Giriş

Bu çalışma, bir site sakininin, işletme bütçesinde yer almayan ve sezonluk olarak işe alınan bir havuz görevlisinin ücretine katılma zorunluluğuna ilişkin sorusu üzerine hazırlanmıştır. Site sakini, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 43. maddesi ve bu maddeye atıf yapan bir Yargıtay kararına dayanarak bu gideri ödememe hakkı olduğunu düşünmektedir. Çalışma, sunulan yargı kararları özetleri ışığında, ortak giderlere katılma yükümlülüğünün genel prensiplerini, KMK m. 43’ün uygulama alanını ve bu tür bir uyuşmazlıkta dikkate alınması gereken diğer hukuki faktörleri analiz etmektedir.

1. Site sakininin Ortak Giderlere Katılma Yükümlülüğü (Genel Kural – KMK m. 20)

Kat Mülkiyeti Hukukunun temel prensibi, kat maliklerinin ortak alanların giderlerine katılma zorunluluğudur. Yargıtay’ın yerleşik içtihatları bu yöndedir. Özellikle, bir hizmetten faydalanmama iddiası, ödeme yükümlülüğünü tek başına ortadan kaldırmaz. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin bir kararında bu ilke net bir şekilde ifade edilmiştir: “…kat maliklerinin ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürerek bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamayacağı belirtilmiştir. Kararda, davalının kendi iradesi ile söz konusu hizmetlerden yararlanmamış olmasının, bu hizmetler için yapılan harcamalardan payına düşeni ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmadığı vurgulanmıştır.” (Yargıtay 18. HD-2014/10598-2014/11446)

Bu genel kural çerçevesinde, havuzun ortak alan olduğu ve görevlinin ücretinin de bu ortak alanın işletme gideri sayıldığı durumda, kat malikinin “havuzu kullanmıyorum” savunması tek başına yeterli olmayacaktır.

2. Çok Masraflı ve Lüks İlaveler (İstisnai Durum – KMK m. 43)

Site sakininin sorusunun temelini oluşturan KMK m. 43, genel kurala önemli bir istisna getirmektedir. Ancak bu istisnanın şartları dardır. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin bir kararında bu maddenin kapsamı şöyle çizilmiştir: “Yapılması arzu edilen yenilik ve ilaveler çok masraflı ise veya yapının özel durumuna göre lüks bir nitelik taşıyorsa veya anagayrimenkulün bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde veya geçitlerinde bulunmıyorsa, bunlardan faydalanmak istemiyen kat maliki, gidere katılmak zorunda değildir…” (Yargıtay 20. HD-2017/4411-2018/7960)

Buradaki kritik nokta, havuz görevlisi istihdamının bir “yenilik ve ilave” olup olmadığıdır. Yargıtay, aynı kararda bu konuya ilişkin önemli bir yorum getirmiştir: “…havuz görevlisi ücreti bu kapsamda değerlendirilmeyebilir, zira bu bir yenilik veya ilave değil, mevcut bir hizmetin devamlılığı için yapılan bir giderdir.” (Yargıtay 20. HD-2017/4411-2018/7960)

Bu yorum, site sakininin KMK m. 43’e dayanarak ödemeden kaçınma argümanını zayıflatmaktadır. Havuzun kendisinin yapılması bir “ilave” iken, mevcut havuzun güvenli ve hijyenik kullanımı için bir görevlinin çalıştırılması “işletme gideri” olarak kabul edilme eğilimindedir. Yargıtay’ın “havuz bölgesine vitamin bar ve müzik sistemi kurulması” gibi giderleri zorunlu bulmadığı kararı (Yargıtay 20. HD-2017/6353-2019/771), “ilave” kavramının fiziksel bir eklentiye işaret ettiğini göstermektedir.

3. Yönetim Planı ve İşletme Projesinin Önemi

İncelenen kararların birçoğu, uyuşmazlığın çözümünde yönetim planına atıf yapmaktadır. Yönetim planı, kanunun genel hükümlerini değiştiren veya detaylandıran özel hükümler içerebilir. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin belirttiği gibi, “…yönetim planının tüm kat maliklerini bağlayan bir sözleşme niteliğinde olduğu ve işletme projesinde yer alan giderlerden, genel kurul kararları iptal edilmediği sürece kat maliklerinin sorumlu olduğu vurgulanmaktadır.” (Yargıtay 18. HD-2015/12001-2016/4233).

Kullanıcının durumunda, havuz görevlisi ücretinin işletme bütçesinde (projesinde) yer almaması önemli bir dayanaktır. Bütçe dışı bir harcama için kat malikleri kurulunun ayrıca ve usulüne uygun bir karar alması gerekir. Yönetim planında havuz giderlerinin paylaşımına ilişkin özel bir madde (örneğin sadece kullananların ödeyeceği veya giderin nasıl paylaşılacağı gibi) olup olmadığı mutlaka incelenmelidir.

4. Karar Alma Süreçlerinin Denetimi

İşletme projesi dışında bir giderin talep edilebilmesi için, bu konuda alınmış geçerli bir kat malikleri kurulu kararı şarttır. Yargıtay, karar alma süreçlerindeki usul eksikliklerine büyük önem vermektedir. Örneğin, bir kararda toplantı çağrısının yasal sürelere uygun yapılmaması, kararın iptali için yeterli görülmüştür: “…çağrının yukarıda açıklanan 15 gün önceden bildirim süre şartına uyulmadığı böylelikle yasanın öngördüğü koşulların yerine getirilmediği anlaşıldığından, mahkemece… toplantının… iptaline karar verilmesi gerekirken, yerinde görülmeyen gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi” (Yargıtay 18. HD-2014/5650-2014/6793)

Bu nedenle, havuz görevlisinin işe alınmasına ilişkin bir karar alınmışsa bile, bu kararın alındığı toplantının usulüne uygun yapılıp yapılmadığı (çağrı, gündem, toplantı ve karar yeter sayıları) denetlenmelidir. Geçerli bir karar olmadan yapılan harcama, kat maliklerinden talep edilemez.

Sonuç

Site sakininin, “havuzdan faydalanmadığı için KMK m. 43 uyarınca havuz görevlisi ücretini ödememe hakkı olduğu” yönündeki ilk değerlendirmesi, Yargıtay içtihatları karşısında zayıf kalmaktadır. Havuz görevlisi ücretinin “lüks bir ilave” yerine, mevcut bir tesisin “işletme gideri” olarak kabul edilmesi kuvvetle muhtemeldir. Bu durumda, KMK m. 20’deki genel katılma yükümlülüğü devreye girecektir. Ancak bu, site sakininin bu ücreti mutlaka ödemek zorunda olduğu anlamına gelmez. Kullanıcının hukuki argümanı KMK m. 43’ten ziyade şu noktalara odaklanmalıdır:

Genel Kural ve İstisna Ayrımı: Yargı kararları, KMK m. 20 uyarınca kat maliklerinin ortak yer ve tesislere ilişkin işletme giderlerine katılmasının temel bir yükümlülük olduğunu ortaya koymaktadır. Bir tesisten kişisel olarak faydalanmıyor olmak, genel kural olarak ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmamaktadır. Kullanıcının dayandığı KMK m. 43 ise bu genel kuralın bir istisnasıdır ve “çok masraflı veya lüks nitelikteki yenilik ve ilaveler” için geçerlidir.

“Yenilik ve İlave” ile “İşletme Gideri” Farkı: Yargıtay, mevcut bir tesisin (havuz) işlerliğinin devamı için yapılan bir harcamanın (havuz görevlisi ücreti), KMK m. 43 kapsamında bir “yenilik veya ilave” olarak değil, KMK m. 20 kapsamında bir “işletme gideri” olarak değerlendirilmesi gerektiğine işaret etmektedir. Bu ayrım, kullanıcının dayandığı hukuki temelin zayıf olabileceğini göstermektedir.

Yönetim Planının Bağlayıcılığı: İncelenen kararlar, site yönetim planının tüm kat maliklerini bağlayan bir sözleşme niteliğinde olduğunu ve gider paylaşımına ilişkin özel hükümler içerebileceğini sıklıkla vurgulamaktadır. Yönetim planında havuz gibi özel nitelikli ortak alanların giderlerinin nasıl karşılanacağına dair bir düzenleme olup olmadığı, uyuşmazlığın çözümünde kilit rol oynar.

Karar Alma Süreçlerinin Geçerliliği: Bir giderin kat maliklerinden talep edilebilmesi için, bu giderin ya işletme projesinde yer alması ya da usulüne uygun olarak toplanmış bir kat malikleri kurulunda alınan geçerli bir karara dayanması gerekmektedir. Toplantı çağrısındaki usulsüzlükler veya karar yeter sayılarının sağlanamaması, alınan kararı ve dolayısıyla gidere katılma yükümlülüğünü geçersiz kılabilir.

Kararın Yokluğu veya Geçersizliği: Talep edilen gider, onaylanmış bir işletme projesinde yer almamaktadır. Bu harcama için usulüne uygun toplanmış bir kat malikleri kurulunda alınmış geçerli bir karar mevcut mudur? Karar yoksa veya toplantı usulsüz ise, bu gider talep edilemez.

Yönetim Planı Hükümleri: Sitenin yönetim planında havuz gibi tesislere ilişkin giderlerin paylaşımı hakkında özel bir hüküm var mıdır? Yönetim planı, genel kuralın aksine bir düzenleme getirmiş olabilir.

Nihai olarak, kullanıcının yanılıp yanılmadığı sorusunun cevabı; sitenin yönetim planı, ilgili kat malikleri kurulu kararının varlığı ve geçerliliği gibi somut olayın özelliklerine bağlıdır. En sağlam hukuki yol, KMK m. 43’teki “lüks masraf” argümanından ziyade, harcamanın hukuki dayanağının (geçerli bir işletme projesi veya kurul kararı) bulunup bulunmadığını sorgulamaktır. Bir yazı önerisi.

Neden Tuzla Avukatı Desteği Gereklidir?

Site yönetimi, ortak alan giderleri ve aidat ihtilafları, Kat Mülkiyeti Kanunu’na ve Yargıtay içtihatlarına dayanan teknik hukuki değerlendirmeler gerektirir. Özellikle Tuzla gibi çok sayıda site yerleşiminin bulunduğu bölgelerde: Yönetim planlarının detayları farklılık gösterebilir. Usulsüz alınan kararlar yaygın şikâyet konusudur. Kat maliklerinin hak ve yükümlülükleri somut olaya özel olarak incelenmelidir.

Bu nedenle, İstanbul, Tuzla avukat, Pendik avukat, Kartal avukat, Maltepe avukat, Gebze avukat, Aydınlı avukat, Orhanlı avukat, Tepeören avukat, Darıca avukat, Bayramoğlu avukat veya Çayırova avukat, Şekerpınar avukat, Güzelyalı avukat gibi bölgelerde bir Tuzla avukatı ile çalışmak, hem hak kaybı yaşamamak hem de dava veya itiraz süreçlerinde etkili bir yol izlemek adına önemlidir. Profesyonel bir destekle, ödemeden kaçınmak mı yoksa ödemeyi kabul etmek mi daha avantajlıdır, net şekilde belirlenebilir.