Введение

Эта работа подготовлена с целью ответа на вопрос о том, можно ли вносить изменения в общие зоны основных объектов недвижимости, подлежащих праву кондоминиума, и по каким процедурам и принципам должны осуществляться эти изменения, в свете решений Верховного апелляционного суда (Yargıtay) и Государственного совета (Danıştay). Исследования основаны на устоявшейся судебной практике, сформированной в рамках соответствующих статей Закона о кондоминиуме № 634 (KMK), в частности, статей 19, 42 и 44. Работа охватывает такие основные вопросы, как требуемые коэффициенты согласия для изменений в общих зонах, процедурные различия в зависимости от характера изменения, роль градостроительного законодательства и последствия нарушения процедуры.

Судебные решения, хотя и основываются на статье 19 Закона о кондоминиуме (КМК) в вопросах изменений в общих зонах, тем не менее, установили подробную структуру для различных ситуаций, возникающих на практике.

1. Требуемые коэффициенты большинства: Различие между единогласием и четырьмя пятыми (4/5)

Верховный апелляционный суд (Yargıtay) принимает характер вносимого изменения как основной критерий при определении применяемой процедуры.

Случаи, требующие большинства в четыре пятых (4/5): К этой категории относятся изменения, которые не вносят существенных изменений в проект, не влияют на статику здания и обычно носят полезный характер. Как указано в решении 20-го Гражданского отдела Верховного суда, «…ни один из собственников этажей не может проводить строительство, ремонт, установку или изменения в общих частях основного недвижимого имущества без письменного согласия четырех пятых всех собственников этажей…» (2019/2176 E., 2019/4068 K.) правило является общим принципом. Такие действия, как утепление фасада, строительство дымохода (при условии отсутствия ущерба другим собственникам), установка простых сооружений общего пользования в саду, могут быть выполнены таким большинством.

Случаи, требующие единогласия: Если изменение затрагивает архитектурную целостность и проект основного недвижимого имущества, единогласие является абсолютной необходимостью. Генеральная коллегия по гражданским делам Верховного суда четко разграничила это: В то время как для простого ремонта достаточно согласия 4/5, “существенные изменения — это изменения, которые меняют утвержденный проект здания и влияют на его архитектурное состояние. Для таких изменений требуется решение, принятое единогласно всеми собственниками этажей.” (2017/1996 E., 2022/5 K.). Примеры существенных изменений, требующих единогласия, включают присоединение балкона к комнате, снос перегородки для объединения двух отдельных секций, включение чердака, являющегося общей зоной, в одну отдельную секцию. В решении 5-го Гражданского отдела Верховного суда было постановлено, что отмена решения о строительстве лестницы единогласно, противоречащего архитектурному проекту и требующего проекта реконструкции, является правомерной, поскольку оно не было принято (2023/3152 E., 2023/8793 K.).

2. Обязательность градостроительного законодательства и согласований государственных органов

Согласие собственников помещений между собой не отменяет градостроительные нормы, касающиеся общественного порядка.

Недостаточность одного лишь одобрения муниципалитета: Одобрение проекта перепланировки муниципалитетом не означает получения согласия собственников помещений и не заменяет это согласие. Как подчеркнула 18-я Палата по гражданским делам Верховного суда, «Для того чтобы проект перепланировки был действительным, недостаточно одного лишь одобрения муниципалитетом; требуется участие и согласие всех собственников… всех отдельных секций в основном здании.» (Дело № 2012/12421, Решение № 2013/3181).

Противоречие градостроительному законодательству: Внесенные изменения, даже если получено согласие всех собственников помещений, недействительны с юридической точки зрения, если они противоречат градостроительному законодательству. 5-я Палата по гражданским делам Верховного суда заявила, что должно быть принято решение о запрете вмешательства, признанного противоречащим градостроительным нормам (Дело № 2020/7796, Решение № 2020/9682).

3. Влияние плана управления и других особых обстоятельств

План управления: План управления, регулирующий отношения между собственниками помещений и обязывающий всех собственников, может ужесточить предусмотренное законом требование 4/5 большинства, введя условие единогласия. 5-я Палата по гражданским делам Верховного суда в одном из своих решений подчеркнула, что планом управления соотношение 4/5 было повышено до единогласия, и по этой причине требовалось согласие всех собственников (Дело № 2024/11861, Решение № 2025/5590).

Срочный ремонт: Если неисправность в местах общего пользования представляет непосредственную угрозу повреждения основной конструкции или отдельной секции, и ремонт является обязательным, необходимое вмешательство может быть произведено по решению суда без согласия собственников квартир (Верховный суд 18. Деп., 2015/135 Осн., 2015/12499 Реш.).

Кооперативы: Если спор возник в структуре кооператива, вопрос рассматривается не только в рамках Закона о кондоминиумах (KMK), но также в соответствии с Законом о кооперативах № 1163 и принципом равенства между членами кооператива (Верховный суд 16. Деп., 2008/5734 Осн., 2009/6535 Реш.).

Заключение

Внесение изменений в общие зоны основной недвижимости, находящейся под кондоминиумом, возможно, однако этот процесс подлежит строгим формальным требованиям и юридическому контролю. Процедура, которой следует придерживаться, определяется характером вносимого изменения. Для простого ремонта и установок, не влияющих на архитектурный проект, достаточно письменного согласия 4/5 собственников квартир; для существенных перестроек, изменяющих архитектурный проект здания, влияющих на его статическую устойчивость или присоединяющих общую зону к отдельной секции, требуется единогласное решение всех собственников квартир. В обоих случаях изменение должно соответствовать градостроительному законодательству и положениям плана управления. Изменения, сделанные без соблюдения этих процедур, будут подвергнуты санкции восстановления в прежнее состояние по решению суда по требованию других собственников квартир. Предложение по статье.

Почему нужен опытный юрист?

В управлениях многоквартирных домов или жилых комплексов, подпадающих под режим долевой собственности, изменения, внесенные в общие зоны, с юридической точки зрения являются достаточно техническим вопросом. Определение необходимого соотношения большинства, действительность муниципальных разрешений, соответствие проекту и условия согласия собственников часто становятся предметом споров и судебных разбирательств. По этой причине, особенно в условиях быстро развивающегося строительства в таких регионах, как Чайырова, Тузла, Пендик, Тепеорен, Байрамоглу, Мерджан, Айдынтепе, Айдынлы и Орханлы, профессиональная поддержка опытного адвоката в области права долевой собственности имеет большое значение.

Стамбульский адвокат или адвокат по долевой собственности в Чайырова не только применяет статьи 19, 42 и 44 Закона о долевой собственности; но также консультирует своего клиента по сложным деталям, таким как соответствие градостроительному законодательству, муниципальное разрешение, положения плана управления и различие между единогласным решением и большинством в четыре пятых. Неправильно принятые решения могут привести к искам об отмене и восстановлении первоначального состояния незаконных изменений, внесенных в общие зоны. В таких случаях эксперт-адвокат по долевой собственности с самого начала процесса прогнозирует юридические риски, определяет правильную стратегию и находит решение путем примирения или судебного разбирательства между сторонами.