copropriété (KMK) concernant les modifications dans les parties communes, ont tracé un cadre détaillé pour les différentes situations rencontrées en pratique.

1. Taux de majorité requis : Distinction entre l’unanimité et les quatre cinquièmes (4/5)

La Cour de cassation considère la nature de la modification à apporter comme un critère fondamental dans la détermination de la procédure à suivre.

Cas nécessitant une majorité des quatre cinquièmes (4/5) : Les modifications qui n’entraînent pas de changement substantiel dans le projet, n’affectent pas la statique du bâtiment et sont généralement de nature bénéfique entrent dans cette catégorie. Comme indiqué dans une décision de la 20e Chambre civile de la Cour de cassation, «…un copropriétaire ne peut effectuer de construction, de réparation, d’installation ou de modification dans les parties communes de l’immeuble principal sans le consentement écrit des quatre cinquièmes de tous les copropriétaires…» (2019/2176 E., 2019/4068 K.) est un principe général. Des opérations telles que l’isolation de la façade extérieure, la construction d’une cheminée (à condition de ne pas nuire aux autres copropriétaires), l’installation d’équipements simples à usage commun dans le jardin peuvent généralement être effectuées avec cette majorité.

Cas nécessitant l’unanimité : Si la modification affecte l’intégrité architecturale et le projet de l’immeuble principal, l’unanimité est une nécessité absolue. L’Assemblée plénière des Chambres civiles de la Cour de cassation a clairement établi cette distinction : alors qu’un accord des 4/5 est suffisant pour les réparations simples, «les modifications substantielles sont des changements qui modifient le projet approuvé de la structure et affectent sa situation architecturale. Pour de tels changements, une décision prise à l’unanimité par tous les copropriétaires est requise.» (2017/1996 E., 2022/5 K.). Des opérations telles que l’intégration d’un balcon dans une pièce, la suppression d’un mur mitoyen pour unir deux sections indépendantes, l’incorporation du grenier, qui est une partie commune, à une section indépendante, sont des exemples de modifications substantielles nécessitant l’unanimité. Dans une décision de la 5e Chambre civile de la Cour de cassation, il a été jugé que l’annulation de la décision de construire un escalier contraire au projet architectural et nécessitant un projet de modification, était justifiée car elle n’avait pas été prise à l’unanimité (2023/3152 E., 2023/8793 K.).

2. Le caractère contraignant de la législation sur l’urbanisme et des approbations des institutions officielles

Le fait que les copropriétaires se soient entendus entre eux n’écarte pas les règles d’urbanisme concernant l’ordre public.

L’insuffisance de l’approbation municipale à elle seule : L’approbation d’un projet de rénovation par la municipalité ne signifie pas que le consentement des copropriétaires a été obtenu et ne remplace pas ce consentement. Comme l’a souligné la 18e Chambre civile de la Cour de cassation, « Pour qu’un projet de rénovation soit valable, la simple approbation par la municipalité ne suffit pas ; la participation et le consentement de l’ensemble des propriétaires de toutes les parties indépendantes de l’immeuble principal sont requis. » (2012/12421 E., 2013/3181 K.).

Non-conformité à la législation sur l’urbanisme : La modification effectuée n’est pas légalement valable même si elle obtient le consentement de tous les copropriétaires, si elle est contraire à la législation sur l’urbanisme. La 5e Chambre civile de la Cour de cassation a indiqué qu’il fallait décider d’interdire l’intervention jugée non conforme aux règles d’urbanisme (2020/7796 E., 2020/9682 K.).

3. L’effet du règlement de copropriété et d’autres situations particulières

Règlement de copropriété : Le règlement de copropriété, qui régit les relations entre copropriétaires et lie tous les propriétaires, peut rendre plus strict le taux de majorité des 4/5 fixé par la loi et exiger l’unanimité. La 5e Chambre civile de la Cour de cassation, dans l’une de ses décisions, a souligné que le rapport de 4/5 avait été porté à l’unanimité par le règlement de copropriété et qu’en conséquence, le consentement de tous les propriétaires devait être recherché (2024/11861 E., 2025/5590 K.).

Réparations d’urgence : Si un défaut dans les parties communes menace de causer un dommage urgent à la structure principale ou à une partie indépendante et que la réparation est impérative, l’intervention nécessaire peut être effectuée par décision de justice sans le consentement des copropriétaires (Cour de cassation, 18e chambre civile, 2015/135 E., 2015/12499 K.).

Coopératives : Si le litige survient dans une structure coopérative, la question est examinée non seulement dans le cadre de la Loi sur la Copropriété (KMK), mais aussi de la Loi sur les Coopératives n° 1163 et du principe d’égalité entre les membres de la coopérative (Cour de cassation, 16e chambre civile, 2008/5734 E., 2009/6535 K.).

Conclusion

Il est possible d’apporter des modifications aux parties communes des immeubles soumis au régime de copropriété, mais ce processus est soumis à des exigences formelles strictes et à un contrôle juridique. La procédure à suivre est déterminée en fonction de la nature de la modification à apporter. Pour les réparations et installations simples n’affectant pas le projet architectural, le consentement écrit des 4/5 des copropriétaires est suffisant ; tandis que pour les modifications substantielles qui altèrent le projet architectural du bâtiment, affectent sa stabilité statique ou intègrent une partie commune à une unité indépendante, une décision à l’unanimité de tous les copropriétaires est obligatoire. Dans les deux cas, il est impératif que la modification soit conforme à la législation d’urbanisme et respecte les dispositions plus strictes du règlement de copropriété. Les modifications apportées sans respecter ces procédures seront soumises à la sanction de la remise en état par décision de justice, à la demande des autres copropriétaires. Une proposition d’article./p>  »

Pourquoi un avocat spécialisé est-il nécessaire ?

Dans les gestions d’immeubles ou de résidences soumises au régime de la copropriété, les modifications apportées aux parties communes sont un sujet juridiquement très technique. La détermination des majorités requises, la validité des approbations municipales, la conformité au projet et les conditions de consentement des propriétaires sont fréquemment source de litiges et de poursuites judiciaires. C’est pourquoi, en particulier dans les processus de développement rapide des constructions dans des régions telles que Çayırova, Tuzla, Pendik, Tepeören, Bayramoğlu, Mercan, Aydıntepe, Aydınlı et Orhanlı, le soutien professionnel d’un avocat expérimenté dans le domaine du droit de la copropriété revêt une grande importance.

Un avocat d’Istanbul ou un avocat spécialisé en copropriété de Çayırova, ne se contente pas d’appliquer les articles 19, 42 et 44 de la loi sur la copropriété ; il conseille également son client sur des détails complexes tels que la conformité à la législation d’urbanisme, l’approbation municipale, les dispositions du règlement de copropriété et la distinction entre unanimité et majorité des quatre cinquièmes. Des décisions erronées peuvent entraîner des actions en justice pour l’annulation et la remise en état des modifications illégales apportées aux parties communes. Dans de tels cas, un avocat spécialisé en copropriété anticipe les risques juridiques dès le début du processus, définit la bonne stratégie et propose une solution par voie de conciliation ou de contentieux entre les parties.