Giriş

Siteye Yapılan Peyzaj Düzenlemesi Lüks Gider midir, Zorunlu Gider midir? Bu çalışma, bir siteye yapılan peyzaj düzenlemesinin hukuki niteliğinin “lüks” veya “zorunlu olmayan” bir gider olarak kabul edilip edilemeyeceği sorusunu, sunulan yargı kararları ve idari görüşler ışığında analiz etmektedir. İncelemeler, peyzaj düzenlemesinin nitelendirilmesinin tek bir kurala tabi olmadığını; yapılan işin amacı, kapsamı, maliyeti, anagayrimenkulün projesindeki yeri ve uyuşmazlığın hukuki bağlamı (Kat Mülkiyeti Hukuku, Vergi Hukuku, Kamu İhale Hukuku vb.) gibi birden çok faktöre bağlı olarak değiştiğini ortaya koymaktadır. Kararlar, “zorunlu gider”, “faydalı gider”, “lüks gider” ve “maliyet unsuru” gibi farklı kavramlar etrafında şekillenmektedir.

1. Peyzaj Düzenlemesinin “Zorunlu Gider” Sayıldığı Haller

Yargı kararları, peyzaj düzenlemesinin mutlak surette lüks bir gider olmadığını, aksine belirli koşullarda zorunlu bir masraf olarak nitelendirilebileceğini göstermektedir. Bu konudaki en net kararlardan biri Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2024/1353 E., 2025/697 K. sayılı ve 10.02.2025 tarihli kararıdır. Bu kararda mahkemenin, “…bahçe peyzajı ve otomatik sulama sisteminin ise zorunlu masraflar olduğu…” yönündeki hükmü onanmıştır. Benzer şekilde, Konya 1. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2021/300 E., 2022/688 K. sayılı kararında alıntılanan bilirkişi raporu, bu zorunluluğun pratik bir nedenini ortaya koymaktadır: “…bahçe ve peyzaj işleri için ödenen 6.000,00 TL’nin… iskan ruhsatı alınabilmesi için yapılması gereken zorunlu giderlerden olduğu tespit edilmiştir.”

Bu yaklaşım, peyzajın sadece estetik bir unsur değil, aynı zamanda bir yapının tamamlanması ve yasal olarak kullanılabilir hale gelmesi için bir gereklilik olabileceğini göstermektedir. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi’nin 2020/993 E., 2020/1624 K. sayılı kararında ise peyzaj alanları, “bina alanları içinde ve dışında inşaat imalat kalemi olduğu” ve “bu imalat kalemlerinin her birinin de birer maliyet unsuru olduğu ve harcama gerektirdiği” belirtilerek, peyzajın inşaatın ayrılmaz bir parçası olduğu vurgulanmıştır.

2. Kat Mülkiyeti Kanunu Çerçevesinde “Lüks Gider” Değerlendirmesi

Kat malikleri arasındaki uyuşmazlıklarda temel referans noktası Kat Mülkiyeti Kanunu’dur. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2016/4929 E., 2016/8102 K. sayılı kararında KMK’nın 43. maddesine atıf yapılarak önemli bir ilke hatırlatılmıştır: “yapılması arzu edilen yenilik ve ilaveler çok masraflı ise veya yapının özel durumuna göre lüks bir nitelik taşıyorsa veya anagayrimenkulün bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde veya geçitlerinde bulunmuyorsa, bunlardan faydalanmak istemeyen kat maliki, gidere katılmak zorunda değildir.”

Bu madde, peyzaj düzenlemesinin lüks olarak kabul edilmesi halinde, katılımın isteğe bağlı hale gelebileceğini göstermektedir. Harcamanın niteliğini belirlemek için ise Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/13230 E., 2019/2267 K. sayılı kararında yer alan tanımlama yol göstericidir: “bir şeyin varlığını ve değerini korumak için yapılması gerekli olan harcamalar; zorunlu, bir şeyin değerini ve verimini artırmak için yapılan harcamalar; faydalı ve hiçbir gereği yokken sadece kişisel zevkler için yapılan harcamalar ise; lüks olarak nitelendirilmektedir.” Bu ayrıma göre, erozyonu önlemek için yapılan bir peyzaj zorunlu, sitenin estetik değerini artırarak satış potansiyelini yükselten bir düzenleme faydalı, sadece belirli bir grubun zevkine hitap eden ve fahiş maliyetli bir süsleme ise lüks sayılabilir. Değerlendirme, bilirkişi incelemesi ve somut durumun özelliklerine göre yapılmalıdır.

3. Farklı Hukuki Perspektifler ve Özel Durumlar

Peyzaj giderinin nitelendirilmesi, uyuşmazlığın hukuki zeminine göre de farklılık arz etmektedir.

Vergi Hukuku Açısından: Danıştay 4. Dairesi’nin 2019/417 E., 2023/2046 K. sayılı kararı, KDV iadesi bağlamında önemli bir ayrım yapmaktadır. Karara göre, “…çocuk parkı, bahçe düzenlemesi, havuz, pergole, kamelya, çim ekimi, spor alanı gibi alanlara ilişkin konutun yapımı için zorunlu olmayan harcamalar nedeniyle yüklenilen KDV iade hesabına dâhil edilemeyecektir.” Ancak aynı kararda, arazinin yapısı gereği yapılması zorunlu olan istinat duvarı gibi işlerin iade hesabına dahil edilebileceği belirtilmiştir. Bu, vergi hukuku açısından peyzajın genellikle “zorunlu olmayan” bir unsur olarak görüldüğünü, ancak teknik zorunlulukların istisna oluşturduğunu göstermektedir. Benzer şekilde özelgelerde de (Örn: 29.02.2012 tarihli özelge), basit peyzaj ve çevre düzenlemesi “onarım gideri” sayılırken, mülkün iktisadi değerini artıran istinat duvarı gibi imalatların “maliyet bedeli” olarak amortismana tabi tutulması gerektiği ifade edilmiştir.

Proje ve Kararlara Uygunluk: Peyzaj düzenlemesinin mevcut mimari projeye ve kat malikleri kurulu kararlarına uygunluğu da önemli bir kriterdir. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 2017/6075 E., 2018/7563 K. sayılı kararında, vaziyet planında amfi tiyatro olarak görünen bir alanın değiştirilerek tepe haline getirilmesi hukuka aykırı bulunmuş ve eski hale getirme kararı verilmiştir. Bu, peyzaj adı altında yapılan değişikliklerin projelere aykırı olamayacağını göstermektedir. Bir yazı önerisi.

Sonuç

Siteye yapılan peyzaj düzenlemesinin lüks veya zorunlu olmayan bir gider olup olmadığı sorusuna verilecek yanıt, duruma özgüdür ve kesin bir kurala bağlanamaz. Hukuki değerlendirme yapılırken aşağıdaki kriterler göz önünde bulundurulmalıdır:

Amaç ve Gereklilik: Düzenleme, iskan ruhsatı almak gibi yasal bir zorunluluktan mı kaynaklanmaktadır? Yoksa sitenin değerini korumak veya artırmak (faydalı gider) ya da sadece estetik zevklere hitap etmek (lüks gider) amacıyla mı yapılmıştır?

Projedeki Yeri: Peyzaj düzenlemesi, anagayrimenkulün onaylı mimari projesinde yer almakta mıdır? Projede yer alan imalatlar genellikle zorunlu veya faydalı kabul edilir.

Maliyet: Yapılan harcama, sitenin genel durumu ve değeriyle orantılı mıdır, yoksa KMK’nın 43. maddesi kapsamında “çok masraflı” olarak nitelendirilebilir mi?

Karar Yeter Sayısı: Düzenleme, kat malikleri kurulu tarafından usulüne uygun (basit çoğunluk, nitelikli çoğunluk veya oybirliği) alınmış bir karara dayanmakta mıdır?

Hukuki Bağlam: Uyuşmazlık, kat malikleri arasında bir aidat borcu mu, bir vergi iadesi talebi mi, yoksa bir kamu ihalesi midir? Her bağlam, farklı bir hukuki değerlendirmeyi gerektirecektir.

Nihayetinde, bir peyzaj harcamasının hukuki niteliği, genellikle mahkemeler tarafından görevlendirilen bilirkişilerin yapacağı teknik inceleme ve raporlar sonucunda, somut olayın tüm özellikleri dikkate alınarak belirlenmektedir.

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Peyzaj düzenlemesi gibi giderlerin hukuki niteliğinin belirlenmesi, ilk bakışta teknik bir mesele gibi görünse de aslında farklı hukuk dallarını ilgilendiren oldukça karmaşık bir süreçtir. Kat Mülkiyeti Hukuku, Vergi Hukuku ve İhale Hukuku gibi farklı alanlarda aynı masrafın farklı şekilde nitelendirilebilmesi, hak kayıplarına yol açabilecek sonuçlar doğurabilir. Bu nedenle sürecin başından itibaren uzman bir avukattan hukuki destek almak büyük önem taşır.

Örneğin, bir sitede yapılan peyzaj masrafının lüks mü yoksa zorunlu gider mi sayılacağı, doğrudan kat maliklerinin aidat yükümlülüklerini etkilemektedir. Benzer şekilde vergi hukukunda, giderin “maliyet unsuru” veya “zorunlu olmayan harcama” olarak değerlendirilmesi, iade ve amortisman hesaplarını değiştirebilir. Bu tür teknik farklılıkların doğru şekilde yönetilmesi, yalnızca deneyimli bir avukatın sağlayabileceği profesyonel hukuki bilgiyle mümkün olur.

Özellikle İstanbul’un gelişen bölgelerinden biri olan Tuzla’da, site yönetimleri ve kat malikleri arasında bu tür uyuşmazlıklar sıkça gündeme gelmektedir. Tuzla’da faaliyet gösteren bir avukat, yerel uygulamaları ve yargı kararlarını yakından takip ederek, hem site yönetimlerinin hem de bireysel kat maliklerinin haklarını en iyi şekilde koruyabilir.

Sonuç olarak, peyzaj düzenlemelerinden doğabilecek mali ve hukuki risklerin en aza indirilmesi için uzman bir avukat desteği alınması, sürecin güvenli ve sağlıklı bir şekilde ilerlemesi açısından vazgeçilmezdir.