1. Temerrüt Nedeniyle Tahliye Takibinin Başlatılması ve Başvuru Mercii

Temerrüt nedeniyle tahliye süreci, alacaklı (kiraya veren) tarafından yetkili İcra Müdürlüğü’ne (İcra Dairesine) başvurularak başlatılır. Bu süreç, İcra ve İflas Kanunu’nun (İİK) 269. maddesi ve devamı hükümleri ile Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 315. maddesi çerçevesinde yürütülür. Takibin başlatılabilmesi için alacaklının, icra dairesine yazılı bir “Takip Talebi” sunması gerekmektedir.

2. Takip Talebinin İçeriği ve Yazılması Gereken Hususlar

İcra dairesine sunulan takip talebinde (Örnek 1), alacaklı tarafından doldurulması gereken alanlar ve özellikle “nereye ne yazılacağı” hususu yargı kararlarında şu şekilde detaylandırılmıştır:

Takip Yolu ve Talebi (9. Sütun): Takip talebinde, alacaklının isteği açıkça belirtilmelidir. Yargıtay kararlarına göre, takip talebinin ilgili bölümünde (genellikle takip yollarının bulunduğu 9. sütunda) sadece “Haciz” değil, “Haciz ve Tahliye” ibaresinin açıkça yazılması zorunludur. Takip talebinde açıkça “tahliye” isteği bulunmuyorsa, sonradan icra mahkemesinden tahliye talep edilemez ve dava reddedilir.

Alacak Kalemleri: Takip talebinde, talep edilen kira alacağının miktarı, hangi aylara ait olduğu (örneğin; “2015 yılı Mayıs, Haziran, Temmuz ayları kira bedeli”) ve işleyen faizler net bir şekilde belirtilmelidir.

Dayanak Belge: Kira sözleşmesinin tarihi (başlangıç tarihi) ve varsa yazılı sözleşme bilgileri takip talebine eklenmeli ve belirtilmelidir.

3. Ödeme Emrinin Düzenlenmesi (Örnek 13) ve Tebliği

Takip talebi üzerine icra dairesi tarafından borçluya (kiracıya) gönderilecek belgenin türü ve içeriği, tahliye sürecinin geçerliliği için hayati önem taşır:

Örnek 13 Zorunluluğu: Borçluya gönderilecek ödeme emri, adi kiraya ve hasılat kiralarına ait “Örnek 13” nolu ödeme emri olmalıdır. Yargıtay kararlarında, tahliye talepli takiplerde genel haciz yolu olan “Örnek 7” ödeme emrinin gönderilmesinin tahliye açısından hukuki sonuç doğurmayacağı ve davanın reddine sebep olacağı vurgulanmıştır.

Ödeme Emrine Yazılacak İhtarlar: Ödeme emrinde şu hususların açıkça yazılması zorunludur:

Ödeme Süresi: Konut ve çatılı işyeri kiralarında borçluya 30 gün (ürün kiralarında 60 gün, diğerlerinde 10 gün) ödeme süresi verildiği belirtilmelidir.

Fesih ve Tahliye İhtarı: Verilen süre içinde borç ödenmezse kira sözleşmesinin feshedileceği ve icra mahkemesinden tahliyenin isteneceği ihtar edilmelidir.

İtiraz Süresi: Borçlunun tebliğden itibaren 7 gün içinde itiraz edebileceği belirtilmelidir.

Tebligat: Ödeme emri borçluya usulüne uygun olarak tebliğ edilmelidir. Tebliğ edilmeden veya usulsüz tebliğ ile süreler başlamaz ve temerrüt oluşmaz.

4. Temerrüt Olgusunun Oluşması ve Bekleme Süreleri

Temerrüt nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için yasal sürelerin dolması beklenmelidir:

30 Günlük Sürenin Beklenmesi: Borçluya ödeme emrinin tebliğ edildiği tarihten itibaren işleyen 30 günlük yasal ödeme süresi dolmadan tahliye davası açılamaz. Yargıtay kararları, bu süre dolmadan açılan davaların “temerrüt şartları oluşmadığı” gerekçesiyle reddedilmesi gerektiğini belirtmektedir.

İtiraz Durumu: Borçlu 7 gün içinde itiraz etmez ve 30 gün içinde ödeme yapmazsa takip kesinleşir ve temerrüt gerçekleşir. Eğer borçlu süresi içinde itiraz ederse takip durur; bu durumda alacaklının İcra Mahkemesi’ne başvurarak itirazın kaldırılması ve tahliye talep etmesi gerekir.

5. İcra Mahkemesinde Dava Açılması

Temerrüt koşulları (takip talebinde tahliye istemi, Örnek 13 tebliği, 30 günlük sürenin dolması ve ödemenin yapılmaması) oluştuktan sonra izlenecek yol şöyledir:

Görevli Mahkeme: Alacaklı, İcra Hukuk Mahkemesi’ne başvurmalıdır.

Dava Açma Süresi: İİK’nın 269/a maddesi uyarınca, ihtar müddetinin (30 gün) bitim tarihini takip eden altı ay içinde tahliye talep edilmelidir.

Talep: Dava dilekçesinde, borçlunun temerrüde düştüğü belirtilerek kiralananın tahliyesi (ve varsa itirazın kaldırılması) istenmelidir. Mahkeme, ön şartların (kira alacağı, takipte tahliye istemi, usulüne uygun tebligat, süresinde ödenmeme) varlığını denetleyerek tahliye kararı verir.

Özetle; süreç, İcra Müdürlüğü’ne içinde açıkça “tahliye” talebi geçen ve “Haciz ve Tahliye” yazan bir takip talebi verilmesiyle başlar, borçluya 30 gün ödeme süreli Örnek 13 ödeme emri gönderilmesiyle devam eder ve ödeme yapılmaması halinde sürenin bitiminden sonraki 6 ay içinde İcra Mahkemesi’nde dava açılmasıyla sonuçlandırılır. Bir yazı önerisi.

Sürecin Uzman Bir Avukat Tarafından Takip Edilmesinin Önemi

Temerrüt nedeniyle tahliye süreci; İcra ve İflas Kanunu, Türk Borçlar Kanunu ve ilgili tebligat mevzuatının birlikte uygulanmasını gerektiren, son derece teknik ve şekil şartlarına sıkı sıkıya bağlı bir prosedürdür. Yargıtay kararlarında da açıkça belirtildiği üzere;

Takip talebinde “Haciz ve Tahliye” ibaresinin yazılmaması,

Borçluya yanlış ödeme emri gönderilmesi (Örnek 7 yerine zorunlu olan Örnek 13 gönderilmesi gerektiği halde gönderilmemesi),

Tebligatın usulsüz yapılması,

30 günlük ödeme süresinin beklenmemesi,

6 aylık dava açma süresinin geçirilmesi,

Kira dönemlerinin hatalı veya eksik yazılması

gibi küçük görünen hatalar dahi tahliye talebinin reddine yol açmakta ve sürecin tamamen baştan başlamasına sebep olabilmektedir.

Özellikle İstanbul’un yoğun ve karmaşık tebligat trafiğine sahip bölgeleri olan Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Kadıköy, Ataşehir, Ümraniye, Sultanbeyli, ayrıca Gebze ve Dilovası gibi yerlerde tebligat süreleri, kiracı muvazaası iddiaları ve itiraz süreçleri çok daha hassas ilerlemektedir. Bu nedenle sürecin hatasız yürütülmesi kritik bir önem taşır.

Bu çerçevede, temerrüt nedeniyle tahliye sürecinin;

doğru takip yolunun seçilmesi,

tebligatların usule uygun yapılması,

sürelerin kaçırılmaması,

borçlunun itirazına karşı icra mahkemesi başvurusunun doğru zamanda yapılması,

dilekçe ve taleplerin Yargıtay içtihatlarına uygun hazırlanması

için uzman bir avukat tarafından yürütülmesi gerekmektedir.

Bu alanda özellikle Tuzla merkezli 2M Hukuk Avukatlık Bürosu, temerrüt nedeniyle tahliye, kira alacakları, icra takibi, itirazın kaldırılması ve tahliye davalarında güçlü uygulama tecrübesine sahip olup; hem konut hem de çatılı işyeri kiralarında süreç boyunca müvekkillerine profesyonel ve hızlı çözüm odaklı hizmet sunmaktadır.