Иск об установлении арендной платы подается с целью пересмотра арендной платы в соответствии с текущими рыночными условиями, особенно в продленные периоды договоров аренды. По истечении пятилетнего срока арендодатели могут обратиться в суд для увеличения арендной платы при соблюдении определенных условий.

1. Каковы условия иска об установлении арендной платы, поданного по истечении пятилетнего срока?

Для подачи иска об установлении арендной платы необходимо выполнение определенных условий. Основные условия для подачи иска об установлении арендной платы по истечении 5-летнего срока следующие:

Срок Договора Аренды: Срок договора аренды должен превышать 5 лет, или договор аренды должен завершить свой пятый год. Согласно статьям 344 и 345 Турецкого обязательственного кодекса, обновление арендной платы возможно в договорах аренды сроком более 5 лет или в договорах, продленных по истечении 5 лет.

Соглашение о Процентной Ставке Повышения Арендной Платы: Даже если стороны договорились о ставке повышения арендной платы, по истечении 5-летнего срока суд может установить новую арендную плату, не ограничиваясь этой ставкой. В этом случае судья при определении арендной платы учитывает аналогичные ставки арендной платы и текущие рыночные условия.

Условие Правовой Выгоды: Истец, владелец недвижимости, должен быть в состоянии обосновать необходимость корректировки арендной платы в соответствии с рыночными условиями. Иск об установлении арендной платы может быть подан, особенно если арендатор утверждает, что текущая арендная плата не соответствует рыночным условиям.

2. Требуется ли предварительное уведомление для подачи иска об установлении арендной платы?

В исках об определении арендной платы, поданных по истечении 5-летнего срока, требование о предварительном уведомлении отсутствует. Если между сторонами заключен договор аренды и 5-летний срок истек, арендодатель (собственник) может подать иск об определении арендной платы напрямую, без отправки предварительного уведомления.

Кассационный суд вынес решения о том, что если в договоре аренды предусмотрено условие об увеличении арендной платы, арендодатель может подать иск по окончании срока без предварительного уведомления. Таким образом, иск об определении арендной платы может быть подан в любой момент, начиная с даты продления договора, без необходимости предварительного уведомления.

3. С какого момента действительна новая сумма арендной платы, определенная в иске об определении арендной платы, поданном без предварительного уведомления?

Если иск об определении арендной платы был подан без предварительного уведомления, установленная новая арендная плата, как правило, вступает в силу со следующего арендного периода. Однако в этом случае, согласно статье 345 Гражданского кодекса Турции, дата подачи иска или срок уведомления играет важную роль в определении того, в какой период будет действовать арендная плата.

Согласно статье 345 ГКРТ: Если иск об определении арендной платы подан не позднее чем за тридцать дней до даты продления договора аренды, или если отправлено уведомление, содержащее требование об увеличении арендной платы на новый период, то арендная плата, определенная судом, вступает в силу с начала следующего арендного периода.

Например, если 5-летний договор аренды был заключен 01.06.2019 и закончился 01.06.2024, арендодатель может потребовать арендную плату, которая будет действовать в новом периоде, отправив уведомление за тридцать дней до или во время этой даты. Однако, если такое уведомление не было отправлено, арендная плата, определенная судом, будет действительна с 01.06.2025.

4. Требуется ли предупреждение, если в договоре есть пункт об увеличении арендной платы?

Если в договоре аренды есть положение об увеличении арендной платы, то по истечении 5-летнего срока нет необходимости направлять предупреждение для подачи иска об установлении арендной платы. В этом случае, согласно решениям Верховного суда, у арендодателя возникает право подать иск об определении новой арендной платы по окончании срока и истечении 5-летнего периода.

Верховный суд указал, что если в договоре аренды есть пункт об увеличении арендной платы и иск об установлении арендной платы подается по истечении 5 лет, требование о предупреждении не применяется. Например, в своем решении № 2014/8948 E. и 2015/5710 K. 6-я Гражданская палата Верховного суда постановила, что арендодатель может подать иск об установлении арендной платы по окончании срока без необходимости предупреждения.

В таком случае новая арендная плата, определенная судом, вступает в силу с начала периода, в котором истекает 5-летний срок.

5. Как судья определяет новую арендную плату в иске об установлении арендной платы?

В исках об установлении арендной платы, поданных по истечении 5-летнего срока, судья учитывает несколько факторов при определении арендной платы:

Сравнительные арендные ставки: Суд проводит оценку, принимая во внимание арендные ставки аналогичной недвижимости в том же районе.

Индекс потребительских цен (ИПЦ): При подаче исков об установлении арендной платы через 5 лет и позже, нет требования учитывать ставку ИПЦ. Однако суд может принять во внимание ставку ИПЦ наряду с другими рыночными условиями.

Скидка по справедливости: Для долгосрочных арендаторов суд может применить скидку по справедливости в размере от 10% до 20% от установленной арендной платы. Это применяется, в частности, для того чтобы не возлагать чрезмерную нагрузку на арендатора, если он долгое время находится в той же недвижимости и арендная плата обновляется с определенной ставкой увеличения.

6. Возможно ли изменение (уточнение) иска в делах об установлении арендной платы?

В исках об установлении арендной платы вопрос об изменении иска, то есть о его последующем изменении или увеличении, имеет важное значение. Особенно в делах по установлению арендной платы может возникнуть ситуация, когда истец захочет впоследствии увеличить изначально запрошенную сумму арендной платы или внести изменения в исковое заявление. Однако, согласно установившейся судебной практике Верховного апелляционного суда, изменение иска в делах об установлении арендной платы невозможно.

Верховный апелляционный суд четко заявил, что в исках об установлении арендной платы истец не может сохранять свои права на излишнюю сумму и не может подавать запрос на изменение иска. Например, в решении Главной коллегии по гражданским делам Верховного апелляционного суда под номерами 2017/2792 E. и 2021/267 K. было указано, что в силу характера исков об установлении арендной платы изменение иска невозможно и что истец должен запросить четкую и определенную сумму арендной платы в исковом заявлении.

В связи с этим, при подаче иска об установлении арендной платы необходимо тщательно определить запрашиваемую сумму и указать ее в исковом заявлении как четкую сумму с самого начала. Потому что в таких делах после подачи иска возможность увеличения суммы или внесения изменений отсутствует.

Практический совет: Важно, чтобы арендодатели с самого начала правильно определяли свои требования по арендной плате в таких случаях и тщательно управляли процессом. В частности, необходимо внимательно изучить аналогичные арендные ставки и определить размер запрашиваемой арендной платы в соответствии с рыночными условиями. На практике, невозможность зарезервировать права на превышение из-за отсутствия права на исправление может привести к потере прав для арендодателей.

7. Обязательна ли медиация в делах об определении арендной платы?

По состоянию на 1 сентября 2023 года участие в процессе медиации по делам об определении арендной платы стало обязательным. Целью данного постановления является обеспечение того, чтобы стороны достигали соглашения до обращения в суд. Теперь, прежде чем подавать иск об определении арендной платы, арендодатель и арендатор должны обратиться к медиатору и завершить этот процесс.

Процесс медиации обычно длится три недели, но в случае недостижения соглашения этот срок может быть продлен еще на одну неделю. Если решение не может быть достигнуто путем медиации, стороны могут обратиться в суд. Это новое обязательство предоставляет арендодателю и арендатору возможность быстрее разрешить споры, ускоряя процесс и снижая нагрузку на суды. Следовательно, те, кто планирует подать иск об определении арендной платы по договорам аренды, срок действия которых истек через 5 лет, должны сначала обратиться к медиатору. Рекомендуемая статья.

Заключение

По истечении 5-летнего срока в исках об установлении арендной платы, которые будут поданы, арендодатель имеет право обратиться непосредственно в суд без необходимости отправлять предупреждение. В таких исках новая сумма арендной платы, определяемая судом, может варьироваться в зависимости от времени подачи иска и срока предупреждения. Если арендатор является старым арендатором, применяется скидка на справедливость, чтобы предотвратить чрезмерную нагрузку на арендатора. Кроме того, невозможность изменения требований в исках об установлении арендной платы требует от арендодателей изначально правильно и полно формулировать свои требования. Поэтому для владельцев недвижимости важно детально оценить процесс перед подачей иска и при необходимости получить юридическую консультацию.

Зачем обращаться за экспертным мнением?

Иски об установлении арендной платы — это дела, требующие технических знаний и юридического опыта. Неправильное определение суммы арендной платы, предоставление неполных или ошибочных прецедентов, или совершение процедурной ошибки в ходе судебного процесса может привести к серьезной потере прав для владельца недвижимости. По этой причине в начале процесса получение юридической поддержки от специалиста в данной области обеспечивает достижение наиболее правильного результата в пользу владельца недвижимости.

В частности, в Стамбуле в целом и в его районах, таких как Тузла, Малтепе, Пендик, Картал, а также в Гебзе, Чайырова и Дарыджа, входящих в состав Коджаэли, — в регионах с высокой плотностью населения и активным рынком недвижимости — размеры арендной платы могут меняться ежегодно, и региональные исследования прецедентов имеют большое значение. В исках об установлении арендной платы, поданных в этих регионах, суды могут использовать различные критерии оценки.

Ключевые слова: Определение арендной платы, 5-летний срок, Адвокат, Аренда, Арендатор, Арендодатель, Тузла, Стамбул

ВАЖНОЕ НАПОМИНАНИЕ: Иски об установлении арендной платы и процесс медиации являются процедурами, содержащими деликатные и технические детали. Любая ошибка или упущение в этом процессе могут привести к потере прав. Поэтому получение экспертной поддержки является критически важным шагом для предотвращения потери прав и достижения наиболее точного результата. Работа с профессиональным консультантом обеспечит беспрепятственное прохождение этого процесса.