1. MEVZUAT BİLGİ NOTU
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 24. maddesi uyarınca; anagayrimenkulün kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür. Ancak dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu hükmün dışındadır. Önemli bir husus olarak; muayenehanenin birden fazla uzmanlık dalı veya yataklı ünite gibi unsurlarla “klinik” veya “poliklinik” vasfına bürünmesi durumunda, kat malikleri izin verse dahi mesken nitelikli yerlerde açılması KMK m.24/1 uyarınca mutlak olarak yasaktır. KMK m.28 uyarınca ise yönetim planı, yönetim tarzını ve kullanma şeklini düzenleyen ve tüm kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Ayakta Teşhis ve Tedavi Yapılan Özel Sağlık Kuruluşları Hakkında Yönetmelik m.13 uyarınca idari ruhsat aşamasında KMK’ya uygunluk denetlenmektedir.
2. GENEL HUKUKİ ÇERÇEVE VE MUAYENEHANE İSTİSNASI
Yargı kararlarında, doktor muayenehanelerinin meskenlerde açılması hususunda ikili bir ayrım yapıldığı görülmektedir. KMK m.24/1 uyarınca muayenehaneler, hastane ve klinik gibi mutlak yasaklı müesseseler arasında sayılmamış ve bu yasağın dışında tutulmuştur. Danıştay 4. Dairesi’nin 13.02.2025 tarihli, 2023/9323 E. – 2025/1050 K. sayılı kararında belirtildiği üzere, dispanser, klinik veya poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler, mesken nitelikli bağımsız bölümlerde kurulması yasaklanan müesseseler arasında yer almamaktadır.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 21.12.2005 tarihli, 2005/695 E. – 2005/759 K. sayılı kararında da vurgulandığı üzere, yerleşik uygulamada mesken nitelikli bağımsız bir bölümde doktor muayenehanesi açılması, KMK m.24/2 kapsamında “işyeri” niteliğinde sayılmamakta ve dolayısıyla kural olarak tüm kat maliklerinin oybirliği ile alacağı bir kararın varlığı aranmamaktadır.
3. YÖNETİM PLANINDAKİ KISITLAMALARIN BAĞLAYICILIĞI
Muayenehane açılması her ne kadar kanunen mutlak yasak kapsamında olmasa da, KMK m.28 uyarınca yönetim planındaki hükümler tüm kat maliklerini bağlar. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 26.01.2006 tarihli, 2005/11244 E. – 2006/234 K. sayılı kararına göre, yönetim planında meskenlerin sadece konut olarak kullanılacağı ve başka amaçla kullanılamayacağı yönünde bir hüküm varsa, doktor muayenehanesi açılması için kat maliklerinin oybirliği kararı (veya yönetim planı değişikliği) zorunludur.
Benzer şekilde, Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 27.04.2009 tarihli, 2008/12276 E. – 2009/4336 K. sayılı kararında, yönetim planında “kat malikleri kurulunun oybirliğiyle kararı bulunmadıkça tapu sicilinde belirtilen nitelikleri dışında kullanılamayacağı” hükmü yer alıyorsa, mesken nitelikli bölümün muayenehane olarak kullanımı için oybirliği şarttır. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi’nin 05.07.2017 tarihli, 2017/1191 E. – 2017/1196 K. sayılı kararında da yönetim planında muayenehane kullanımının açıkça yasaklanmasının yasaya aykırı olmadığı ve bu yasağa uyulması gerektiği teyit edilmiştir.
4. KAT MALİKLERİNİN OYBİRLİĞİ ŞARTI VE RUHSAT İPTALİ
Bazı yargı kararlarında, muayenehane açılabilmesi için kat maliklerinin oybirliği muvafakati doğrudan bir şart olarak aranmaktadır:
Danıştay 2. Dairesi (28.02.2023, 2022/3857 E. – 2023/784 K.): Diş hekimliği muayenehanesi açma ruhsatı talebinin, kat maliklerince oybirliğiyle muvafakat verilmediği gerekçesiyle reddedilmesini hukuka uygun bulmuştur.
Danıştay 4. Dairesi (17.12.2024, 2024/633 E. – 2024/7495 K.): Tapuda mesken olarak kayıtlı dairede diş muayenehanesi açılması için kat maliklerinin oybirliği kararı bulunmadığından ruhsatın iptaline karar vermiştir.
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi (27.10.2014, 2014/16155 E. – 2014/14774 K.): Muayenehanenin işyeri niteliği taşıdığını ve KMK m.24/2 uyarınca tüm kat maliklerinin oybirliği izni olmaksızın mesken nitelikli bölümde açılamayacağını belirtmiştir.
5. KLİNİK VE POLİKLİNİK AYRIMI
Muayenehanenin kapsamı genişleyerek klinik veya poliklinik vasfı kazanırsa, bu durum KMK m.24/1 uyarınca mutlak yasak kapsamına girer. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 21.10.2010 tarihli, 2010/8338 E. – 2010/13558 K. sayılı kararında, bağımsız bölümün “klinik” olarak kullanılması durumunda, kat maliklerinin oybirliği kararı olsa dahi bu kullanımın mümkün olmadığı, mesken niteliğine dönüştürülmesi gerektiği vurgulanmıştır. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 17.01.2018 tarihli, 2017/1150 E. – 2018/222 K. sayılı kararında da mesken nitelikli bölümde poliklinik kurulamayacağı teyit edilmiştir.
6. İKİNCİL KAYNAKLAR VE EK BAĞLAM
İkincil kaynak niteliğindeki kararlar, konuya ilişkin şu ek hususları içermektedir:
Danıştay 4. Dairesi (20.03.2025, 2024/860 E. – 2025/1889 9 K.): KMK m.24’ün genel çerçevesini çizerken, muayenehanelerin klinik niteliği taşımamak kaydıyla yasal istisna kapsamında olduğunu, ancak market gibi ticari faaliyetler için oybirliği zorunluluğunun devam ettiğini belirtmiştir.
Anayasa Mahkemesi (17/7/2014): KMK m.24’teki meskenlerin işyeri kullanımını kat maliklerinin rızasına bağlayan düzenlemenin mülkiyet hakkını ihlal etmediğini, muayenehaneler için ise kanunda açık bir istisna öngörüldüğünü not etmiştir.
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi (26.03.2024, 2024/842 E. – 2024/3733 K.): Bir diş muayenehanesine ilişkin uyuşmazlıkta, davanın konusuz kalması nedeniyle usuli bir karar vermiş; ancak tarafların KMK m.24 ve yönetim planı kısıtlamaları üzerinden argüman geliştirdiklerini raporlamıştır.
SONUÇ VE ANALİZ Doktorların meskenlerde muayenehane açabilmesi için;
Açılacak yerin “klinik” veya “poliklinik” değil, müstakil bir “muayenehane” niteliğinde olması (KMK m.24/1),
Anataşınmazın Yönetim Planı’nda meskenlerin muayenehane olarak kullanılmasını yasaklayan bir hükmün bulunmaması (KMK m.28),
Eğer yönetim planında “sadece mesken olarak kullanılır” veya “oybirliği kararı aranır” şeklinde kısıtlayıcı bir hüküm varsa, tüm kat maliklerinin oybirliği ile rıza göstermesi gerekmektedir.
Yönetim planında yasaklayıcı bir hüküm yoksa, Yargıtay’ın bir kısım içtihatlarına göre muayenehaneler KMK m.24/2’deki “işyeri” tanımına girmediği için oybirliği aranmaksızın açılabilir; ancak güncel Danıştay kararları idari ruhsat aşamasında kat maliklerinin muvafakatini sıklıkla aramaktadır.
Sık Sorulan Sorular
Doktor, tapuda mesken olarak kayıtlı bir dairede muayenehane açabilir mi? Kat maliklerinin iznine ihtiyaç var mı?
Kural olarak evet, açılabilir — ancak bazı önemli koşullar mevcuttur. KMK’nın 24. maddesi poliklinik, klinik ve hastane gibi müesseseleri meskenlerde kesin olarak yasaklamış; ancak muayenehaneleri bu yasağın dışında tutmuştur. Danıştay 4. Dairesi’nin 2025 tarihli kararı da bu ayrımı teyit etmektedir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun yerleşik içtihadına göre ise muayenehaneler “işyeri” sayılmadığından kural olarak kat maliklerinin oybirliği aranmaz. Bununla birlikte belirleyici olan yönetim planıdır: yönetim planında “sadece mesken olarak kullanılır” gibi bir hüküm bulunuyorsa tüm kat maliklerinin oybirliği zorunlu hale gelir. İstanbul avukat veya Tuzla avukat olarak görev yapan kat mülkiyeti uzmanı avukatlar, yönetim planı analizi yaparak doktorların hak kaybı yaşamadan süreci yönetmesine destek olmaktadır.
Yönetim planında yasak yoksa muayenehane ruhsatı kesin alınabilir mi? Danıştay ne diyor?
Yönetim planında açık bir yasak bulunmasa dahi idari ruhsat süreci ayrı bir risk barındırmaktadır. Danıştay 2. Dairesi (2023) ve Danıştay 4. Dairesi’nin 2024 tarihli kararlarında, kat maliklerinin oybirliği muvafakati bulunmadığı gerekçesiyle diş hekimliği muayenehanesi ruhsat taleplerinin reddedilmesi ve açılmış ruhsatların iptali hukuka uygun bulunmuştur. Yani Yargıtay içtihadı ile Danıştay’ın idari denetim yaklaşımı arasında önemli bir gerilim söz konusudur: mahkeme sürecinde oybirliği aranmayabilirken, belediye ruhsat aşamasında kat malikleri muvafakatnamesi talep edilebilmektedir.
Muayenehane ile poliklinik arasındaki fark neden bu kadar önemli? Sınırı kim belirler?
Bu iki kavram arasındaki fark, tamamen farklı hukuki sonuçlar doğurduğundan kritik önem taşır. Muayenehane, KMK’daki yasak kapsamı dışındayken poliklinik veya klinik vasfı taşıyan bir yer meskende hiçbir koşulda açılamaz; kat maliklerinin tamamı rıza gösterse dahi bu yasak aşılamaz. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, klinik olarak kullanılan bir yerin kat malikleri oybirliğiyle dahi mesken nitelikli bölümde faaliyette bulunamayacağına, tahliye ve eski hale getirme kararı verileceğine hükmetmiştir. Faaliyetin muayenehane mi yoksa poliklinik mi olduğu ise uzman doktor bilirkişi aracılığıyla tespit edilmektedir. Birden fazla uzmanlık dalı, yataklı ünite veya geniş kadro gibi unsurlar muayenehaneyi “poliklinik” sınırına taşıyabilir
Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir?
Meskende muayenehane açmak; KMK hükümleri, yönetim planı kısıtlamaları, Danıştay’ın idari ruhsat içtihatları ve Yargıtay kararları arasındaki ince dengeleri doğru okumayı gerektiren çok katmanlı bir hukuki süreçtir. Yanlış bir adım — yönetim planını gözden kaçırmak, faaliyetin niteliğini yanlış değerlendirmek ya da kat malikleri sürecini atlamak — ruhsat reddi, ruhsat iptali veya tahliye davası gibi ağır sonuçlar doğurabilir. İstanbul avukat ve Tuzla avukat olarak faaliyet gösteren 2M Hukuk Avukatlık Ofisi’nin kat mülkiyeti uzmanı avukatları; yönetim planı incelemesi, kat malikleri kurulu süreçleri, belediye ruhsat başvuruları ve olası tahliye davalarında doktorlara ve kat maliklerine etkin hukuki destek sunmaktadır. Sürecin en başında uzman bir avukattan görüş almak, telafi edilemez hak kayıplarının önüne geçmenin en güvenli yoludur.
