Giriş

Bu yazı, toplu yapılarda aidat sorunlarının çözümüne ilişkin yargı kararlarının analizini sunmaktadır. İncelenen mahkeme kararları, aidat borcunun hukuki dayanağı, miktarının belirlenmesi, tahsilat yetkisi, ödenmemesi durumunda başvurulacak hukuki yollar ve yargılama sürecindeki usuli esaslar gibi konularda bütüncül bir perspektif sağlamaktadır. Yazı, Kat Mülkiyeti Kanunu, Kooperatifler Kanunu ve genel hükümler çerçevesinde şekillenen yargı pratiğini ortaya koyarak, bu tür uyuşmazlıklarda dikkat edilmesi gereken temel noktaları özetlemektedir.

Hukuki Dayanağın Tespiti: Uyuşmazlığın çözümünde ilk adım, yapının hukuki statüsünün belirlenmesidir. Yapının Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) göre “toplu yapı” olarak tescil edilip edilmediği, birden çok parsel üzerinde kurulu olup olmadığı veya bir kooperatif yapısı olup olmadığı, uygulanacak kanun hükümlerini (KMK, Kooperatifler Kanunu, Genel Hükümler) ve görevli mahkemeyi (Sulh Hukuk, Asliye Hukuk/Ticaret) doğrudan etkilemektedir.

Yönetim Planının Önceliği: Yargı kararları, kat malikleri arasında bir sözleşme niteliği taşıyan “yönetim planını” uyuşmazlıkların çözümünde birincil kaynak olarak kabul etmektedir. Aidatların toplanma şekli, katılım oranı ve yetkili yönetim organı gibi hususlar öncelikle yönetim planına göre belirlenir.

Genel Kurul Kararlarının Bağlayıcılığı: Usulüne uygun olarak toplanan kat malikleri kurulu veya kooperatif genel kurulunda alınan kararlar, toplantıya katılmayan veya muhalif kalan malikleri/üyeleri dahi bağlar. Aidat miktarının belirlenmesi, ek bütçe yapılması ve gecikme tazminatı oranları bu kararlarla tespit edilir. Bu kararlara karşı yasal süresi içinde iptal davası açılmaması halinde kararlar kesinleşir.

İspat Yükümlülüğü ve Şeffaflık: Aidat alacağı talebinde bulunan yönetimin, bu alacağın dayandığı giderleri fatura, makbuz gibi belgelerle ispatlaması gerekmektedir. Harcamaların belgelenememesi, talebin reddine neden olabilmektedir. Bu nedenle şeffaf ve denetlenebilir bir muhasebe kaydı tutulması kritik öneme sahiptir.

Usuli Kurallara Riayet: Aidat uyuşmazlıklarında görevli ve yetkili mahkemenin doğru tespiti, dava açma sürelerine uyulması ve husumetin doğru yöneltilmesi gibi usuli kurallar, davanın esasına girilebilmesi için hayati önem taşımaktadır. Usul hataları, davanın reddine yol açabilmektedir.

1. Hukuki Dayanak ve Temel Belgeler

Yargı kararları, aidat sorunlarının çözümünde öncelikle yapının hukuki niteliğinin ve bu niteliğe bağlı temel belgelerin incelenmesi gerektiğini ortaya koymaktadır.

Yönetim Planı: Kat malikleri arasındaki ilişkileri düzenleyen temel sözleşme yönetim planıdır. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 2017/9149 E., 2019/1201 K. sayılı kararında bu durum net bir şekilde ifade edilmiştir: “yönetim planı kat malikleri arasında yapılan bir sözleşme niteliğinde olup tarafları bağlayacağından öncelikle dava konusu anataşınmaza ait yönetim planında kat maliklerinin borç ve yükümlülüklerine ilişkin hükümleri varsa onların uygulanması gerekir.” Benzer şekilde Yargıtay 18. Hukuk Dairesi de 2013/7471 E., 2013/10640 K. sayılı kararında yönetim planının tüm kat malikleri ile onların haleflerini bağlayıcı nitelikte olduğunu vurgulamıştır.

Genel Kurul Kararları: Yönetim planında hüküm bulunmayan veya detaylandırılması gereken konularda kat malikleri kurulu (veya kooperatif genel kurulu) kararları devreye girer. Ankara 8. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2021/659 E., 2023/83 K. sayılı kararında belirtildiği gibi, “1163 sayılı Kooperatifler Kanunu ve ana sözleşme hükümleri gereği genel kurullarda alınmış ve itiraza uğramamış kararların tüm ortakları bağlayacağı” ilkesi esastır. Bu kararlara karşı yasal süresi içinde (genellikle 1 ay) iptal davası açılmazsa, aidat miktarları ve ödeme koşulları kesinleşir (İzmir 6. Asliye Ticaret Mahkemesi, 2019/189 E., 2019/231 K.).

Toplu Yapı Statüsü: Yapının KMK kapsamında resmi olarak “toplu yapı” yönetimine geçip geçmediği, uyuşmazlığın çözümünde kilit bir rol oynar. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 2017/1044 E., 2018/681 K. sayılı kararında, toplu yapı yönetimine geçilmemiş sitelerde her parselin kendi kat malikleri kurulunca yönetilmesi ve aidatların da bu parsel yöneticileri tarafından toplanması gerektiği belirtilmiştir. Toplu yapıya geçilmemişse, uyuşmazlıklarda KMK yerine genel hükümlerin uygulanması ve görevli mahkemenin Asliye Hukuk Mahkemesi olması gündeme gelir (Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 2017/884 E., 2017/5013 K.).

2. Aidat Miktarının Belirlenmesi ve Katılım Esasları

Aidat miktarının neye göre belirleneceği, uyuşmazlıkların sıkça kaynaklandığı bir diğer konudur.

Arsa Payı Oranı: KMK’nın 20. maddesi uyarınca ana kural, kat maliklerinin ortak giderlere “arsa payları oranında” katılmasıdır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2013/740 E., 2014/392 K. sayılı kararında bu ilke teyit edilmiştir.

Farklı Gider Kalemleri ve Yararlanma Durumu: Kanun, kat maliklerinin aralarında başka türlü bir anlaşma yapmasına olanak tanır. Ancak mahkemeler, özellikle farklı nitelikteki bağımsız bölümler (dükkan, konut vb.) için giderlere katılımda “hizmetten yararlanma” ilkesini gözetmektedir. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2013/7471 E., 2013/10640 K. sayılı kararında, mahkemenin “dava konusu 2 numaralı bağımsız bölümün yararlandığı ve yararlanmadığı hizmetler de tespit edilmek suretiyle ödemesi gereken aidat miktarının ne olduğu” yönünde bir bilirkişi incelemesi yaptırması gerektiği vurgulanmıştır.

İspat ve Belgelendirme: Yönetim, talep ettiği aidatın dayanağı olan harcamaları belgeleriyle ispatlamak zorundadır. İstanbul Anadolu 4. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2018/1311 E., 2019/5 K. sayılı kararında, davacı kooperatifin hizmetlere ilişkin harcama belgelerini sunamaması nedeniyle aidat talebinin ispatlanamadığına hükmedilmiştir. Bu durum, şeffaf ve belgelere dayalı bir yönetimin önemini göstermektedir.

3. Uyuşmazlıkların Çözümü ve Yargılama Süreci

Aidat borcunun ödenmemesi halinde yönetimler yasal yollara başvurabilir. Bu süreçte usuli kurallar büyük önem taşır.

Görevli ve Yetkili Mahkeme: KMK’dan kaynaklanan uyuşmazlıklarda, anataşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi görevli ve yetkilidir. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2013/14069 E., 2013/16456 K. sayılı kararında bu kural açıkça belirtilmiştir: “Kat Mülkiyeti Yasasının Ek-1. maddesine göre bu yasadan doğan her türlü anlaşmazlığın -değerine bakılmaksızın- sulh hukuk mahkemesinde çözümlenmesi gerekir.” Ancak yapının toplu yapı statüsünde olmaması veya uyuşmazlığın kooperatif hukukundan kaynaklanması gibi durumlarda görevli mahkeme Asliye Hukuk veya Asliye Ticaret Mahkemesi olabilmektedir.

Tahsilat Yetkisi: Aidatı kimin tahsil etmeye yetkili olduğu da önemli bir konudur. Özellikle birden fazla parselden oluşan yapılarda, aidat toplama yetkisinin toplu yapı yönetiminde mi yoksa parsel yönetiminde mi olduğu yönetim planı incelenerek tespit edilmelidir. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 2017/2591 E., 2018/5018 K. sayılı kararında bu hususun araştırılması gerektiği belirtilmiştir. Yetkisi olmayan bir yönetim tarafından yapılan tahsilatlar hukuka aykırı kabul edilebilir (Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 2015/21918 E., 2016/2879 K.).

İcra Takibi ve İtirazın İptali: Ödenmeyen aidatlar için en yaygın başvuru yolu ilamsız icra takibidir. Borçlunun takibe itiraz etmesi halinde, yönetim tarafından “itirazın iptali” davası açılır. Bu davalarda mahkeme, genel kurul kararlarını, işletme projesini, yönetim planını ve harcama belgelerini inceleyerek borcun varlığını ve miktarını tespit eder.

Sonuç

İncelenen yargı kararları, toplu yapılardaki aidat sorunlarının çözümünün tek bir formüle dayanmadığını, her olayın kendi özgün koşulları içinde değerlendirilmesi gerektiğini göstermektedir. Bununla birlikte, başarılı ve hukuka uygun bir çözüm için izlenmesi gereken yol haritası belirgindir:

Öncelikle, yapının hukuki statüsüne uygun, tüm maliklerin hak ve yükümlülüklerini adil bir şekilde düzenleyen, açık ve anlaşılır bir yönetim planının varlığı esastır. İkinci olarak, aidatların belirlendiği kat malikleri kurulu/genel kurul toplantılarının usulüne uygun yapılması ve kararların şüpheye yer bırakmayacak şekilde tutanağa geçirilmesi zorunludur. Üçüncü olarak, yönetimin tüm harcamaları belgelendirmesi, şeffaf bir muhasebe tutması ve kat maliklerini düzenli olarak bilgilendirmesi, olası uyuşmazlıkları en aza indirecektir.

Bu adımlara rağmen bir uyuşmazlık doğduğunda ise, yasal sürelere ve usul kurallarına titizlikle riayet edilerek, doğru mahkemede, doğru delillerle hak aranması, yargı kararlarının işaret ettiği en temel çözüm yoludur. Bir yazı önerisi.

Neden Tuzla Avukat Desteği Gerekli?
Toplu yapılarda aidat uyuşmazlıkları, yalnızca Kat Mülkiyeti Kanunu değil; Kooperatifler Kanunu, genel hükümler ve yargı içtihatlarının birlikte değerlendirilmesini gerektiren karmaşık davalardır. Yönetim planının yorumu, genel kurul kararlarının geçerliliği, aidat miktarının arsa payı ve yararlanma durumuna göre hesaplanması, belgelerle ispat yükümlülüğü gibi konular teknik detaylar içerir. Ayrıca, hangi mahkemenin görevli olduğu (Sulh Hukuk, Asliye Hukuk veya Asliye Ticaret) ve icra takibinde izlenecek usul de davanın sonucunu doğrudan etkiler.

Bu nedenle, Tuzla avukat, Pendik avukat, Kartal avukat, Maltepe avukat, Aydınlı avukat, Orhanlı avukat, Gebze avukat, Çayırova avukat, Tepeören avukat ve Darıca avukat gibi bölgelerde, özellikle toplu yapı ve kooperatif hukuku alanında deneyimli bir avukattan destek almak büyük önem taşır. Profesyonel hukuki yardım, hem yönetimlerin alacaklarını doğru ve hızlı şekilde tahsil etmesini hem de maliklerin haksız aidat taleplerine karşı korunmasını sağlar.