Introduction

Ce travail a été préparé dans le but d’analyser les procédures et principes d’annulation des décisions de l’assemblée des copropriétaires, à la lumière des arrêts de la Cour de cassation présentés. L’étude examine des questions fondamentales telles que qui peut intenter une action en annulation d’une décision de l’assemblée des copropriétaires dans le cadre de la loi n° 634 sur la copropriété (KMK), les délais pour intenter l’action, le tribunal compétent, les motifs d’annulation et les exigences procédurales à observer pendant le processus judiciaire. L’analyse met en évidence l’approche de la Cour de cassation sur la question, en particulier les conditions qu’elle exige en termes de procédure et de fond.

1. Conditions pour intenter une action en justice : Partie habilitée et délais

Le droit d’intenter une action en justice et ses délais pour l’annulation des décisions de l’assemblée des copropriétaires sont clairement réglementés par l’article 33 de la loi sur la copropriété (KMK) n° 634, telle que modifiée par la loi n° 5711. Les décisions de la Cour de cassation appliquent rigoureusement cette réglementation. En conséquence, le droit d’intenter une action en justice n’est pas un droit accordé à tous. Comme indiqué dans la décision n° 2013/11037 E. de la 18e Chambre civile de la Cour de cassation, "Seul le copropriétaire qui a participé à la réunion et voté contre la décision prise peut demander l'annulation des décisions de l'assemblée des copropriétaires." De même, dans la décision n° 2012/12039 E., il a été jugé que le demandeur qui avait participé à la réunion et voté favorablement n’avait pas la capacité d’intenter une action en justice.

Les délais pour intenter une action sont de nature déchéante. Ces délais ont été clairement exprimés dans la décision n° 2017/3606 E. de la 20e Chambre Civile de la Cour de Cassation : "Contre les décisions prises par l'assemblée des copropriétaires, tout copropriétaire ayant participé à la réunion mais ayant voté contre conformément aux dispositions de l'article 32 peut intenter une action en annulation devant le tribunal de paix du lieu où se trouve l'immeuble, dans un délai d'un mois à compter de la date de la décision ; tout copropriétaire n'ayant pas participé à la réunion peut le faire dans un délai d'un mois à compter de la date à laquelle il a eu connaissance de la décision, et en tout état de cause dans un délai de six mois à compter de la date de la décision."

L’exception la plus importante à cette règle est que la décision soit considérée comme inexistante ou frappée de nullité absolue. Cette situation a été soulignée dans la décision n° 2011/12081 E. de la 18e Chambre Civile de la Cour de Cassation, comme suit : "Dans les cas où les décisions de l'assemblée des copropriétaires sont considérées comme inexistantes ou frappées de nullité absolue, la condition de délai n'est pas requise" . Par conséquent, les tribunaux doivent d’abord déterminer la nature de la décision (annulable ou nulle).

2. Objet de l’action en annulation : Distinction entre les décisions de l’assemblée des copropriétaires et du conseil de gestion

Une distinction importante et notable dans les décisions de la Cour de cassation se situe entre les décisions du conseil des copropriétaires et celles du conseil de gestion. Seules les décisions du conseil des copropriétaires peuvent faire l’objet d’une action en annulation directe. Selon la décision n° 2010/331 E. de la 18e Chambre civile de la Cour de cassation, "compte tenu du fait que la demande d'annulation des décisions du conseil de gestion prises par le conseil de gestion du site, qui ne peuvent faire l'objet d'une action en annulation, n'a pas été examinée et tranchée par le conseil des copropriétaires" l’action doit être rejetée. Cette jurisprudence indique que les décisions du conseil de gestion doivent d’abord être soumises au contrôle du conseil des copropriétaires, qui est une instance supérieure, et que seule la décision finale émanant de ce conseil peut faire l’objet d’un recours judiciaire.

3. Motifs d’annulation et procédure judiciaire

Les motifs d’annulation peuvent découler du non-respect de la procédure de convocation (convocation, quorum, etc.) ou de l’illégalité du contenu de la décision prise.

Irrégularités de procédure: La Cour de cassation attache une grande importance à ce que la convocation à la réunion soit faite conformément à la procédure. Par exemple, le non-respect du délai de 15 jours prévu à l’article 29 du Code de la propriété foncière (KMK) et de la procédure de convocation lors des réunions extraordinaires, constitue un motif d’annulation à lui seul, selon la décision n° 2018/2570 E. de la 20e Chambre civile de la Cour de cassation. De même, le défaut de quorum (Cour de cassation, 20e Ch. civ., 2017/2081 E.) ou les irrégularités dans les procurations (Cour de cassation, 18e Ch. civ., 2009/11792 E.) sont également des motifs d’annulation.

Irrégularités de fond : La non-conformité des décisions à la loi ou au règlement de copropriété est le motif principal d’annulation. Dans la décision n° 2020/329 E. de la 20e Chambre Civile de la Cour de Cassation, il a été stipulé qu’une action menée sans atteindre le quorum requis d’unanimité dans une matière nécessitant l’unanimité selon le règlement de copropriété est illégale et doit être annulée.

Il est d’une importance capitale que le tribunal ne procède pas à un examen incomplet pendant la procédure. La Cour de Cassation, dans de nombreuses décisions, a énuméré les preuves que les tribunaux doivent recueillir. Dans la décision n° 2015/5270 E. de la 18e Chambre Civile de la Cour de Cassation, ces documents ont été énumérés comme étant l’obtention de : "le registre des décisions... les documents d'invitation, les listes de présence et l'ordre du jour, les procurations des copropriétaires représentés par un mandataire lors de l'assemblée des copropriétaires, le cas échéant... les registres fonciers indiquant toutes les parties indépendantes et leurs propriétaires dans l'immeuble principal." Les décisions rendues sans la collecte de ces preuves sont annulées en raison d’un examen incomplet.

4. Effet de la Décision et Portée du Jugement

Une décision de l’assemblée des copropriétaires est valide tant qu’elle n’est pas annulée par le tribunal et lie tous les copropriétaires (Cour de Cassation 18e Ch. Civ., 2012/13753 E.). La décision d’annulation rendue par le tribunal, en principe, ne produit pas d’effet uniquement pour le demandeur, mais pour tous les copropriétaires. Dans la décision n° 2013/17664 E. de la 18e Chambre Civile de la Cour de Cassation, il a été indiqué qu’il n’est pas correct de prononcer un jugement "qui produirait un effet uniquement pour le demandeur." De plus, le rôle du tribunal est limité à l’annulation de la décision ; il a été jugé incorrect de "déterminer également le montant dont le demandeur serait responsable, de manière à créer une incertitude dans l'exécution" (Cour de Cassation 20e Ch. Civ., 2017/8317 E.) en plus de la décision d’annulation.

Conclusion

À la lumière des décisions judiciaires, le processus d’annulation des décisions de l’assemblée des copropriétaires est soumis à des règles de procédure et de fond strictes. Les dispositions du Code des Copropriétés (KMK) et la jurisprudence de la Cour de Cassation sont déterminantes concernant des questions telles que le droit d’intenter une action, les délais, le tribunal compétent et la nature des décisions pouvant faire l’objet d’un litige. En particulier, il est souligné qu’il n’est pas possible d’intenter une action directe contre les décisions du conseil d’administration et que les actions en annulation, à l’exception des décisions nulles et non avenues, sont soumises à des délais de forclusion. Pour une action en annulation réussie, il est nécessaire de prouver concrètement, dans une action dûment intentée et à la lumière des preuves demandées par le tribunal, que la réunion ou la décision est contraire à la loi et au règlement de copropriété.

Pourquoi le soutien d’un avocat spécialisé est-il nécessaire ?

L’annulation des décisions de l’assemblée des copropriétaires n’est pas une question qui peut être résolue avec de simples connaissances juridiques de base ; elle requiert de sérieuses connaissances procédurales, de l’expérience et un soutien juridique stratégique. C’est pourquoi le soutien d’un avocat professionnel est d’une grande importance, tant pour l’exécution complète et sans erreur du processus judiciaire que pour la protection des droits de propriété. En particulier, dans les litiges concernant la gestion des immeubles et des résidences situés à Istanbul, Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Tepeören et ses environs, une mauvaise gestion du processus peut entraîner d’importantes pertes de droits. Une proposition d’ article.

Dans ce processus ;

L’introduction d’une action en annulation contre les décisions de l’assemblée des copropriétaires,

Le calcul correct des délais de forclusion et le dépôt en temps opportun de la demande,

La détection et la preuve, par des éléments de preuve, de la non-conformité des décisions à la procédure ou au règlement de copropriété,

L’élaboration d’une stratégie de défense juridique efficace dans le cadre de la jurisprudence de la Cour de cassation et de la loi sur la copropriété (KMK),

chacune de ces étapes nécessite un haut niveau d’expertise.

Un avocat spécialisé en copropriété, joue un rôle critique pour assurer le bon déroulement de l’affaire conformément à la loi, pour prévenir que les défauts de procédure n’affectent négativement l’affaire et pour éviter la perte de droits due aux délais de forclusion.

Des avocats expérimentés opérant notamment dans les régions d’Istanbul, Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe et Tepeören offrent un soutien juridique complet pour la protection du droit de propriété, l’annulation de décisions illégales, et l’élimination des irrégularités concernant les parties communes, les obligations de charges ou les décisions de gestion dans les procédures engagées contre les décisions du conseil des copropriétaires. Ainsi, non seulement les droits du demandeur, mais aussi ceux de tous les copropriétaires sont garantis.