Genel Kural: Yeni kat maliki, kural olarak mülkiyeti iktisap ettiği tarihten önceki döneme ait aidat borçlarından sorumlu değildir. Sorumluluğu, mülkiyeti edindiği tarihten itibaren başlar. Yeni kat malikinin önceki malikin aidat borçlarından sorumluluğunun otomatik değildir. Ancak belirli koşullar altında bu sorumluluk doğabilir. Salt taşınmazın satın alınması, kooperatif üyeliğinin ve dolayısıyla eski üyenin borçlarının devralındığı anlamına gelmemektedir. (Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 2017/3018-2018/7177)

Temel ayrım, borcun hangi döneme ait olduğu ve yeni malikin bu borçla ilişkisinin niteliğidir. Mülkiyetin devir tarihi, sorumluluğun başlangıcı için kritik bir referans noktasıdır.

Sorumluluğun Doğabileceği İstisnai Haller:

-Yeni malik, KMK Madde 22 uyarınca, taşınmazı mülkiyet devrinden önce de sürekli olarak kiracı veya faydalanan gibi çeşitli sıfatlar altında kullanıyor idiyse bu durumda yeni malikinde önceki aidat borçlarından müşterek ve müteselsil sorumluluk doğabilir.

-Yeni malik, önceki döneme ait borçları ödeyeceğine dair bir taahhütname imzalamışsa önceki aidat borçlarından sorumlu olur.

-Devralınan mülk kooperatif ise ve yeni malik, önceki malikin kooperatif üyeliğini borç ve yükümlülükleriyle birlikte usulüne uygun olarak devralmışsa,

Önemli Faktörler: Her uyuşmazlıkta, tapu devir tarihi, kooperatif ana sözleşmesi, yönetim planı, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri, varsa taraflar arasındaki sözleşmeler ve taahhütnameler ile aidatın niteliği gibi unsurlar birlikte değerlendirilmelidir.

Sonuç olarak, “Yeni kat maliki önceki malikin aidat borçlarından sorumlu olur mu?” sorusunun yanıtı, her somut olayın özelliklerine göre değişmekle birlikte, genel eğilim yeni malikin kendi mülkiyet dönemindeki borçlardan sorumlu olduğu yönündedir. Ancak yukarıda belirtilen istisnai durumların varlığı halinde, yeni malikin önceki döneme ait borçlardan da sorumlu tutulması mümkündür.

Neden Uzman Görüşü Önemlidir?

İstanbul gibi büyükşehirlerde, özellikle Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe gibi bölgelerde gayrimenkul devri yaparken veya bir daire satın alırken, kat malikinin aidat borçlarıyla ilgili hukuki riskleri doğru değerlendirmek son derece önemlidir. Her olay, kendine özgü detaylar içerebilir. Tapu devrinin şekli, taraflar arası anlaşmalar, aidatın türü ve kat malikleri kurulunun uygulamaları gibi birçok değişken söz konusudur. Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe gibi bölgelerde hatalı bir yorum, sizin olmayan bir borçla karşı karşıya kalmanıza neden olabilir. Bu nedenle, bir avukat ya da gayrimenkul hukuku uzmanı ile görüşmeniz önerilir.