Kat maliklerinin ortak yer ve tesislere (su tankı vb.) ilişkin giderlere katılma zorunluluğu ve faydalanmama iddiasının hukuki geçerliliği.

1. Ortak Giderlere Katılma Yükümlülüğünün Yasal Çerçevesi

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 20. maddesi uyarınca, kat malikleri arasında aksine bir sözleşme veya anlaşma bulunmadıkça, her bir kat maliki anataşınmazın ortak giderlerine katılmakla yükümlüdür. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi (2011/6693 E., 2011/10421 K.) ve 20. Hukuk Dairesi (2017/3037 E., 2017/6497 K.) Kkararlarında vurgulandığı üzere; bakım, koruma, güçlendirme, onarım ve ortak tesislerin işletme giderleri kat maliklerinin sorumluluğundadır. Bu giderler kural olarak arsa payı oranında paylaştırılır.

2. “Faydalanmama” veya “İhtiyaç Duymama” İddiasının Geçersizliği

Kat maliklerinin, yapılacak bir yenilikten veya tesisten şahsen faydalanmak istememeleri, onları giderlere katılma borcundan kurtarmamaktadır. KMK’nın 20. maddesinin (c) bendi ve yerleşik Yargıtay içtihatları (Yargıtay 18. HD 2014/10598 E., 2014/11446 K.K; Yargıtay 3. HD 2023/5500 E., 2024/3146 K.) uyarınca:

Kat malikleri, ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçtiklerini ileri süremezler.

Kendi bağımsız bölümlerinin durumu nedeniyle bu tesislerden faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç olmadığını iddia ederek gider ve avans payını ödemekten kaçınamazlar.

Örneğin, merkezi ısıtma sisteminden faydalanmayan veya asansörün bulunduğu zemin katta oturan maliklerin dahi, yönetim planında aksine bir hüküm yoksa, bu tesislerin yapım ve bakım giderlerinden sorumlu oldukları kabul edilmektedir (Yargıtay 18. HD 2010/6097 E., 2010/8413 K.).

3. Karar Alma Süreci ve Zorunluluk

İkincil kaynak niteliğindeki Yargıtay kararları, su tankı gibi tesislerin kurulumuna ilişkin karar alma süreçlerine dair ek bağlam sunmaktadır:

Yenilik ve İlaveler: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu (2012/547 E., 2013/209 K.) kararında belirtildiği üzere, ortak yerlerin daha rahat kullanılmasını veya elde edilecek faydanın artırılmasını sağlayan yenilik ve ilaveler (KMK md. 42), kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile alacakları karar üzerine yapılır. Bu şekilde usulüne uygun alınmış bir kurul kararı, karara katılmayan malikler için de bağlayıcıdır.

Proje Değişikliği: Eğer su tankı kurulumu ortak alanın projesinde gösterilen amaç dışında kullanılmasını gerektiriyorsa (örneğin sığınağın işgali), KMK md. 19 uyarınca kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekebilir (Yargıtay 18. HD 2008/10436 E., 2009/701 K.).

Yönetim Planı: Kat malikinin giderlerden muaf tutulabilmesi için yönetim planında açık bir hüküm bulunması gerekir. Yönetim planında muafiyet yoksa, genel kurul kararıyla belirlenen giderlere katılım zorunludur (Yargıtay 20. HD 2017/4503 E., 2017/9245 K.)

4. Sonuç ve Değerlendirme

Sunulan yargı kararları ışığında, binada su kesintilerine karşı su tankı takılması yönünde usulüne uygun bir kat malikleri kurulu kararı alınması halinde, bu tesisi kullanmak istemediğinizi veya ihtiyacınız olmadığını ileri sürerek giderlere katılmaktan kaçınmanız hukuken mümkün görülmemektedir. KMK md. 20/c hükmü, bu tür “faydalanmama” gerekçelerini kesin bir dille reddetmektedir. Giderlerin ödenmemesi durumunda, yönetici veya diğer kat malikleri tarafından icra takibi başlatılması veya dava açılması söz konusu olabilmektedir.

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli? | 2M Hukuk Avukatlık Ofisi – İstanbul, Tuzla, Gebze, Pendik, Aydınlı

Kat maliklerinin ortak giderlere katılma yükümlülüğü, uygulamada en sık uyuşmazlık yaşanan Kat Mülkiyeti Hukuku konularından biridir. Özellikle su tankı, asansör, merkezi sistem ve benzeri ortak tesis giderlerinde; “faydalanmıyorum”, “ihtiyacım yok” veya “oy vermedim” gibi gerekçelerle ödeme yapılmaması, ciddi hukuki sonuçlar doğurabilmektedir.

İstanbul genelinde, özellikle Tuzla, Gebze, Pendik ve Aydınlı bölgelerinde bulunan site ve apartmanlarda açılan davalar ve başlatılan icra takipleri incelendiğinde; sürecin usulüne uygun yürütülmemesi hâlinde haklı olan tarafın dahi mağdur olabildiği görülmektedir.

Uzman Avukat Desteği Neden Önemlidir?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun doğru uygulanması ve Yargıtay içtihatlarının dosyaya etkin şekilde yansıtılması,

Alınan kat malikleri kurulu kararlarının iptal riskine karşı denetlenmesi,

Ortak gider alacakları için başlatılacak icra takibi veya dava sürecinin hukuka uygun şekilde yürütülmesi,

Yönetim planı hükümlerinin doğru yorumlanarak muafiyet iddialarının bertaraf edilmesi,

Sürecin gereksiz uzamasının ve masraf artışının önüne geçilmesi, ancak bu alanda uzman bir avukatın hukuki desteği ile mümkündür.

2M Hukuk Avukatlık Ofisi ile Güvenli Hukuki Süreç

2M Hukuk Avukatlık Ofisi, İstanbul merkezli olarak; Tuzla, Gebze, Pendik ve Aydınlı başta olmak üzere Kat Mülkiyeti Hukuku kapsamındaki ortak gider uyuşmazlıklarında;

Apartman ve site yönetimlerine danışmanlık,

Ortak gider alacaklarına ilişkin icra ve dava süreçleri,

Kat malikleri kurulu kararlarının hukuki denetimi,Yönetim planı uyuşmazlıklarının çözümü alanlarında uzman ve etkin hukuki destek sunmaktadır. Ortak giderler konusunda hak kaybı yaşamamak ve süreci doğru yönetmek için uzman avukat desteği hayati önem taşımaktadır.