Giriş

Yüklenicinin İnşaata Hiç Başlamaması, Geç Başlaması veya İnşaatı Yavaş İlerletmesi Hâlinde Arsa Sahibi Hangi Haklara Sahip Olur? Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, yüklenicinin bir arsa üzerinde bağımsız bölümler inşa etme, arsa sahibinin ise buna karşılık belirli arsa paylarını yükleniciye devretme borcu altına girdiği çift taraflı sözleşmelerdir. Bu sözleşmelerde yüklenicinin “inşaata zamanında başlama ve işi sürdürme borcu” asli edim yükümlülüklerinden biridir. Literatürdeki kaynaklar, yüklenicinin bu borcuna aykırı davranarak inşaata hiç başlamaması, geç başlaması veya inşaatı makul bir hızda ilerletmemesi durumunda arsa sahibi için önemli hakların doğduğunu belirtmektedir. Bu durum, genel olarak yüklenicinin temerrüdü olarak nitelendirilmekte ve hukuki sonuçları ağırlıklı olarak 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 473. maddesi çerçevesinde ele alınmaktadır.

1. Yüklenicinin Temerrüdünün Kapsamı: İşe Başlamama ve Gecikme

Literatür, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin temerrüdünü yalnızca eserin teslim tarihine yetişmemesi olarak değil, inşaat sürecindeki aksaklıkları da kapsayan geniş bir çerçevede ele almaktadır. Yüklenicinin asli borçları arasında işe zamanında başlamak ve inşaatı sözleşmeye uygun bir tempoda sürdürmek yer alır.

Temerrüdün Tanımı: Yüklenicinin temerrüdü, en genel tanımıyla “inşaatın tamamlanmayarak tesliminin geciktirilmesi” olarak ifade edilmektedir. Bu durum, inşaata hiç başlanmaması, geç başlanması veya başlanan inşaatın sözleşmede öngörülen sürede bitirilemeyeceğinin açıkça anlaşılması gibi çeşitli şekillerde ortaya çıkabilir. Yüklenicinin binayı bitirememesi veya binayı bitirmekle birlikte, tesliminde gecikmesi yüklenicinin temerrüdüne yol açar.

İşe Başlama ve Sürdürme Borcu: Yüklenicinin inşaata zamanında başlaması ve devam ettirmesi, özen borcunun bir gereği olarak kabul edilir. Sözleşmede işe başlama için belirli bir tarih kararlaştırılmamış olsa dahi, yüklenicinin sözleşmenin kurulmasıyla birlikte derhal hazırlıklara ve inşaata başlaması beklenir

2. Arsa Sahibinin Hakları: Teslim Süresini Beklemeden Sözleşmeden Dönme (TBK m. 473/1)

İnşaata başlanmaması veya gecikmesi durumunda arsa sahibine tanınan en temel ve en önemli hak, teslim süresini beklemeden sözleşmeden dönme hakkıdır. Bu hak, TBK’nın 473. maddesinin 1. fıkrasında düzenlenmiştir.

İlgili Kanun Hükmü: Literatürde sıklıkla atıf yapılan bu hüküm şu şekildedir:”Yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirmesi ya da iş sahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden bütün tahminlere göre yüklenicinin işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, iş sahibi teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir.

Erken Dönme Hakkının Şartları: Bu hakkın kullanılabilmesi için belirli koşulların bir arada bulunması gerekmektedir:

Yüklenicinin Gecikmesi: Yüklenicinin işe zamanında başlamamış olması, sözleşmeye aykırı şekilde işi geciktirmesi veya işin ilerleyişine göre teslim tarihinde bitirilemeyeceğinin kesin olarak anlaşılması gerekir.

Gecikmenin Arsa Sahibine Yüklenememesi: Gecikmenin, arsa sahibinin bir eyleminden veya ihmalinden kaynaklanmaması esastır.

İşin Zamanında Bitirilemeyeceğinin Açıkça Anlaşılması: Bu durumun “bütün tahminlere göre” açıkça anlaşılabilir olması gerekir. Bu, somut verilere dayalı bir öngörüyü ifade eder.

Uygulamadan Örnekler: Literatürde yer alan dava özetleri, bu hükmün uygulanışını somutlaştırmaktadır:

-Bir davada, ruhsat alındıktan sonra 2 yıl geçmesine rağmen yüklenicinin projeyi tamamlayamaması ve yarım bırakması

-Başka bir davada, 40 aylık sözleşme süresinde inşaatın sadece %7 seviyesine getirilebilmesi,

-Sözleşme tarihinden itibaren 7 yıl geçmesine rağmen imar planı tadilatı çalışmalarının başarısız olması ve inşaata hiç başlanamaması

-Yüklenicinin inşaatı 1. kat betonarmesi seviyesinde bırakıp işe devam etmemesi

Bu örnekler, mahkemelerin sadece takvimdeki gecikmeye değil, aynı zamanda işin ilerleme hızına bakarak da inşaatın zamanında bitirilemeyeceği kanaatine vardığını göstermektedir.

3. Yüklenicinin Sorumluluğunu Ortadan Kaldıran Haller

Yüklenicinin inşaata başlayamamasının veya gecikmesinin her durumda temerrüt anlamına gelmeyeceği, literatürde önemle vurgulanmaktadır. Gecikmenin haklı bir sebebe dayanması durumunda yüklenici sorumlu tutulamaz.

Arsa Sahibinden Kaynaklanan Sebepler: Eğer gecikme arsa sahibinin kendi yükümlülüklerini yerine getirmemesinden kaynaklanıyorsa, yüklenicinin temerrüdünden bahsedilemez. Bu duruma “alacaklı temerrüdü” de denilmektedir.”TBK m. 473 incelendiğinde gecikme arsa sahibinden kaynaklanıyorsa, yüklenicinin edimi belirlenmiş vadede teslim edememesi halinde temerrüdü gerçekleşmeyecektir.” Literatürde bu duruma şu örnekler verilmektedir:

Arsa sahibinin, tapuda devretmesi gereken arsa payını devretmemesi

İnşaat ruhsatı için gerekli başvuruları yapmaması veya vekaletname gibi belgeleri vermemesi

Arsadaki kiracıların tahliyesini sağlamaması

Arsayı inşaata elverişli bir şekilde (örneğin üzerindeki engelleri kaldırarak) teslim etmemesi

Arsa sahibinin talebi üzerine projede değişiklik yapılması

Objektif Sebepler ve Mücbir Haller: Yüklenicinin elinde olmayan ve öngörülemeyen nedenlerle işin gecikmesi durumunda da temerrüt oluşmayabilir. Örneğin, “yapılan inşaatın temelinde önceden öngörülemeyecek şekilde su veya kaya çıkması sonucu, işin gecikmesi durumunda erken dönme hakkı kullanılamayacaktır” . Bu gibi durumlarda yüklenicinin ek süre talep etme hakkı doğabilir.

4. Kusur Şartı ve Diğer Hususlar

Kusur Aranmaması: TBK m. 473’ün uygulanması için yüklenicinin gecikmede kusurlu olması şart değildir. “Yüklenicinin işe başlamaması ya da işin kararlaştırılan tarihte yetişmeyeceğinin anlaşılması durumlarında işsahibinin dönme hakkını kullanabilmesi için yüklenicinin kusurlu olması aranmamaktadır. Kanun hükmünde… bu hususta sözleşmeye aykırı davranışı aramıştır. Temerrüdün oluşması için “gecikmenin objektif şekilde teslim borcuna aykırılığı gerekmektedir”.

Geç Başlamaya Rağmen İşi Zamanında Bitirme Olasılığı: Yüklenici inşaata geç başlasa bile, işi sözleşmede belirlenen sürede tamamlama imkanı varsa, arsa sahibinin sırf geç başlama nedeniyle sözleşmeden dönme hakkı bulunmamaktadır. Önemli olan, gecikmenin işin zamanında bitirilmesini imkansız kılıp kılmadığıdır.

Sonuç

Literatürdeki görüşler ve yargı kararları ışığında, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin inşaata zamanında başlamaması veya işi sözleşmeye aykırı olarak geciktirmesi, arsa sahibi için ciddi hukuki sonuçlar doğuran bir temerrüt halidir. Bu durumda arsa sahibinin en temel hakkı, TBK m. 473/1 uyarınca, inşaatın bitmesi için kararlaştırılan teslim tarihini beklemeden sözleşmeden dönmektir.

Bu hakkın kullanılabilmesi için, gecikmenin arsa sahibine atfedilemeyecek bir sebepten kaynaklanması ve mevcut duruma göre inşaatın zamanında bitirilemeyeceğinin açıkça anlaşılması gerekmektedir. Ancak, gecikmenin arsa sahibinin kendi edimlerini yerine getirmemesi (arsa payını devretmemek, arsayı teslim etmemek vb.) veya öngörülemeyen objektif nedenlerden kaynaklanması halinde yüklenicinin temerrüdü söz konusu olmayacak ve arsa sahibinin sözleşmeden dönme hakkı doğmayacaktır. Dolayısıyla her somut olay, kendi koşulları içinde, özellikle gecikmenin nedenleri dikkate alınarak değerlendirilmelidir. Bir yazı önerisi.

Neden Avukat Desteği Gerekli?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin temerrüdü, özellikle İstanbul, Tuzla, Kartal, Bayramoğlu, Tepeören, Pendik ve Gebze gibi gayrimenkul projelerinin yoğun olduğu bölgelerde en sık karşılaşılan hukuki uyuşmazlıklardan biridir. İnşaata hiç başlanmaması, geç başlanması veya inşaatın makul hızda ilerlememesi gibi durumlarda arsa sahibinin sözleşmeden dönme hakkını kullanabilmesi, yalnızca gecikmenin tespitine değil; aynı zamanda gecikmenin nedenlerinin hukuken doğru şekilde değerlendirilmesine bağlıdır. Bu noktada yapılacak küçük bir hata bile arsa sahibinin ciddi hak kayıpları yaşamasına neden olabilir.

Örneğin; gecikmenin yükleniciden değil, arsa sahibinden kaynaklanması halinde erken dönme hakkı doğmayacağı gibi, gecikmenin mücbir sebep veya objektif imkânsızlıktan kaynaklanması halinde de sözleşmenin feshi mümkün olmayabilir. Ayrıca, erken dönme hakkının kullanılabilmesi için gerekli delillerin zamanında toplanmaması, noter ihtarlarının usulüne uygun yapılmaması veya arsa sahibinin yükümlülüklerini eksik yerine getirmesi hâlinde, açılacak dava olumsuz sonuçlanabilir.

Bu nedenle, İstanbul, Tuzla, Kartal, Bayramoğlu, Tepeören, Pendik ve Gebze gibi bölgelerde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesiyle ilgili uyuşmazlıklarda deneyimli bir gayrimenkul ve inşaat hukuku avukatı ile çalışmak büyük önem taşır. Avukat; sözleşmenin detaylarını inceleyerek temerrüt şartlarının oluşup oluşmadığını değerlendirir, arsa sahibinin haklarını koruyacak stratejiyi belirler, noter ihtarlarını ve fesih bildirimlerini hukuka uygun şekilde düzenler ve gerekirse dava sürecini yürütür. Özellikle yüksek değerli arsa ve projelerde profesyonel avukat desteği, maddi ve zamansal kayıpları önlemenin ve arsa sahibinin haklarını en güçlü şekilde savunmanın en etkili yoludur.