1. Genel Kural ve Yasal Dayanak
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 20. maddesi, kat maliklerinin ortak giderlere katılım borcunu düzenleyen temel hükümdür. Yargıtay kararlarında (20. HD-2019/3963, 18. HD-2012/8590) vurgulandığı üzere; kat malikleri, aralarında başka türlü bir anlaşma (yönetim planı hükmü vb.) bulunmadıkça, anataşınmazın tüm ortak giderlerine ve bu giderler için toplanacak avansa arsa payları oranında katılmakla yükümlüdürler.
KMK’nın 20/c maddesi uyarınca, kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle gider ve avans payını ödemekten kaçınamazlar. Bu hüküm, zemin katta bulunan dükkan ve iş yeri maliklerinin, binanın iç kısmını kullanmadıkları veya asansöre ihtiyaç duymadıkları gerekçesiyle aidat ve ortak gider borcundan muafiyet iddialarının yasal engelini oluşturmaktadır (20. HD-2017/4437, 18. HD-2014/2542K).
2. Yönetim Planının Bağlayıcılığı ve Muafiyet Durumu
Yargıtay uygulamasına göre, ortak giderlere katılımda asıl belirleyici belge tapuda kayıtlı olan yönetim planıdır.
Muafiyet Hükmü Yoksa: Yönetim planında dükkanların ortak giderlerden ayrık tutulmasına dair bir hüküm bulunmadığı sürece, dükkan malikleri tüm genel giderlerden sorumludur. Kat malikleri kurulunun, yönetim planında hüküm olmaksızın dükkanları giderlerden muaf tutan kararları hukuka aykırıdır ve iptali gerekir (18. HD-2011/10563.
Muafiyet Hükmü Varsa: Yönetim planında zemin kat veya dükkan maliklerinin belirli giderlerden (örneğin asansör bakım ve işletme giderleri) muaf tutulacağına dair açık bir hüküm varsa, bu hüküm geçerlidir ve malik bu giderlerden sorumlu tutulamaz (18. HD-2013/2726, 18. HD-2015/3119).
Muafiyetin Sınırı: Yönetim planında dükkan maliklerinin bir kısım ortak giderlerden (merdiven temizliği, otomat elektriği vb.) sorumlu tutulmaması, yasanın emredici hükümlerine aykırılık teşkil etmez (18. HD-2003/320). Ancak yönetim planındaki muafiyetler genellikle “bakım ve işletme” giderlerine yöneliktir; asansörün “yenilenmesi” veya “yapımı” gibi demirbaş niteliğindeki giderler, yönetim planında aksine açık hüküm yoksa KMK m.19 ve 20 uyarınca tüm kat maliklerinin sorumluluğundadır (18. HD-2013/1165, 18. HD-2009/13255).
3. Uygulama Örnekleri ve Teknik Detaylar
Asansör ve Elektrik Giderleri: Zemin kattaki iş yerlerinin asansör ve kapıcı hizmetinden yararlanmadığı, ortak elektrik ve sudan faydalanmadığı yönündeki itirazlar, KMK 20/c maddesi gereği davanın reddi nedenidir (20. HD-2017/4437).
Isınma Giderleri: Bağımsız bölümün depo mahiyetinde olması veya kalorifer tesisatının/peteklerinin bulunmaması, maliki ortak giderlerden ve yönetim planında aksine hüküm yoksa yakıt bedelinden muaf kılmaz (18. HD-2013/18663). Onaylı projede ısınma tesisatı varsa, malik kendi iradesiyle petek taktırmasa dahi giderlere katılmak zorundadır (18. HD-2010/12689).
Yakıt Sistemi Ayrımı: Eğer anataşınmazda dükkan ve meskenlerin yakıt sistemleri onaylı mimari projeye göre tamamen ayrılmışsa, dükkan malikleri yakıt giderinden sorumlu olmayabilir; ancak bu durum aydınlatma, temizlik, kapıcı ve yönetim gideri gibi diğer ortak giderlere katılma yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz (18. HD-2011/6693Kaynak).
4. İkincil Kaynak Değerlendirmeleri
İkincil kaynak olarak sunulan kararlar, genel kuralın farklı uyuşmazlık türlerindeki yansımalarını teyit etmektedir:
Mantolama ve Onarım: Dış cephe yalıtımı (mantolama) gibi ortak yerlerin korunmasına yönelik giderler, bağımsız bölümün konumu gözetilmeksizin tüm maliklere arsa payı oranında paylaştırılmalıdır (18. HD-2013/10975, 20. HD-2018/4598).
Ticari Yapılar (AVM): KMK 20. maddesi hükümleri, alışveriş merkezi (AVM) gibi ticari nitelikteki yapılarda bulunan bağımsız bölümler için de geçerli olup, yönetim planında aksi kararlaştırılmadıkça genel giderlere katılım zorunludur (17. HD-2011/11943).
Kapıcı Giderleri: Kapıcı ve kaloriferci giderlerine katılımda, maliklerin bu hizmetlerden faydalanmaya ihtiyaç duymadıklarını ileri sürmeleri geçersizdir; KMK 20/c uyarınca bu giderlerden kaçınılamaz (22. HD-2020/971, 20. HD-2019/465).
Yönetim Planı İncelemesi: Mahkemelerin, dükkan maliklerinin muafiyet iddialarını değerlendirirken mutlaka güncel yönetim planını getirtip, bu maliklerin borçtan bağışık tutulduğuna dair özel bir hüküm olup olmadığını denetlemesi gerekmektedir (18. HD-2014/10598, 20. HD-2017/4236).
Sonuç: Yargı kararları ışığında; zemin kat dükkan ve iş yeri malikleri, yönetim planında açık bir muafiyet hükmü bulunmadığı sürece, binanın iç kısmını veya asansörü kullanmadıkları gerekçesiyle ortak giderlerden kaçınamazlar. Yönetim planındaki muafiyetler ise genellikle işletme giderleriyle sınırlı olup, esaslı onarım ve yapım giderlerini kapsamamaktadır.
Zemin katta bulunan dükkan veya iş yeri ortak gider ödemek zorunda mı?
Evet, kural olarak zorundadır. Yönetim planında açık bir muafiyet hükmü bulunmadıkça, zemin kat dükkan ve iş yeri maliklerinin; temizlik, aydınlatma, kapıcı, yönetim ve benzeri ortak giderlere arsa payı oranında katılması gerekir. Ortak yerlerden fiilen faydalanılmaması, KMK m.20/c gereği muafiyet sağlamaz.
Yönetim planında muafiyet varsa hangi giderler ödenmez?
Yönetim planında açıkça düzenlenmişse, dükkan maliklerinin asansörün bakım ve işletme giderleri gibi bazı giderlerden muaf tutulması mümkündür. Ancak bu muafiyetler çoğunlukla rutin işletme giderleriyle sınırlıdır. Asansörün yenilenmesi, yapımı veya binanın esaslı onarımına ilişkin giderler, yönetim planında açıkça aksi yazılı olmadıkça tüm kat maliklerinden talep edilebilir.
Dükkanım depo olarak kullanılıyor veya kalorifer/petek yok, yine de gider öder miyim?
Evet. Bağımsız bölümün fiili kullanım şekli (depo olması, petek takılmaması, iş yerinin kapalı olması) ortak gider sorumluluğunu ortadan kaldırmaz. Onaylı projede ortak tesis yer alıyorsa, malik kendi iradesiyle bu tesislerden yararlanmasa dahi giderlere katılmak zorundadır.
Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli? | 2M Hukuk Avukatlık Ofisi – İstanbul Anadolu Yakası
Zemin kat dükkan ve iş yerlerine yönelik aidat ve ortak gider uyuşmazlıkları; yönetim planının yorumu, gider türlerinin ayrıştırılması (işletme–yenileme) ve Yargıtay içtihatlarının doğru uygulanması bakımından teknik bilgi gerektirir. Yanlış aidat tahakkukları veya hukuka aykırı muafiyet kararları, ciddi maddi kayıplara yol açabilmektedir.
Özellikle İstanbul, Anadolu Yakası, Tuzla, Pendik, Kartal, Aydınlı, Bayramoğlu ve Gebze bölgelerinde bulunan apartman, site ve ticari yapılarda; dükkan maliklerine yöneltilen aidat talepleri sıkça dava ve icra konusu olmaktadır.
Uzman Avukat Desteği Neden Önemlidir?
Yönetim planındaki muafiyet hükümlerinin hukuka uygun yorumlanması,
Rutin giderler ile esaslı onarım ve yenileme giderlerinin ayrıştırılması,
Hatalı aidat tahakkuklarına karşı itiraz ve iptal süreçlerinin yürütülmesi,
Ortak gider alacakları için başlatılan icra takiplerinin denetlenmesi,
Geriye dönük haksız tahsilatların iadesinin sağlanması ancak alanında uzman bir avukatın hukuki takibi ile mümkündür.
2M Hukuk Avukatlık Ofisi ile Güvenli Hukuki Süreç
2M Hukuk Avukatlık Ofisi, İstanbul merkezli olarak Anadolu Yakası, Tuzla, Pendik, Kartal, Aydınlı, Bayramoğlu ve Gebze bölgelerinde; zemin kat dükkan ve iş yeri maliklerine ilişkin aidat, ortak gider ve icra uyuşmazlıklarında etkin ve uzman hukuki destek sunmaktadır. Ortak giderler konusunda hak kaybı yaşamamak ve süreci doğru yönetmek için uzman avukat desteği hayati önem taşımaktadır.
