Giriş

Bu çalışma, “Yönetim planı olmadan kat mülkiyeti kurulabilir mi?” sorusuna ilişkin olarak sunulan Yargıtay, Danıştay, Uyuşmazlık Mahkemesi ve ilk derece mahkemesi kararlarının analiziyle hazırlanmıştır. İncelenen kararlar, sorunun yanıtının tek ve kesin olmadığını, konunun yasal düzenlemeler, fiili durumlar ve yargısal yorumlar çerçevesinde farklılıklar gösterdiğini ortaya koymaktadır. Çalışma, bu farklı perspektifleri bir araya getirerek sorunun hukuki boyutlarını aydınlatmayı amaçlamaktadır.

İncelenen yargı kararlarından elde edilen temel bulgular şunlardır:

Yasal Zorunluluk İlkesi: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 12. maddesi uyarınca, kat mülkiyetinin kurulması için tapu idaresine sunulması gereken belgeler arasında, malikler tarafından imzalanmış bir yönetim planı bulunmaktadır. Bu, kat mülkiyetinin tesisi için yönetim planının kural olarak kurucu bir unsur olduğunu göstermektedir.

Yargısal Esneklik ve Çözümler: Yargıtay, maliklerin yönetim planını imzalamaktan kaçınması gibi durumlarda, bu durumun kat mülkiyeti kurulmasına engel teşkil etmemesi için çözümler geliştirmiştir. Mahkeme kararıyla yönetim planının “imzalanmış sayılması” suretiyle kat mülkiyetine geçişin mümkün olduğu kabul edilmektedir.

Fiili Durum ve Toplu Yapı Farklılığı: Özellikle birden fazla parsel üzerinde kurulu olan ancak KMK’daki usule uygun olarak toplu yapı yönetimine geçmemiş sitelerde, her parsel için ayrı kat mülkiyeti ve ayrı yönetim planları bulunabilmektedir. Bu durumlarda, tüm parselleri kapsayan tek ve birleşik bir yönetim planı olmaksızın da kat mülkiyeti varlığını sürdürmektedir.

Kat İrtifakından Geçişte İstisna: Kat irtifakı kurulurken tapuya bir yönetim planı sunulmuşsa, kat mülkiyetine geçiş aşamasında ayrıca bir yönetim planı istenmemektedir. Bu durum, yönetim planının varlığının kat mülkiyeti kurulmadan önceki bir aşamada da sağlanabileceğini göstermektedir.

1. Yönetim Planının Kurucu Unsur Olarak Yasal Dayanağı

Kat Mülkiyeti Kanunu, yönetim planını kat mülkiyetinin kurulması için gerekli temel belgelerden biri olarak saymaktadır. Yargıtay ve Danıştay kararları bu yasal zorunluluğu sıklıkla teyit etmektedir. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2013/15750 E. sayılı kararında bu durum net bir şekilde ifade edilmiştir: “Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre 28 inci maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim plânı.” Benzer şekilde, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2023/572 E. sayılı kararında, özellikle toplu yapılar için yönetim planının birleştirici ve zorunlu niteliği vurgulanmıştır: “Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan bir tek yönetim plânı düzenlenir. Yönetim plânı, toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlar.” Bu kararlar, yasal düzenlemenin kat mülkiyeti rejiminin temelini oluşturan ve tüm malikleri bağlayan bir “sözleşme” olarak yönetim planını zorunlu kıldığını göstermektedir.

2. Yasal Zorunluluğun Aşıldığı Durumlar ve Yargısal Yorumlar

Yasal kuralın katılığına rağmen, yargı kararları hakkaniyet ve pratik gereklilikler doğrultusunda esneklik göstermektedir.

Mahkeme Kararıyla “İmzalanmış Sayılma”: Malikler arasında anlaşmazlık olması ve bazılarının yönetim planını imzalamaktan imtina etmesi, kat mülkiyeti kurma hakkını ortadan kaldırmamalıdır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2017/2000 E. sayılı kararında bu duruma çözüm getirilmiştir. Kararda, KMK’nın 12. maddesinde sayılan belgelerin (proje, yapı kullanma belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerektiği, ancak “Yönetim planının paydaşlar tarafından imzalanmaktan kaçınılması halinde ise imzalanmış sayılması suretiyle” kat mülkiyetine geçişin mümkün olduğu belirtilmiştir. Bu yorum, kötü niyetli engellemelerin önüne geçmeyi amaçlamaktadır.

Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2019/363 E. sayılı kararı, önemli bir istisnayı ortaya koymaktadır. KMK’nın 14. maddesine atıf yapan karar, kat irtifakı kurulurken yönetim planı verilmişse, “Kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim plânı istenmez” hükmünü hatırlatır. Bu, sürecin başında verilen bir planın yeterli görüldüğünü ve mükerrer bir işlemden kaçınıldığını gösterir.

Fiilen Yönetim Plansız veya Ayrı Planlarla Var Olan Kat Mülkiyeti: Özellikle birden fazla parseli kapsayan sitelerde, yasal anlamda “toplu yapı” yönetimine geçilmemişse, her parselin kendi kat mülkiyeti ve kendi yönetim planı ile varlığını sürdürdüğü görülmektedir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 2024/8460 E. sayılı kararı bu durumu örneklendirir: “…taraflar arasında her iki parseli kapsayan bir yönetim planı bulunmadığı gibi 634 sayılı Kanun kapsamında toplu yapı yönetim planı da her iki parsel için kat malikleri kurulunca kabul edilerek tapu kütüğüne tescil edilmediği…” Bu gibi durumlarda, kat mülkiyeti mevcuttur ancak parseller arası ilişkiler ve ortak giderlere ilişkin uyuşmazlıklar KMK yerine genel hükümlere (Türk Medeni Kanunu, Borçlar Kanunu) göre çözümlenir. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 2018/3771 E. sayılı kararında belirtildiği gibi, toplu yapı yönetimine geçilmediyse “uyuşmazlıkta Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinin değil, genel hükümlerin uygulanması gerekmektedir.”

Sonuç

Sonuç olarak, “Yönetim planı olmadan kat mülkiyeti kurulabilir mi?” sorusuna verilecek yanıt, hukuki ve fiili duruma göre değişmektedir:

Hukuken (De Jure): Hayır, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 12. maddesi uyarınca, yönetim planı kat mülkiyetinin kurulması için zorunlu bir kurucu belgedir. Tapu siciline tescil için sunulması gerekir.

Yargısal Uygulamada ve Fiiliyatta (De Facto): Evet, belirli koşullar altında yönetim planı olmadan da kat mülkiyeti kurulabilir veya varlığını sürdürebilir.

Maliklerin imzadan kaçınması halinde mahkeme kararıyla planın “imzalanmış sayılması” mümkündür.

Kat irtifakı aşamasında sunulan bir yönetim planı, kat mülkiyetine geçiş için yeterlidir.

Birden çok parselden oluşan yapılarda, tüm parselleri kapsayan birleşik bir “toplu yapı yönetim planı” olmasa dahi, her parsel kendi içinde kat mülkiyetli olarak var olabilir. Bu durumda, parsellerin ortak yönetimine ilişkin uyuşmazlıklar KMK yerine genel hükümlere tabi olur.

Dolayısıyla, yönetim planının yokluğu kat mülkiyetinin kurulmasına mutlak bir engel teşkil etmemekle birlikte, bu eksiklik anagayrimenkulün yönetimi ve ortaya çıkacak uyuşmazlıklarda uygulanacak hukuk kurallarının niteliğini temelden değiştiren önemli bir hukuki sonuç doğurmaktadır. Bir yazı önerisi.

Neden Tuzla Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Kat mülkiyeti ve yönetim planı uyuşmazlıkları, yalnızca tapu işlemleriyle sınırlı olmayıp; ortak giderler, toplu yapı yönetimi, maliklerin hak ve yükümlülükleri gibi pek çok alanda sorunlara yol açmaktadır. Yargıtay ve Danıştay kararları da göstermektedir ki, yönetim planı bulunmadığı veya geçerli olmadığı durumlarda, uyuşmazlıkların çözümü genel hükümlere göre yapılmakta ve bu süreç teknik bilgi gerektirmektedir.

Bu nedenle, Tuzla’da kat mülkiyeti avukatı veya gayrimenkul hukuku alanında uzman bir avukat desteği almak büyük önem taşır. Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Gebze gibi bölgelerde sıkça karşılaşılan bu sorunlarda, uzman bir avukat:

Yönetim planının hazırlanması, değiştirilmesi veya iptali süreçlerini yürütür.

Kat mülkiyeti ve kat irtifakına ilişkin tapu işlemlerinde hukuki destek sağlar.

Mahkeme aşamasında maliklerin haklarını koruyarak olası hak kayıplarını önler.

Ortak gider ve toplu yapı yönetimi uyuşmazlıklarında müvekkil lehine güçlü bir savunma geliştirir.

Sonuç olarak, yönetim planı bulunmaması kat mülkiyetini tamamen engellemese de, ortaya çıkacak uyuşmazlıklarda ciddi hukuki sorunlara yol açabilir. Bu nedenle İstanbul, Tuzla avukat, Pendik avukat, Kartal avukat, Maltepe avukat, Gebze avukat, Aydınlı avukat, Orhanlı avukat, Tepeören avukat, Darıca avukat, Bayramoğlu avukat veya Çayırova avukat gibi bölgelerde Tuzla uzman avukat desteği almak, sürecin sağlıklı ilerlemesi ve hak kaybı yaşanmaması açısından kritik öneme sahiptir.