Tahliye taahhütnamesinden sonra 1 aylık süre geçmiş ise tahliye talep edilemez mi, tahliye için ne yapılabilir?

1. Tahliye Taahhüdünde Bir Aylık Hak Düşürücü Süre

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 352/1. maddesi ve İcra İflas Kanunu’nun (İİK) 272. maddesi uyarınca, yazılı tahliye taahhüdüne dayalı olarak tahliye talep edilebilmesi için, taahhüt edilen tarihi izleyen bir ay içinde icra takibi başlatılması veya tahliye davası açılması zorunludur.

Sürenin Geçirilmesinin Sonucu: Yargıtay kararlarına göre, taahhüt edilen tarihten itibaren bir aylık süre geçtikten sonra açılan davalar “süre yönünden” reddedilmektedir (Yargıtay 6. HD, 2012/17285 ; 2015/9993 K).Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2012/17285 E., 2013/887 K. sayılı kararına konu olayda; kiracı tarafından verilen tahliye taahhüdüne dayanılarak açılan tahliye davasında, davanın taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren 1 aylık süre geçtikten sonra açıldığı tespit edilmiştir. Yargıtay, tahliye taahhüdüne dayalı davaların bu süre içinde açılmasının zorunlu olduğunu, önceden yapılan ihtar veya irade açıklamalarının bu süreyi korumayacağını, ancak bu süre içinde icra takibi yapılması halinde sürenin korunabileceğini vurgulamış; somut olayda dava süresinde açılmadığından davanın reddi gerekirken kabul kararı verilmesini hukuka aykırı bularak hükmü bozmuştur.

Sözleşmenin Yenilenmesi: Bir aylık süre içerisinde icra takibi veya dava yoluyla tahliye talep edilmediği takdirde, kira sözleşmesi bir yıl süre ile uzamış sayılır (Yargıtay 6. HD, 2015/2874 ; 12. HD, 2007/1826 K).Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2015/2874 E., 2015/2972 K. sayılı kararına konu olayda; kira sözleşmesi süresinin sonunda kiracının taşınmazı tahliye edeceğine ilişkin taahhüde dayanılarak tahliye talep edilmiş, ancak davanın taahhüt edilen tarihten itibaren 1 aylık süre geçtikten sonra açıldığı tespit edilmiştir. Yargıtay, TBK m. 352/1 uyarınca bu süre içinde dava açılmaması veya icra takibi yapılmaması halinde tahliye hakkının kullanılamayacağını ve kira sözleşmesinin bir yıl uzayacağını vurgulamış; somut olayda davanın süresinde açılmaması nedeniyle tahliye talebinin reddi gerektiğini belirtmiş, yerel mahkeme kararını gerekçesini düzelterek onamıştır.

2. Süre Geçmişse Tahliye İçin Yapılabilecek İşlemler ve İstisnalar

Tahliye taahhüdünde belirtilen tarihin üzerinden bir ay geçmiş olmasına rağmen tahliye talep edilebilmesi ancak belirli koruyucu işlemlerin süresinde yapılmış olması şartına bağlıdır:

İcra Takibi ile Sürenin Korunması: Eğer taahhüt edilen tarihi izleyen bir ay içinde icra takibi başlatılmışsa, bu takip dava açma süresini korur. Bu durumda, bir aylık süre geçtikten sonra da tahliye davası açılması mümkündür (Yargıtay 6. HD, 2013/6214; 3. HD, 2017/6001 K.

Yazılı Bildirim ile Sürenin Uzatılması (TBK m. 353): Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen bir aylık süre içinde kiracıya tahliye davası açacağını yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Bu durumda, bildirimi takip eden uzayan kira yılı sonuna kadar dava açılabilir (Yargıtay 3. HD, 2018/3080 K; 3. HD, 2017/8734 KYargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2018/3080 E., 2018/6171 K. sayılı kararına konu olayda; kiracı tarafından verilen tahliye taahhüdüne rağmen tahliye gerçekleşmeyince açılan davada, ilk derece mahkemesi davanın 1 aylık sürede açılmadığı gerekçesiyle davayı reddetmiştir. Ancak Yargıtay, TBK m. 353 uyarınca kiraya verenin dava açacağını kiracıya süresi içinde yazılı olarak bildirmesi halinde dava açma süresinin bir kira yılı uzayacağını vurgulamış; somut olayda ihtarname ile bu bildirimin yapıldığını ve davanın bu uzayan süre içinde açıldığını belirterek davanın süresinde olduğu sonucuna ulaşmıştır. Bu nedenle davanın esastan incelenmesi gerekirken süre yönünden reddedilmesini hukuka aykırı bularak hükmü bozmuştur.

İhtarın Niteliği: Sadece tahliye iradesinin bildirilmesi (ihtarname) tek başına süre koruyucu nitelikte değildir; bu ihtarın TBK 353 kapsamında “dava açılacağına dair” açık bir bildirim içermesi veya doğrudan icra takibine geçilmesi gerekir (Yargıtay 6. HD, 2010/4392 K; 2012/2071 ).

3. Usul ve Uygulama Esasları

İcra Takibi Yolu: Tahliye taahhüdüne dayalı olarak İİK 272 uyarınca icra dairesinden tahliye istenebilir. Kiracının itiraz etmesi durumunda “itirazın kaldırılması” veya “itirazın iptali” davası açılarak tahliye süreci devam ettirilir (Yargıtay 6. HD, 2011/15216 K; 2016/1966 

Makul Süre ve Takip: Tahliye hakkı kazanıldıktan sonra bu hakkın makul bir süre (genellikle 1 yıl) içinde kullanılması gerekir. Uzun süre (örneğin 1,5 yıl) hareketsiz kalınması, kira akdinin yenilendiği şeklinde yorumlanabilir (Yargıtay 12. HD, 2007/1826 K

4. İkincil Kaynak Değerlendirmesi

İkincil Kaynak Notu: Aşağıdaki hususlar karar metinlerinde sınırlı bilgi olduğunda ek bağlam sağlamaktadır:

Genel kira ilişkilerinde tahliye talebi için öngörülen temerrüt süreleri (30 gün gibi) ile tahliye taahhüdündeki bir aylık dava açma süresi karıştırılmamalıdır. Temerrüt durumunda ödeme süresinin dolması beklenmelidir (Yargıtay 6. HD, 2014/11048 K

Taşınmazın niteliği (örneğin 2886 sayılı Kanun’a tabi olması) tahliye usulünü değiştirebilir; bu durumda taahhüt yerine süre bitimi esas alınarak tahliye istenebilir (Yargıtay 6. HD, 2015/3492 

Tahliye taahhütnamesinin iptali için öngörülen 1 yıllık süre (TBK m. 39) geçirilmişse, taahhütname geçerli kabul edilerek dava süresinde açılmışsa tahliyeye karar verilebilir (Yargıtay 6. HD, 2015/792 K

Özetle: Tahliye taahhüdünde belirtilen tarihten itibaren hiçbir işlem (icra takibi, dava veya TBK 353 kapsamında yazılı bildirim) yapılmadan 1 aylık süre geçirilmişse, o taahhüde dayalı olarak tahliye talep edilemez. Ancak bu süre içinde icra takibi yapılmış veya dava açılacağı yazılı olarak bildirilmişse, tahliye süreci bir aylık süre geçtikten sonra da yürütülebilir.

Sık Sorulan Sorular

Tahliye taahhüdünde 1 aylık süre geçerse kiracı artık çıkarılamaz mı?

Genel kural olarak evet.
Tahliye taahhüdünde belirtilen tarihten itibaren 1 ay içinde icra takibi başlatılmamış, dava açılmamış veya TBK m.353 kapsamında yazılı bildirim yapılmamışsa, o taahhüde dayanarak tahliye talep edilemez. Yargıtay, bu süreyi hak düşürücü süre olarak kabul etmektedir.

1 aylık süre içinde icra takibi başlatılmışsa ama dava açılmamışsa ne olur?

Bu durumda hak korunur.
Süresinde başlatılan icra takibi, daha sonra açılacak tahliye davası için süreyi muhafaza eder. Yani 1 ay geçtikten sonra da itirazın kaldırılması veya tahliye davası açılabilir.

Kiracıya sadece ihtarname göndermek süreyi korur mu?

Hayır.
Sadece “tahliye talebi” içeren ihtarnameler tek başına süre koruyucu değildir.
İhtarın, açıkça “tahliye davası açılacağı” iradesini içermesi gerekir veya doğrudan icra takibi başlatılmalıdır. Aksi halde süre kaybı yaşanır.

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Tahliye taahhüdü uygulamada en güçlü tahliye sebeplerinden biri olmakla birlikte, en çok hak kaybının yaşandığı alanlardan biridir. Özellikle 1 aylık sürenin yanlış hesaplanması veya yanlış işlem yapılması, tahliye hakkının tamamen ortadan kalkmasına neden olur.

İstanbul (Tuzla – Kartal – Pendik – Tepeören) uygulamasında uzman bir

Tuzla tahliye avukatı / Tuzla kira avukatı / Tuzla icra avukatı ile çalışmanın önemi:

📌 Hak düşürücü sürenin kaçırılmasının önlenmesi

📌 İcra mı dava mı açılacağına ilişkin doğru yolun belirlenmesi

📌 TBK 353 kapsamında geçerli ve süre koruyucu bildirimin hazırlanması

📌 Kiracının “sözleşme yenilendi” savunmalarının etkisiz kılınması

📌 Dosyanın usulden reddedilmesi riskinin ortadan kaldırılması

📌 Tahliye kararının en hızlı şekilde infaz edilmesi

İstanbul Anadolu Yakası’nda, özellikle Tuzla – Pendik – Kartal – Tepeören bölgesinde icra ve kira hukuku uygulamaları teknik detaylara son derece duyarlıdır. Yanlış atılan tek adım, aylar hatta yıllar sürebilecek bir süreci başa sarabilir.👉 2M Hukuk Avukatlık Bürosu,
noter onaylı tahliye taahhüdüne dayalı tahliye,
icra takibi, itirazın kaldırılması, zorla tahliye ve kira uyuşmazlıkları alanlarında Tuzla merkezli olarak profesyonel hukuki destek sunmaktadır.