1. Прямой результат

В свете данных правового регулирования и литературы; фактическое использование недвижимого имущества, зарегистрированного в кадастровой записи как «единая независимая секция с мансардой» (дуплекс), в качестве двух отдельных квартир (закрытие соединения, открытие отдельного входа и т.д.) само по себе не изменяет правовой характер этого имущества. В процессе городской трансформации (в рамках Закона № 6306) распределение, как правило, осуществляется не по фактическому использованию, а на основе доли земельного участка и количества независимых секций в земельном кадастре. Превращение фактического положения в два отдельных независимых раздела в новом проекте возможно только при согласии всех собственников, соответствии градостроительному законодательству и «Протоколу о распределении», принятому большинством в 1/2. В противном случае лица, числящиеся в кадастре как единоличные или долевые собственники, сохраняют свои права, соответствующие их текущим долям в земельном участке, и в новом проекте.

2. Концептуальная основа и терминология

Мансардный этаж: В соответствии с Положением о застройке планируемых территорий (ст. 40/7), в мансардных помещениях не могут быть созданы отдельные секции; эти помещения могут быть построены только как элементы, внутренне связанные с отдельными секциями последнего этажа.

Отдельная секция: Это части основного недвижимого имущества, пригодные для отдельного и самостоятельного использования, и являющиеся предметом независимой собственности в соответствии с положениями Закона о кондоминиумах (KMK) 

Доля в земельном участке: Это доля в общей собственности, выделяемая отдельным секциям пропорционально их стоимости. Это основной критерий права голоса и стоимости доли при городской трансформации. 

Нарушение проекта: Закрытие внутренней лестницы блока, который в утвержденном архитектурном проекте значится как дуплекс, и создание отдельного внешнего входа является нарушением обязательства по «сохранению архитектурного состояния» в рамках ст. 19 Закона о кондоминиумах.

3. Основные подходы в доктрине

Доктрина и установившаяся практика согласны в том, что количество отдельных секций не может быть увеличено путем фактического использования или физических вмешательств.

Принцип юридической регистрации: Для того чтобы помещение считалось отдельной секцией, недостаточно, чтобы оно было «пригодно для самостоятельного использования» ; это свойство должно быть зарегистрировано в земельном кадастре.

Определение доли земельного участка: В городской регенерации наибольшим источником разногласий является доля земельного участка. Согласно статье 6 Закона № 6306, в процессах перестройки зданий и раздела имущества, решения принимаются собственниками в соответствии с «пропорционально доле земельного участка» .

Акцент на местоположении и качестве: При разделе следует учитывать не только квадратные метры, но и «местоположение и качество» недвижимости. Стоимость квартиры с мансардой отличается от стандартной квартиры, и это должно быть отражено в отчетах об оценке, лицензированных SPK.

4. Различия и конфликты между подходами

Фактическое положение дел против записи в кадастре: На практике оспаривается вопрос о том, порождают ли места, фактически используемые как две квартиры, два отдельных права при городской регенерации. Хотя литература подчеркивает, что основой является запись в кадастре, аспект «свободы договора» городской регенерации может позволить собственникам с большинством в 1/2 разработать модель раздела, признающую фактическое положение дел.

Справедливость доли земельного участка: Некоторые мнения утверждают, что доли земельных участков были изначально определены неверно (например, очень высокая или очень низкая доля, предоставленная дуплексной квартире из-за ее площади), и предлагают подавать до преобразования «иск о корректировке доли земельного участка».

5. Процессуальные последствия и влияние на стратегию судебного разбирательства

Корректировка кадастровой записи: Если между кадастровой записью и фактической/технической реальностью существует юридическая ошибка, может быть поднят вопрос о подаче иска о корректировке кадастровой записи в соответствии со ст. 1025 ГК Турции.

Восстановление первоначального состояния: Другие собственники помещений всегда могут подать иск в соответствии со статьей 19 Закона о кондоминиумах против закрытия соединения дуплекса. Это является фактором риска до городской регенерации.

Иски об установлении факта: До сноса, установление фактического состояния недвижимости (что она используется как две отдельные единицы) и ее стоимости через суд послужит доказательством в будущих исках о взыскании стоимости или компенсации.

6. Материально-правовые последствия и области риска

Административные санкции: Поскольку фактическое разделение противоречит законодательству о зонировании, в случае выявления муниципалитетом существует риск применения сноса и штрафа в соответствии со статьями 32 и 42 Закона о зонировании № 3194.

Риск потери прав: Владелец недвижимости, которая в кадастре числится как одна секция, не может требовать дополнительных прав, утверждая, что у него фактически две квартиры, если ему предложена только одна квартира в новом проекте. Правовая основа – это доля земли.

Проблема долевой собственности: Владельцы дуплексов с долей в 1/2 продолжают оставаться долевыми собственниками (если не оговорено иное) и в отношении независимой секции, которая будет им выделена в новом проекте.

7. Выводы, применимые к конкретному случаю

Для альтернативных ситуаций, указанных пользователем, можно сделать следующие выводы:

Сценарий А: Лицо, проживающее на верхнем этаже, является единоличным собственником по документу о праве собственности: Это лицо рассматривается как единственный правообладатель при городской трансформации. Тот факт, что оно фактически использует две квартиры, не гарантирует автоматического предоставления ему двух квартир в новом проекте. Однако, если его доля в земельном участке высока, он может использовать это преимущество, согласно отчету об оценке, чтобы потребовать более крупную или ценную единицу 2.

Сценарий Б: Лицо, проживающее на верхнем этаже, не является собственником по документу о праве собственности: Это лицо находится в положении «владельца» или «обладателя личного права». В городской трансформации адресатом является собственник по документу о праве собственности. Лицо, не являющееся собственником, не имеет прямого права голоса или требования в процессе распределения; однако могут возникнуть требования о компенсации в зависимости от внутренних отношений с собственником (аренда, разрешение на использование и т. д.).

Сценарий В: Фактическое разделение собственников с долей 1/2: Если в документе о праве собственности на одну независимую секцию есть два собственника с долей 1/2, и они фактически разделили верхний и нижний этажи; в городской трансформации эта единица по-прежнему считается «единой единицей». Для получения двух отдельных квартир в новом проекте, доля в земельном участке должна быть достаточной для двух квартир. В противном случае, они по-прежнему будут собственниками с долей 1/2 в новой единственной квартире.

8. Открытые вопросы, исключения и неопределенности

Дополнительная стоимость и оценка: Степень, в которой фактическое использование мансардного помещения как независимой квартиры будет учтено экспертами по оценке SPK в рамках «стоимости текущего состояния», является областью неопределенности. Некоторые эксперты основываются на юридическом статусе (одна квартира), а другие — на текущей рыночной стоимости (потенциал двух квартир).

Муниципальные Практики: Некоторые муниципалитеты могут разрешать создание «дополнительной независимой секции» в проектах городской трансформации, учитывая фактическое положение дел, посредством примечаний к планам зонирования; однако это не является общим правилом.

9. Заключение и Практическая Оценка

Основное правило при городской трансформации дуплексных квартир с мансардой — это «основа регистрации в земельной книге и доли земли». Фактическое разделение не придает правового статуса.

Практические Рекомендации:

Соглашение о Разделе: Перед трансформацией должно быть заключено нотариально заверенное «Соглашение о Разделе» между владельцами или дольщиками фактически разделенного дуплекса, чтобы уточнить, какая квартира в новом здании будет принадлежать кому.

Контроль Доли Земли: Если доля земли была несправедливо определена из-за мансарды, до сноса здания должно быть возбуждено «Дело о Коррекции Доли Земли» .

Утверждение Проекта: В новом архитектурном проекте, для регистрации двух отдельных независимых секций вместо старого дуплекса, необходимо подтвердить выполнение «условий независимой секции» (отдельный вход, коммуникации, критерии м2) в муниципалитете и кадастровом управлении.

Почему Необходима Поддержка Опытного Юриста?

Процесс городской трансформации для дуплексов или квартир с мансардой содержит гораздо больше юридических сложностей, чем процесс для стандартной квартиры. В качестве Юридической фирмы 2M Hukuk, в процессе консультирования по городской трансформации, который мы ведем в Анатолийской части Стамбула — в основном в Тузле, Пендике, Картале и Малтепе — эта категория исков является одной из наиболее часто приводящих к потере прав.

Потеря прав происходит незаметно. В объектах недвижимости, которые в кадастре числятся как одна независимая секция, но фактически используются как две отдельные квартиры, собственники часто предполагают, что имеют право на две квартиры. Когда застройщик сдает в новом проекте одну квартиру, срок подачи возражений уже истекает. Как адвокаты из Тузлы, мы неоднократно наблюдали, что единственным способом предотвратить эти потери прав является юридический анализ до заключения договора.

Доля земельного участка могла быть определена несправедливо. Из-за мансардного этажа в некоторых участках доли земли были неправильно рассчитаны на стадии проекта: площадь мансарды иногда включалась в долю, иногда нет. Если приступить к городской регенерации без исправления этой ошибки, то юридически может быть предложено более маленькое или менее ценное независимое помещение в новом здании. Иск об исправлении доли земельного участка, поданный до сноса здания, устраняет этот риск; иск, поданный после сноса, является гораздо более сложным процессом с неопределенным результатом.

Если протокол раздела не будет составлен вовремя, все останется нерешенным. В сценарии, когда два владельца с долей 1/2 фактически делят верхний и нижний этажи — например, в квартирах, принадлежащих братьям и сестрам или матери и ребенку совместно — если до городской регенерации не будет заключен нотариально заверенный договор о разделе, то в новом здании сохранится та же самая общая собственность. Если этот договор не будет составлен вовремя, будущие споры придется решать путем подачи иска об устранении совместной собственности; это дело может длиться годами. В рамках консультационных услуг по городской регенерации в Стамбуле правильное составление этого договора заранее предотвращает все будущие споры.

Фактическое разделение несет риск несоответствия градостроительному законодательству. Закрытие внутреннего соединения дуплекса и создание отдельного входа снаружи может повлечь за собой риск сноса и штрафа в соответствии со статьями 32 и 42 Закона о градостроительстве. Более того, другие собственники этажей всегда могут подать иск о восстановлении первоначального состояния в соответствии со статьей 19 Закона о кондоминиумах. Этот риск может стать козырем в руках противоположной стороны в процессе городской трансформации. В рамках нашей услуги по консультированию по вопросам городской трансформации в Стамбуле, предоставляемой юридическим бюро 2M Hukuk Avukatlık Ofisi, мы выявляем этот риск до начала процесса и предотвращаем потерю вами позиций в переговорах с подрядчиком и другими собственниками.

Сценарии A, B и C требуют разных правовых подходов. Являетесь ли вы единственным собственником по кадастровой записи, совладельцем с долей 1/2, или ваше имя вообще не указано в кадастре, но вы фактически проживаете — для каждого из этих трех сценариев правовой путь, суд, в который следует обратиться, и используемые доказательства совершенно различны. Если выбрать неправильный путь, возникает риск потери не только труда и времени, но и упущения сроков, ведущих к утрате прав.

В итоге, процесс городской трансформации в мансардных или дуплексных квартирах — это процесс, который должен осуществляться с самого начала в сопровождении адвоката по вопросам городской трансформации и требует гораздо большего предвидения и технических знаний по сравнению со стандартными квартирами. Юридическое бюро 2M Hukuk Avukatlık Ofisi, расположенное в Тузле, предоставляет услуги по консультированию по вопросам городской трансформации во всех районах Стамбула, включая Пендик, Картал, Малтепе, Умрание, Кадыкёй и Гебзе, как на европейской, так и на анатолийской стороне.