Giriş

Bu çalışma, “Yönetim planı olmadan kat mülkiyeti kurulabilir mi?” sorusuna ilişkin olarak sunulan Yargıtay, Danıştay, Uyuşmazlık Mahkemesi ve ilk derece mahkemesi kararlarının analiziyle hazırlanmıştır. İncelenen kararlar, sorunun yanıtının tek ve kesin olmadığını, konunun yasal düzenlemeler, fiili durumlar ve yargısal yorumlar çerçevesinde farklılıklar gösterdiğini ortaya koymaktadır. Çalışma, bu farklı perspektifleri bir araya getirerek sorunun hukuki boyutlarını aydınlatmayı amaçlamaktadır.

1. Yönetim Planının Kurucu Unsur Olarak Yasal Dayanağı

Kat Mülkiyeti Kanunu, yönetim planını kat mülkiyetinin kurulması için gerekli temel belgelerden biri olarak saymaktadır. Yargıtay ve Danıştay kararları bu yasal zorunluluğu sıklıkla teyit etmektedir. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2013/15750 E. sayılı kararında bu durum net bir şekilde ifade edilmiştir: “Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre 28 inci maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim plânı.”

Benzer şekilde, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2023/572 E. sayılı kararında, özellikle toplu yapılar için yönetim planının birleştirici ve zorunlu niteliği vurgulanmıştır: “Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan bir tek yönetim plânı düzenlenir. Yönetim plânı, toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlar.”

Bu kararlar, yasal düzenlemenin kat mülkiyeti rejiminin temelini oluşturan ve tüm malikleri bağlayan bir “sözleşme” olarak yönetim planını zorunlu kıldığını göstermektedir.

2. Yasal Zorunluluğun Aşıldığı Durumlar ve Yargısal Yorumlar

Yasal kuralın katılığına rağmen, yargı kararları hakkaniyet ve pratik gereklilikler doğrultusunda esneklik göstermektedir.

Mahkeme Kararıyla “İmzalanmış Sayılma”: Malikler arasında anlaşmazlık olması ve bazılarının yönetim planını imzalamaktan imtina etmesi, kat mülkiyeti kurma hakkını ortadan kaldırmamalıdır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2017/2000 E. sayılı kararında bu duruma çözüm getirilmiştir. Kararda, KMK’nın 12. maddesinde sayılan belgelerin (proje, yapı kullanma belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerektiği, ancak “Yönetim planının paydaşlar tarafından imzalanmaktan kaçınılması halinde ise imzalanmış sayılması suretiyle” kat mülkiyetine geçişin mümkün olduğu belirtilmiştir. Bu yorum, kötü niyetli engellemelerin önüne geçmeyi amaçlamaktadır.

Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2019/363 E. sayılı kararı, önemli bir istisnayı ortaya koymaktadır. KMK’nın 14. maddesine atıf yapan karar, kat irtifakı kurulurken yönetim planı verilmişse, “Kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim plânı istenmez” hükmünü hatırlatır. Bu, sürecin başında verilen bir planın yeterli görüldüğünü ve mükerrer bir işlemden kaçınıldığını gösterir.

Fiilen Yönetim Plansız veya Ayrı Planlarla Var Olan Kat Mülkiyeti: Özellikle birden fazla parseli kapsayan sitelerde, yasal anlamda “toplu yapı” yönetimine geçilmemişse, her parselin kendi kat mülkiyeti ve kendi yönetim planı ile varlığını sürdürdüğü görülmektedir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 2024/8460 E. sayılı kararı bu durumu örneklendirir:”…taraflar arasında her iki parseli kapsayan bir yönetim planı bulunmadığı gibi 634 sayılı Kanun kapsamında toplu yapı yönetim planı da her iki parsel için kat malikleri kurulunca kabul edilerek tapu kütüğüne tescil edilmediği…”

Bu gibi durumlarda, kat mülkiyeti mevcuttur ancak parseller arası ilişkiler ve ortak giderlere ilişkin uyuşmazlıklar KMK yerine genel hükümlere (Türk Medeni Kanunu, Borçlar Kanunu) göre çözümlenir. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 2018/3771 E. sayılı kararında belirtildiği gibi, toplu yapı yönetimine geçilmediyse “uyuşmazlıkta Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinin değil, genel hükümlerin uygulanması gerekmektedir.”

Sonuç

Sonuç olarak, “Yönetim planı olmadan kat mülkiyeti kurulabilir mi?” sorusuna verilecek yanıt, hukuki ve fiili duruma göre değişmektedir:

Hukuken (De Jure): Hayır, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 12. maddesi uyarınca, yönetim planı kat mülkiyetinin kurulması için zorunlu bir kurucu belgedir. Tapu siciline tescil için sunulması gerekir.

Yargısal Uygulamada ve Fiiliyatta (De Facto): Evet, belirli koşullar altında yönetim planı olmadan da kat mülkiyeti kurulabilir veya varlığını sürdürebilir.

Maliklerin imzadan kaçınması halinde mahkeme kararıyla planın “imzalanmış sayılması” mümkündür.

Kat irtifakı aşamasında sunulan bir yönetim planı, kat mülkiyetine geçiş için yeterlidir.

Birden çok parselden oluşan yapılarda, tüm parselleri kapsayan birleşik bir “toplu yapı yönetim planı” olmasa dahi, her parsel kendi içinde kat mülkiyetli olarak var olabilir. Bu durumda, parsellerin ortak yönetimine ilişkin uyuşmazlıklar KMK yerine genel hükümlere tabi olur.

Dolayısıyla, yönetim planının yokluğu kat mülkiyetinin kurulmasına mutlak bir engel teşkil etmemekle birlikte, bu eksiklik anagayrimenkulün yönetimi ve ortaya çıkacak uyuşmazlıklarda uygulanacak hukuk kurallarının niteliğini temelden değiştiren önemli bir hukuki sonuç doğurmaktadır. Bir yazı önerisi.

Yönetim Planı Olmadan Kat Mülkiyeti Kurulabilir mi?

“Yönetim planı olmadan kat mülkiyeti kurulabilir mi?” sorusu, özellikle site yönetimleri, toplu yapılar ve büyük konut projeleri bakımından uygulamada sıkça gündeme gelmektedir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 12. maddesi uyarınca yönetim planı, kat mülkiyetinin kurulması için kural olarak zorunlu ve kurucu bir belgedir. Yargıtay ve Danıştay kararlarında yönetim planı, tüm kat maliklerini bağlayan ve kat mülkiyeti rejiminin temelini oluşturan bir “sözleşme” olarak kabul edilmektedir.

Bununla birlikte yargısal uygulamada, katı yasal düzenlemeye istisnalar getirildiği görülmektedir. Maliklerin yönetim planını imzalamaktan kaçınması hâlinde, mahkeme kararıyla yönetim planının imzalanmış sayılması suretiyle kat mülkiyetine geçiş mümkün olabilmektedir. Ayrıca kat irtifakı kurulurken yönetim planı sunulmuşsa, kat mülkiyetine geçiş aşamasında yeniden plan aranmadığı Yargıtay içtihatlarıyla kabul edilmiştir.

Özellikle Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Gebze ve Çayırova gibi çok parselden oluşan sitelerde, tüm parselleri kapsayan bir toplu yapı yönetim planı bulunmasa dahi, her parsel kendi içinde kat mülkiyetli olarak varlığını sürdürebilmektedir. Bu durumda parseller arası uyuşmazlıklar Kat Mülkiyeti Kanunu yerine Türk Medeni Kanunu ve Borçlar Kanunu’nun genel hükümlerine göre çözümlenmektedir.

Sonuç olarak, yönetim planı hukuken zorunlu olmakla birlikte, fiiliyatta planın yokluğu kat mülkiyetinin varlığını her durumda ortadan kaldırmamaktadır. Ancak bu eksiklik, yönetim, temsil ve gider paylaşımı gibi konularda ciddi hukuki riskler doğurmaktadır. 2M Hukuk Avukatlık Bürosu, kat mülkiyeti ve site yönetimi uyuşmazlıklarında Yargıtay uygulamasına uygun, etkin hukuki danışmanlık sunmaktadır.