Riskli Yapı Tespiti Süreci

(6306 Sayılı Kanun m.3 ve Uygulama Yönetmeliği m.7 – 21/05/2024 Değişikliği ile Yargı Kararları Çerçevesinde Hukuki Analiz)

Riskli yapı tespiti, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 3. maddesi ile Uygulama Yönetmeliği’nin 7. maddesi kapsamında düzenlenen ve mülkiyet hakkını doğrudan etkileyen bir idari işlemdir. Bir yapının “riskli” kabul edilmesi; tapuya şerh verilmesi, yıkım sürecinin başlaması, maliklerin salt çoğunlukla karar alma aşamasına geçmesi ve hatta arsa payı satışı prosedürüne kadar uzanan ciddi hukuki sonuçlar doğurur (6306 m.3, m.6; Uyg. Yön. m.7).

21.05.2024 tarihli değişiklikle birlikte süreç; elektronik yazılım zorunluluğu, tek rapor ilkesi, ilan ve tebligat sisteminin dijitalleştirilmesi ve teknik denetim mekanizmasının güçlendirilmesi yönünden daha sistematik hale getirilmiştir (Uyg. Yön. m.7/1, m.7/3, m.7/4).

Aşağıda süreç, kanun ve yönetmelik maddeleri birlikte değerlendirilerek ayrıntılı biçimde açıklanmaktadır.

1. Riskli Yapının Tanımı ve Kapsamı

Riskli yapı; ekonomik ömrünü tamamlamış, yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıyan ve bu riskin bilimsel ve teknik verilerle ortaya konulduğu yapılardır (6306 m.3/1).

Yönetmelik uyarınca riskli yapı tespiti; kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların barınma, çalışma, ibadet, dinlenme gibi amaçlarla kullandıkları yapılar ile hayvan ve eşyaların korunmasına yarayan yapılar hakkında yapılabilir; inşaat halindeki veya metruk yapılar bu kapsamda değildir (Uyg. Yön. m.7/1).

Danıştay kararlarında, riskli yapı raporunun mutlaka performans analizi, karot numunesi, statik hesap ve teknik veri içermesi gerektiği; yalnızca gözlemsel kanaate dayanan raporların iptal sebebi olduğu vurgulanmaktadır.

2. Elektronik Yazılım Zorunluluğu

21/05/2024 değişikliği ile riskli yapı tespiti yalnızca Başkanlıkça geliştirilen elektronik yazılım sistemi üzerinden yapılabilir hale getirilmiştir (Uyg. Yön. m.7/1).

Elektronik sistem dışında hazırlanan raporlar usule aykırılık teşkil eder. Ayrıca raporda Ulusal Adres Veri Tabanındaki adres ve bina kodunun bulunması zorunludur (Uyg. Yön. m.7/3).

Yargı kararlarında elektronik kayıt oluşturulmadan düzenlenen raporlar hukuka aykırı sayılmaktadır.

3. Riskli Yapı Tespitinin Malik Tarafından Yaptırılması

Riskli yapı tespiti öncelikle malik veya kanuni temsilcileri tarafından yaptırılır ve masraflar kendilerine aittir (6306 m.3/1; Uyg. Yön. m.7/2-a).

Kat mülkiyeti kurulmamış arsa paylı tapularda fiili yapı sahibi arsa paydaşı başvuru yapabilir. Tapuda yapı başkasına ait olarak şerhli ise lehine şerh bulunan kişi tespit yaptırabilir (Uyg. Yön. m.7/2-a). Danıştay uygulamasında malik sıfatı bulunmayan üçüncü kişilerce yaptırılan tespitler iptal edilmektedir.

4. İdarenin Resen Tespit Yetkisi

Maliklerin tespiti yaptırmaması halinde Başkanlık veya İdare süre verir; süre sonunda yaptırılmazsa resen tespit yapılır (6306 m.3/1; Uyg. Yön. m.7/2-b). Bu durumda masraflar maliklere hisseleri oranında yüklenir ve ödenmemesi halinde 6183 sayılı Kanun uyarınca kamu alacağı olarak tahsil edilir (Uyg. Yön. m.7/2-b). Danıştay kararlarında süre verilmeden yapılan resen tespit işlemleri hukuka aykırı bulunmuştur.

5. Tespitin Engellenmesi ve Kolluk Marifetiyle Giriş

Tespit yapılmasının engellenmesi, kapıların kilitli tutulması veya cebir uygulanması halinde mülki idare amirinden yazılı izin alınarak kolluk marifetiyle zorla giriş yapılabilir (6306 m.3/1; Uyg. Yön. m.7/2-c). Yazılı izin olmadan yapılan zorla giriş işlemleri hukuka aykırı kabul edilmektedir.

6. Tek Rapor İlkesi

Her yapı için kural olarak yalnızca bir adet riskli yapı tespit raporu düzenlenebilir (Uyg. Yön. m.7/3).

Ancak;

İtiraz üzerine yeniden tespit,

Yargı kararı,

Gerçeğe aykırılığın ortaya çıkması,

Yapının risk durumunu etkileyen yeni bir somut olay hallerinde yeniden rapor mümkündür (Uyg. Yön. m.7/3). Bu düzenleme uygulamada “rapor değiştirerek sonucu değiştirme” girişimlerini önlemek amacı taşımaktadır.

7. İdari İnceleme ve Tapuya Şerh

Rapor elektronik sistem üzerinden İl Müdürlüğüne gönderilir ve teknik yönden incelenir (Uyg. Yön. m.7/4). Eksiklik yoksa en geç 10 iş günü içinde tapu müdürlüğüne bildirilir ve beyanlar hanesine “Riskli Yapıdır” şerhi işlenir (Uyg. Yön. m.7/4). Bu şerh satış, kredi, kat karşılığı sözleşme ve banka işlemlerini doğrudan etkiler.

8. Tebligat ve İlan Sistemi

Riskli yapı tespitine ilişkin tutanak:

Yapıya asılır

e-Devlet üzerinden bildirilir

Muhtarlıkta 15 gün ilan edilir

Başkanlık internet sitesinde yayımlanır. Muhtarlık ilanının son günü tebliğ tarihi sayılır (Uyg. Yön. m.7/4). Danıştay kararlarında usulsüz tebligat iptal sebebi sayılmıştır.

9. 15 Günlük İtiraz Süreci

Malikler veya kanuni temsilcileri, muhtarlık ilanının son gününden itibaren 15 gün içinde itiraz edebilir (Uyg. Yön. m.7/5). Süre hak düşürücüdür. Süresinde yapılmayan itirazlar işleme alınmaz (Uyg. Yön. m.7/5).

10. Teknik Heyet İncelemesi

İtirazlar 7 kişilik teknik heyet tarafından incelenir (6306 m.3; Uyg. Yön. m.7/6). Heyet; raporu teknik yönden değerlendirir ve karar verir. Heyet kararı sonrası süreç kesinleşir.

11. Kültür Varlıkları İstisnası

2863 sayılı Kanun kapsamındaki yapılar için riskli yapı tespiti malik talebine bağlıdır ve kesinleşme sonrası Koruma Kurulu kararı doğrultusunda işlem yapılır (Uyg. Yön. m.7/8).

12. Resen Riskli Kabul (Madde 6/A Süreci)

Yıkılacak derecede tehlikeli yapılarda Başkanlık doğrudan riskli kabul kararı verebilir; ilan 2 gün yapılır, 2 gün içinde itiraz edilir ve 3 gün içinde teknik heyet karar verir (6306 m.6/A). Bu prosedür olağan riskli yapı sürecinden çok daha hızlıdır.

13. Riskli Yapı Tespitinin Hukuki Sonuçları

Riskli yapı tespiti kesinleştiğinde:

90 günlük yıkım süreci başlar (6306 m.5)

Elektrik, su ve doğalgaz kesilebilir.

Kat mülkiyeti terkin edilebilir.

Salt çoğunlukla karar süreci başlar (6306 m.6).

Arsa payı satışı gündeme gelebilir.

Acele kamulaştırma uygulanabilir. Bu aşamada yapılan usul hataları mülkiyet kaybına yol açabilir.

14. Yargı Denetimi ve Dava Hakkı

Riskli yapı tespiti bir idari işlemdir ve tebliğden itibaren 30 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılabilir (6306 m.6/9).

Danıştay içtihatlarında iptal sebepleri şunlardır:

Usulsüz tebligat

Teknik hesap eksikliği

Performans analizi yapılmaması

Malik sıfatı hatası

Elektronik sistem dışı rapor

Tek rapor ilkesine aykırılık

Riskli Yapı Tespitinin Hukuki Sonuçları

Riskli yapı tespiti sonrası:

Yıkım süresi başlar (90 gün).

Elektrik, su, doğalgaz kesilebilir.

Kat mülkiyeti terkin edilir.

Salt çoğunlukla karar alma süreci başlar.

Arsa payı satışı gündeme gelebilir.

Acele kamulaştırma yapılabilir. Bu aşamada yapılacak hata mülkiyet kaybına yol açabilir.

Sonuç

Riskli yapı tespiti süreci; teknik inceleme, elektronik kayıt, idari denetim, tapu şerhi, tebligat, itiraz, teknik heyet ve yargı denetimi aşamalarından oluşan çok katmanlı bir idari mekanizmadır (6306 m.3; Uyg. Yön. m.7).

Bu süreçte yapılacak usul veya teknik hata, yıkımın durmasına ya da mülkiyet kaybına yol açabilir. Bu nedenle riskli yapı süreci yalnızca mühendislik değil, aynı zamanda güçlü bir hukuki denetim gerektirir.

Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir?

Riskli yapı süreci;

İdari işlem

Tapu işlemi

Tebligat hukuku

Kamulaştırma hukuku

Kat mülkiyeti hukuku

İdare hukuku

Ceza hukuku boyutları olan çok yönlü bir süreçtir.

Özellikle şu konularda hukuki destek gerekir:

✔️ Süre takibi
✔️ İtiraz dilekçesi hazırlanması
✔️ Teknik heyet sürecinin izlenmesi
✔️ Tapu şerhinin denetimi
✔️ Usulsüz rapora karşı dava
✔️ Yıkım süresinin kontrolü
✔️ Arsa payı satışının engellenmesi

2M Hukuk ile Güvenli Kentsel Dönüşüm Süreci

2M Hukuk Avukatlık Ofisi olarak; İstanbul’un tüm ilçelerinde (Kadıköy, Üsküdar, Ataşehir, Maltepe, Kartal, Pendik, Tuzla, Beşiktaş, Şişli, Bakırköy, Bahçelievler, Küçükçekmece, Başakşehir, Esenyurt, Beylikdüzü ve tüm diğer ilçeler) Kocaeli Gebze, Çayırova, Darıca, bölgelerinde riskli yapı sürecinin başından sonuna kadar kentsel dönüşüm avukatı olarak hukuki danışmanlık vermekteyiz.

Yapı Sürecinde Stratejik Hukuki Yönetim

Tebligatın geçerli olup olmadığı incelenir.

15 günlük itiraz süresi kaçırılmaz. Rapor teknik yönden denetlenir. Gerekirse iptal davası açılır. Mülkiyet hakkı korunur. Arsa payı satışına karşı tedbir alınır

Riskli yapı tespiti sadece teknik bir işlem değildir. Mülkiyet hakkını doğrudan etkileyen idari bir süreçtir. Yanlış veya denetlenmeyen bir risk raporu:

Yıkım

Arsa payı satışı

Kamulaştırma

Hak kaybı sonuçlarını doğurabilir. Bu nedenle sürecin ilk gününden itibaren uzman hukuki denetim altında yürütülmesi gerekir.