1. Riskli Yapıların Tespit Usulü ve Sorumluluklar
6306 sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği’nin 7. maddesi uyarınca, riskli yapıların tespiti öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, masrafları kendilerine ait olmak üzere yaptırılır. Maliklerin bu tespiti süresi içinde yaptırmaması durumunda, tespitler Bakanlık veya ilgili İdarece yapılır veya yaptırılır. Danıştay 6. Dairesi ve İdare Dava Daireleri Kurulu kararlarında, bu düzenlemenin Kanun’un amacına, mülkiyet hakkının korunmasına ve sağlıklı bir çevrede yaşama hakkına uygun olduğu teyit edilmiştir. Riskli yapı tespiti; kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların kullanımına (oturma, çalışma, eğlenme, ibadet vb.) tahsis edilmiş yapılar ile hayvanların veya eşyaların korunmasına yarayan yapılar için yapılır. Ancak inşaat halinde olup ikamet edilmeyen yapılar ile statik bütünlüğü bozulmuş metruk yapılar bu tespitin konusu dışındadır.
2. Elektronik Yazılım Sistemi ve Raporlama Süreci
Riskli yapı tespit talepleri ve süreci elektronik yazılım sistemi üzerinden yürütülür. Lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlar, bir yapı hakkında tespit talebi aldığında, sistem üzerinden daha önce bir rapor düzenlenip düzenlenmediğini kontrol etmekle yükümlüdür. Yönetmelik uyarınca, elektronik sistemde yapı kaydı oluşturulduktan sonra riskli yapı tespitinin iki ay içinde yapılmaması durumunda maliklerden birinin talebiyle, altı ay içinde yapılmaması durumunda ise Bakanlıkça re’sen yapı kaydı sistemden silinir. Hazırlanan raporlarda binanın Ulusal Adres Veri Tabanı (UAVT) kodu ve adres bilgilerinin yer alması zorunludur.
3. Tek Rapor İlkesi ve İstisnaları
Yönetmeliğin 7. maddesinin 3. fıkrası uyarınca, her yapı için kural olarak sadece bir adet riskli yapı tespiti raporu düzenlenebilir. Ancak aşağıdaki haller bu kuralın istisnasını oluşturur:
İtiraz veya yargı kararı üzerine yeniden rapor tanzim edilmesinin gerekmesi,
Raporun gerçeğe aykırı düzenlendiğinin tespit edilmesi,
Yapının risk durumunu etkileyebilecek kasti bir müdahale dışında somut bir hadisenin (deprem, yangın vb.) gerçekleşmiş olması. Ayrıca, aynı parsel üzerinde bulunan farklı statik özelliklere sahip yapıların (örneğin; bir binanın altındaki dükkanlar ile yanındaki müstakil dükkanlar) ayrı ayrı incelenmesi ve her biri için ayrı performans analizi yapılması gerekmektedir.
4. Tapuya Şerh, Tebligat ve İtiraz Prosedürü
Hazırlanan riskli yapı tespit raporları, tespiti yapan idare veya lisanslı kuruluşça en geç on iş günü içinde ilgili Müdürlüğe veya yetki devri yapılmış İdareye gönderilir. Raporlarda eksiklik bulunmaması halinde, yapıların riskli olduğu hususu tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenmek üzere ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. Tapu müdürlüğü, bu şerhi ayni ve şahsi hak sahiplerine 7201 sayılı Tebligat Kanunu’na göre tebliğ eder.
İtiraz Süresi: Malikler veya kanuni temsilcileri, tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde riskli yapı tespitine karşı itiraz edebilirler.
Değerlendirme: İtirazlar, Bakanlıkça teşkil edilen ve üniversitelerden gelen üyelerin de bulunduğu teknik heyetler tarafından incelenerek karara bağlanır.
Kesinleşme: İtiraz edilmemesi veya itirazın reddedilmesi durumunda riskli yapı kararı kesinleşir ve tahliye/yıkım süreci başlar. Yargı kararlarında, itiraz yolunun seçimlik bir hak olduğu ve doğrudan dava açılmasının da mümkün olduğu kabul edilmiştir.
5. İkincil Kaynaklardan Elde Edilen Bilgiler ve Özel Durumlar
Aşağıdaki hususlar, karar metinlerinde sınırlı bilgi veya ek bağlam sağlayan ikincil kaynaklar üzerinden tespit edilmiştir:
Kültür Varlıkları: 2863 sayılı Kanun kapsamındaki kültür varlıkları için riskli yapı tespiti ancak maliklerin talebiyle yapılabilir. Tespitin kesinleşmesinin ardından durum ilgili Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu’na bildirilir ve uygulama bu kurulun kararına göre yürütülür. İkincil kaynaklarda, bu sürecin 2863 sayılı Kanun’daki “izinsiz müdahale yasağı” ile çelişebileceğine dair hukuki tartışmaların bulunduğu not edilmiştir.
Kiracıların Durumu: Riskli yapı tespitine itiraz hakkı münhasıran maliklere veya kanuni temsilcilerine tanınmıştır. Kiracıların bu tespite karşı itiraz etme ehliyetinin bulunmadığı, ancak tahliye ve yıkım gibi uygulama işlemlerine karşı dava açabilecekleri değerlendirilmektedir.
Kolluk Müdahalesi ve Masraflar: Yapıların tahliyesi ve yıkımı aşamasında engelleme ile karşılaşılması durumunda kolluk marifetiyle işlem yapılabileceği, ayrıca maliklerce yaptırılmayan tespit ve yıkım işlemlerinin masraflarının 6183 sayılı Kanun hükümlerine göre maliklerden tahsil edileceği belirtilmektedir.
Vergi Muafiyeti: Riskli yapı şerhi bulunan taşınmazların dönüşüm öncesi ilk satışı, devri ve tescili gibi işlemlerin damga vergisinden muaf olduğu özelge bazlı bilgilerde yer almaktadır.
Sonuç: Yargı kararları, Yönetmeliğin 7. maddesinde düzenlenen riskli yapı tespit sürecinin; elektronik sistem kontrolü, tek rapor ilkesi, 15 günlük itiraz süresi ve teknik heyet incelemesi gibi sıkı şekli şartlara bağlı olduğunu ve bu usullere uyulmamasının (örneğin; tebligat usulsüzlüğü veya eksik teknik inceleme) işlemlerin iptaline yol açacağını istikrarlı bir şekilde vurgulamaktadır.
Sık Sorulan Sorular
Riskli yapı tespitine kimler itiraz edebilir?
Riskli yapı tespitine karşı itiraz hakkı yalnızca yapı malikleri veya kanuni temsilcilerine tanınmıştır. Kiracılar doğrudan riskli yapı kararına itiraz edemez; ancak tahliye veya yıkım işlemlerine karşı dava açabilirler.
Riskli yapı tespitine itiraz süresi kaç gündür?
Riskli yapı tespitine karşı, tebligat tarihinden veya muhtarlık ilanının son gününden itibaren 15 gün içinde itiraz edilmesi gerekir. Bu süre içinde itiraz edilmezse riskli yapı kararı kesinleşir.
Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?
Riskli yapı tespiti süreci; idare hukuku, gayrimenkul hukuku ve kentsel dönüşüm mevzuatının birlikte uygulanmasını gerektiren teknik ve çok aşamalı bir idari süreçtir. Sürelerin kaçırılması, usulsüz tebligatın fark edilmemesi veya teknik rapora karşı hukuki dayanak oluşturulamaması ciddi hak kayıplarına neden olabilmektedir.
Uzman avukat desteği özellikle şu konularda kritik önem taşır:
Riskli yapı tespit sürecinin hukuka uygun yürütülmesinin denetlenmesi
Tebligat ve ilan işlemlerinin usule uygunluğunun incelenmesi
Teknik rapora karşı bilimsel ve hukuki itiraz hazırlanması
Tapu şerhi, tahliye ve yıkım süreçlerinin hukuki takibi
Maliklerin mülkiyet hakkının korunması ve ekonomik kayıpların önlenmesi
İdari işlemlerin iptali için dava stratejisinin belirlenmesi
Kentsel dönüşüm süreçlerinde hukuki sürecin doğru yönetilmesi, yalnızca riskli yapı kararına itiraz etmekten ibaret olmayıp mülkiyet hakkının korunması ve dönüşüm sürecinin sağlıklı yürütülmesi açısından belirleyici öneme sahiptir.
