Giriş

Bu yazı, “Kira sözleşmesi bitmeden ev sahibi evi satarsa yeni ev sahibi kiracıyı çıkartabilir mi?” sorusuna, sunulan Yargıtay, Bölge Adliye Mahkemesi ve İlk Derece Mahkemesi kararları ışığında kapsamlı bir yanıt sunmak amacıyla hazırlanmıştır. İncelenen kararlar, konunun tek bir “evet” ya da “hayır” cevabı olmadığını, Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) ilgili maddeleri çerçevesinde şekillenen bir genel kural ve bu kuralın önemli istisnaları olduğunu ortaya koymaktadır. Yazı, yeni malikin ve kiracının hak ve yükümlülüklerini, tahliye sürecinin şartlarını ve sözleşmesel unsurların bu sürece etkisini detaylı bir şekilde ele almaktadır

1. Ev sahibi evi satarsa”Satım Kirayı Bozmaz” İlkesi ve Sonuçları (TBK Madde 310)

İncelenen kararların ezici çoğunluğu, TBK’nın 310. maddesini temel almaktadır. Bu madde, “Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur” hükmüyle, kiracının haklarını koruma altına alır. Bu durumun pratik sonuçları şunlardır:

Yeni Malik Sözleşmeyle Bağlıdır: Yeni ev sahibi, eski sözleşmedeki kira bedeli, süre ve diğer tüm şartlarla bağlıdır (Yargıtay 3. HD, 2023/4843 K.).

Haksız İşgal İddiası Geçersizdir: Kiracı, geçerli bir kira sözleşmesine dayanarak mülkte oturduğundan, yeni malik tarafından “haksız işgalci” olarak nitelendirilemez (Yargıtay 8. HD, 2021/803 K.).

Dava Yolu Değişir: Yeni malik, kiracıyı tahliye etmek için mülkiyet hakkına dayanarak doğrudan “elatmanın önlenmesi” davası açamaz. Bunun yerine, kira hukukundan kaynaklanan tahliye sebeplerine dayanarak (örneğin, ihtiyaç veya temerrüt) dava açmalıdır (Yargıtay 8. HD, 2021/2791 K.).

2. Evin satılması sonrasında İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Prosedürü ve Şartları (TBK Madde 351)

Yeni malikin en sık başvurduğu tahliye yolu olan ihtiyaç iddiası, katı usul kurallarına bağlanmıştır.

Sürelere Sıkı Sıkıya Uyma Zorunluluğu: Gaziantep Bölge Adliye Mahkemesi (2017/292 K.) kararında vurgulandığı gibi, “edinmeyi izleyen 1 ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir.” Bu sürenin kaçırılması, bu yola başvurma hakkını ortadan kaldırır. Dava ise, satın alma tarihinden en erken altı ay sonra açılabilir.

İhtiyacın Niteliği: Yargıtay kararları, ihtiyacın niteliği konusunda oldukça hassastır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu (2021/878 K.), bu konuda standartları belirlemiştir:”Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.”

İhtiyaç Sahibinin Kapsamı: İhtiyaç, sadece yeni malikin kendisi için değil; eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (anne-babası, dedesi) veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için de ileri sürülebilir. Ancak Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (2018/5424 K.) kararında belirtildiği gibi, bir şirketin ihtiyacı, bu kişisel ihtiyaç kapsamına girmez.

3. Sözleşmesel ve Tapu Kaydına Dayalı Korumalar

Tapuya Şerh: Kira sözleşmesi tapuya şerh edilmişse, bu durum kiracıya en güçlü korumayı sağlar. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi (2009/10532 K.) kararında belirtildiği gibi, şerh ile kişisel hak, ayni hakka dönüşür ve taşınmazı sonradan devralan herkes bu sözleşmeyle bağlı olur.

Sözleşmedeki Özel Hükümler: Kira sözleşmesinde yer alan özel maddeler de durumu etkileyebilir. Örneğin, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (2017/1757 K.) kararında, sözleşmede yer alan “taşınmazın 3. kişiye satılması durumunda kiracının sözleşme süresince tahliye edilmeyeceği” hükmü nedeniyle yeni malikin kiracıyı çıkaramayacağı belirtilmiştir. Tersine, sözleşmede satış durumunda fesih hakkı tanıyan bir madde varsa, bu da yeni malik lehine bir durum yaratabilir (Yargıtay 8. HD, 2018/8231 K.).

Sonuç

Sunulan yargı kararları ışığında, “Kira sözleşmesi bitmeden ev sahibi evi satarsa yeni ev sahibi kiracıyı çıkartabilir mi?” sorusunun yanıtı şu şekilde özetlenebilir:

Hayır, kural olarak çıkartamaz. Evin satılması kira sözleşmesini sona erdirmez. Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesi uyarınca, yeni malik mevcut kira sözleşmesinin tarafı olur ve sözleşme şartlarıyla bağlıdır.

Evet, istisnai olarak çıkartabilir. Yeni malik, kendisinin veya kanunda sayılan yakınlarının konut/işyeri ihtiyacının “gerçek, samimi ve zorunlu” olduğunu ispatlarsa, TBK 351. maddedeki yasal sürelere (satın aldıktan sonra 1 ay içinde ihtar, 6 ay sonra dava) uyarak kiracının tahliyesini talep edebilir.

Genel Kural: Kira Sözleşmesi Devam Eder. Evin satılması, kira sözleşmesini otomatik olarak sona erdirmez. Neredeyse tüm kararlarda atıf yapılan Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesi uyarınca, yeni ev sahibi (yeni malik), mevcut kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin (2018/364 K.) belirttiği gibi, “kiralananın el değiştirmesi akdi sona erdirmez.” Bu ilke, kiracının temel güvencesidir.

Temel İstisna: Yeni Malikin İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Hakkı. Yeni malik, belirli şartlar altında kiracıyı tahliye etme hakkına sahiptir. TBK’nın 351. maddesi, yeni malike bu hakkı tanır. Buna göre yeni malik, “kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,” evi satın aldığı tarihten itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, altı ay sonra tahliye davası açabilir.

Tahliye Şartı: İhtiyacın “Gerçek, Samimi ve Zorunlu” Olması. Mahkemeler, yeni malikin ihtiyaç iddiasını keyfi olarak kabul etmemektedir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun (2021/878 K.) altını çizdiği üzere, tahliye kararı verilebilmesi için “ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir.” Geçici veya henüz doğmamış ihtiyaçlar, tahliye için yeterli bir sebep olarak kabul edilmez.

Kiracının Korunmasını Güçlendiren Faktörler. Kiracının durumu, kira sözleşmesinin içeriğine ve tapu sicilindeki duruma göre daha da güçlenebilir. Özellikle kira sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi, Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin (2009/10532 K.) ifadesiyle, hakkı “eşyaya bağlı borç haline” getirir ve yeni maliki her durumda bağlar. Nihayetinde, kiracının durumu büyük ölçüde kanunla korunmakla birlikte, yeni malikin de yasal hakları mevcuttur. Sonucu, büyük oranda yeni malikin ihtiyacının niteliği, yasal prosedürlere uyup uymadığı, kira sözleşmesinin özel hükümleri ve sözleşmenin tapuya şerh edilip edilmediği gibi faktörler belirleyecektir. Bir yazı önerisi.

Neden Tuzla Avukat Desteği Gerekli?

Kira sözleşmesine konu taşınmazın satılması durumunda kiracının tahliyesiyle ilgili hukuki süreçler, sadece Türk Borçlar Kanunu hükümlerine değil, aynı zamanda Yargıtay içtihatlarına ve özel durumlara da dayanmaktadır. Yukarıda özetlenen kararlar, yeni malikin kiracıyı tahliye edebilmesi için çok sayıda şartın sağlanması gerektiğini, bu şartlardan birinin eksik olması halinde davanın reddedileceğini göstermektedir. Sürelerin kaçırılması, bildirimin usule uygun yapılmaması veya ihtiyacın hukuken kabul edilemez türden olması durumunda davacı yeni malik hak kaybına uğrayabilir; davalı kiracı ise gereksiz bir tahliye baskısı altında kalabilir.

Bu nedenle, İstanbul, Tuzla avukat, Pendik avukat, Maltepe avukat, Kartal avukat, Gebze avukat, Aydınlı avukat ve Orhanlı avukat, Tepeören Avukat, Darıca Avukat, Bayramoğlu avukat, Çayırova avukat gibi yerel mahkeme uygulamaları konusunda deneyimli bir Tuzla avukat ile çalışmak, davanın seyrini doğrudan etkileyebilecek önemli bir avantaj sağlar.