Müteahhit Seçimi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Yapılması
Dayanak: 6306 sayılı Kanun Madde 6 – Uygulama Yönetmeliği Madde 13, Madde 15 ve Madde 15/A
Kentsel dönüşüm sürecinde riskli yapıların yıkılmasının ardından en önemli aşamalardan biri yeni yapının hangi yüklenici tarafından yapılacağının belirlenmesi ve maliklerle müteahhit arasında inşaat sözleşmesinin yapılmasıdır.
6306 sayılı Kanunun 6. maddesi ve uygulama yönetmeliği hükümlerine göre, dönüşüm sürecinde öncelikli olarak taşınmazın maliklerinin karar alması esastır. Malikler taşınmazlarını kat karşılığı inşaat, hasılat paylaşımı veya benzeri yöntemlerle değerlendirebilir.
1. Müteahhitin Belirlenmesi
Dayanak: Kanun Madde 6 – Yönetmelik Madde 15
Kentsel dönüşüm projelerinde yeni yapının inşası için arsa sahiplerinin bir yüklenici (müteahhit) ile anlaşması gerekir.
Yönetmeliğin 15. maddesine göre, riskli yapıların bulunduğu parsellerde yapılacak uygulamalara ilişkin kararlar arsa payı oranına göre maliklerin salt çoğunluğu ile alınabilir.
Bu süreçte;
Arsa sahipleri bir veya birden fazla müteahhitten proje ve teklif alabilir
Projenin mimari planı, bağımsız bölüm dağılımı, ortak alanlar ve inşaat süresi değerlendirilir
Projenin kat karşılığı oranı veya hasılat paylaşımı oranı belirlenir. Yönetmeliğe göre maliklerden birinin talebi üzerine bütün maliklerin toplantıya çağrılması gerekir. Toplantı;
Muhtarlıkta veya bina ilan panosunda en az 15 gün süre ile ilan edilerek veya noter aracılığıyla bildirim yapılarak gerçekleştirilir (Yönetmelik Madde 15). Toplantının yapılabilmesi için arsa payı çoğunluğunun katılımı, karar alınabilmesi için ise arsa payı çoğunluğu ile karar alınması gerekir.
2. Kat Karşılığı veya Hasılat Paylaşımı Modelinin Belirlenmesi
Dayanak: Kanun Madde 6 – Yönetmelik Madde 13
Yönetmeliğin 13. maddesine göre, uygulama alanındaki taşınmaz maliklerinin taşınmazları kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi yöntemlerle değerlendirilebilir.
Kat Karşılığı İnşaat Modeli
Bu modelde; Müteahhit inşaatı üstlenir ve finansmanını sağlar. Arsa sahipleri arsalarını projeye tahsis eder. Yapılan bağımsız bölümler belirlenen oranlara göre arsa sahipleri ve müteahhit arasında paylaşılır. Yönetmeliğin 13. maddesine göre bu tür uygulamalarda maliklerle uzlaşma oranları dikkate alınarak sözleşme yapılabilir.
Hasılat Paylaşımı Modeli
Bu modelde; Yapılan bağımsız bölümler satışa çıkarılır. Satıştan elde edilen gelirler arsa sahipleri ve müteahhit arasında paylaşılır. Yönetmelik, dönüşüm projelerinde maliklerin proje ortağı yapılabilmesine de izin vermektedir (Madde 13/5).
3. Noter Onaylı İnşaat Sözleşmesinin Düzenlenmesi
Dayanak: Kanun Madde 6 – Yönetmelik Madde 13
Arsa sahipleri ile müteahhit arasında yapılan sözleşme genellikle;
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi
veya gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi şeklinde düzenlenir. Bu sözleşmeler;
noter huzurunda düzenlenir veya onaylanır. çoğu durumda tapu kütüğüne şerh edilir. Yönetmelik Madde 13/12 hükmüne göre kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayanarak yapılacak projelerde:
Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulabilir. Hak sahiplerine düşen bağımsız bölümler sözleşmede açıkça belirtilmelidir. Tapu işlemlerinde malik imzası aranmayabilir ve idare tarafından işlem yapılabilir. Bu düzenleme, dönüşüm projelerinin hızlı şekilde yürütülmesini amaçlamaktadır.
4. Sözleşmede Yer Alması Gereken Temel Hususlar
Dayanak: Yönetmelik Madde 13 ve Madde 15
Kentsel dönüşüm projelerinde yapılacak sözleşmelerin kapsamı oldukça geniştir. Yönetmelik hükümleri doğrultusunda sözleşmelerde özellikle şu hususların açık şekilde düzenlenmesi gerekir:
Projenin mimari özellikleri ve bağımsız bölüm sayısı
Arsa sahipleri ile müteahhit arasındaki paylaşım oranı
İnşaatın başlama ve bitiş süresi
Müteahhidin teslim yükümlülüğü
cezai şart ve gecikme tazminatı
ortak alanların kullanımı
kira yardımı veya geçici konut düzenlemeleri. Ayrıca yönetmeliğe göre müteahhit payına düşen bağımsız bölümlerin satışı inşaatın ilerleme seviyesine bağlıdır.
Yönetmelik Madde 13/10 hükmüne göre;
Müteahhit payına düşen bağımsız bölümler inşaat ilerleme oranına göre satılabilir,
Bu satışın yapılabilmesi için idarenin yazılı izni gerekir,
İdare izin vermeden müteahhit bağımsız bölümleri satamaz. Bu düzenleme, projelerde erken satış yoluyla mağduriyet oluşmasını önlemek amacıyla getirilmiştir.
5. Müteahhitin Yükümlülüklerini Yerine Getirmemesi Durumu
Dayanak: Kanun Madde 6/14 – Yönetmelik Madde 13/11
6306 sayılı Kanun ve yönetmelik hükümleri, müteahhitin projeyi geciktirmesi veya inşaata başlamaması durumunda maliklere önemli haklar tanımaktadır.
Yönetmelik Madde 13/11 hükmüne göre sözleşmeler aşağıdaki durumlarda feshedilebilir:
İnşaata Başlanmaması
Bütün maliklerle anlaşma sağlandıktan sonra
veya maliklerin arsa payı çoğunluğu ile karar almasının ardından 1 yıl içinde inşaata başlanmamışsa, maliklerin sözleşmeyi feshetme hakkı doğar.
İnşaatın Uzun Süre Durması
Eğer; İnşaat belirli bir aşamada durmuşsa ve en az 6 ay boyunca projeyi tamamlayacak seviyede faaliyet yürütülmemişse malikler sözleşmenin feshi için başvurabilir.
Bu durum;
fotoğraflar
yapı denetim kayıtları
idari tutanaklar
uydu görüntüleri gibi belgelerle tespit edilir.
6. Müteahhide Verilecek İhtar ve Fesih Süreci
Yönetmeliğe göre fesih süreci şu şekilde ilerler: Malikler arsa payı çoğunluğu ile fesih kararı alır. Başvuru ilgili Müdürlüğe veya İdareye yapılır. Müteahhitten yazılı savunma istenir ve 15 gün süre verilir. Yapılan inceleme sonucunda şartların oluştuğu tespit edilirse müteahhide 30 gün süre verilerek işe başlaması veya devam etmesi ihtar edilir.
Bu sürenin sonunda; müteahhit işe başlamazsa veya yeterli faaliyet yürütmezse sözleşmeler maliklerin onayı aranmaksızın resen feshedilmiş sayılır.
7. Fesih Sonrası Süreç
Sözleşmenin feshedilmesi halinde:
Tapuda şerh edilmiş olan sözleşmeler tapu müdürlüğü tarafından terkin edilir
Malikler yeni bir müteahhit ile sözleşme yapabilir
Daha önce yapılan işler ve ödemeler genel hukuk hükümlerine göre hesaplaşma konusu olur. Yönetmelik ayrıca önemli bir hüküm getirmiştir: Müteahhit tarafından daha önce yapılmış kira yardımı ödemeleri maliklerden geri talep edilemez.
Kentsel Dönüşüm Sözleşmesinde Mutlaka Bulunması Gereken 15 Madde
Kentsel dönüşüm projelerinde arsa sahipleri ile müteahhit arasında imzalanan sözleşmeler, projenin en kritik hukuki belgesidir. Bu sözleşmelerde yer alacak hükümler, ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi açısından büyük önem taşır. Özellikle kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde eksik veya belirsiz maddeler, arsa sahiplerinin ciddi hak kayıpları yaşamasına neden olabilir.
Kentsel dönüşüm sözleşmesinde bulunması gereken başlıca hükümler şunlardır:
1. Tarafların kimlik ve tapu bilgileri
Arsa sahipleri ile müteahhitin açık kimlik bilgileri, şirket ise ticaret sicil bilgileri ve yetkilileri sözleşmede açıkça yazılmalıdır.
2. Taşınmazın açık tapu bilgileri
Ada, parsel numarası, arsa payları ve mevcut bağımsız bölüm bilgileri ayrıntılı şekilde belirtilmelidir.
3. Projenin mimari özellikleri
Yapılacak binanın kat sayısı, bağımsız bölüm sayısı, daire büyüklükleri ve ortak alanlar sözleşmede net olarak yer almalıdır.
4. Bağımsız bölüm paylaşımı
Arsa sahiplerine ve müteahhide düşecek daire veya işyerleri açık şekilde belirtilmelidir.
5. İnşaatın başlama tarihi
Sözleşmenin imzalanmasından sonra müteahhidin ne kadar süre içinde inşaata başlayacağı belirlenmelidir.
6. İnşaatın tamamlanma süresi
Projenin teslim tarihi açıkça yazılmalı ve süre sınırı belirlenmelidir.
7. Gecikme halinde uygulanacak cezai şart
İnşaatın gecikmesi durumunda müteahhidin ödeyeceği gecikme tazminatı sözleşmede yer almalıdır.
8. Kira yardımı veya kira bedeli
Yıkım sonrası arsa sahiplerinin mağdur olmaması için ödenecek kira bedeli belirlenmelidir.
9. Müteahhidin teminatı
Bankadan alınacak teminat mektubu veya başka bir güvence mekanizması sözleşmede düzenlenmelidir.
10. İnşaat kalitesi ve teknik standartlar
Kullanılacak malzemelerin kalitesi ve teknik standartlar belirtilmelidir.
11. Müteahhit payının satışı
Müteahhidin bağımsız bölümleri hangi aşamada satabileceği belirlenmelidir.
12. Tapu işlemleri ve kat irtifakı kurulması
Kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulmasına ilişkin işlemler açıklanmalıdır.
13. Sigorta ve yapı denetimi
İnşaatın yapı denetim firması tarafından denetlenmesi ve sigorta işlemleri düzenlenmelidir.
14. Sözleşmenin feshi şartları
Müteahhidin yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde sözleşmenin nasıl feshedileceği belirtilmelidir.
15. Uyuşmazlık halinde yetkili mahkeme
Taraflar arasında doğabilecek uyuşmazlıklarda hangi mahkemenin yetkili olacağı yazılmalıdır.
Bu maddelerin açık şekilde düzenlenmesi, kentsel dönüşüm projelerinde arsa sahiplerinin haklarını koruyan en önemli hukuki güvencedir.
Müteahhit Seçerken Yapılan En Büyük Hukuki Hatalar
Kentsel dönüşüm projelerinde en sık karşılaşılan sorunların büyük bölümü yanlış müteahhit seçimi veya eksik sözleşmelerden kaynaklanmaktadır. Bu nedenle arsa sahiplerinin müteahhit seçimi aşamasında bazı önemli hukuki konulara dikkat etmesi gerekir.
En sık yapılan hatalar şunlardır:
1. Müteahhitin mali gücünü araştırmamak
Birçok proje müteahhidin finansman yetersizliği nedeniyle yarım kalmaktadır.
2. Daha önce yaptığı projeleri incelememek
Müteahhidin geçmiş projeleri incelenmeden anlaşma yapılması ciddi risk oluşturur.
3. Sözleşmenin uzman bir avukat tarafından incelenmemesi
Kentsel dönüşüm sözleşmeleri oldukça teknik sözleşmelerdir ve mutlaka bir hukukçu tarafından incelenmelidir.
4. Teminat alınmaması
Teminat mektubu veya başka bir güvence olmadan sözleşme yapılması büyük risk oluşturur.
5. İnşaat süresinin net yazılmaması
Süre belirtilmeyen projelerde gecikmeler sık yaşanır.
6. Cezai şart koyulmaması
Gecikme halinde müteahhit üzerinde caydırıcı bir yaptırım bulunmaz.
7. Kat planlarının sözleşmede yer almaması
Projede yapılacak bağımsız bölümlerin açıkça belirlenmemesi uyuşmazlıklara yol açar.
8. Tapuya şerh verilmemesi
Sözleşmenin tapuya şerh edilmemesi hak kaybına neden olabilir.
9. Müteahhitin borç durumunun araştırılmaması
Hacizli veya mali sıkıntıdaki şirketlerle yapılan sözleşmeler risklidir.
10. Maliklerin ortak hareket etmemesi
Malikler arasında birlik sağlanamadığında proje süreçleri uzar.
Bu nedenle kentsel dönüşüm projelerinde müteahhit seçimi yapılırken hukuki, mali ve teknik inceleme yapılması büyük önem taşır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Örnek Madde Analizi
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahipleri ile müteahhit arasında yapılan ve taşınmazın yeniden inşa edilmesini düzenleyen karma nitelikli sözleşmelerdir. Bu sözleşmeler hem eser sözleşmesi hem de taşınmaz devrine ilişkin hükümler içerir.
Aşağıda kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde sık kullanılan bazı önemli maddelerin örnek analizi yer almaktadır.
İnşaat Süresi Maddesi
Sözleşmelerde genellikle şu şekilde düzenlenir:
“Yüklenici, işbu sözleşmenin imzalanmasından itibaren **24 ay içinde inşaatı tamamlayarak bağımsız bölümleri arsa sahiplerine teslim etmeyi taahhüt eder.”
Bu maddede teslim süresinin açık şekilde belirtilmesi gerekir. Sürenin belirlenmemesi projelerin yıllarca gecikmesine neden olabilir.
Cezai Şart Maddesi
Örnek düzenleme:
“Yüklenicinin inşaatı süresinde teslim etmemesi halinde, gecikilen her ay için arsa sahiplerine **aylık kira bedeli tutarında gecikme tazminatı ödemeyi kabul eder.” Bu tür cezai şartlar müteahhidin projeyi zamanında tamamlamasını teşvik eder.
Teminat Maddesi
“Yüklenici, sözleşme yükümlülüklerinin yerine getirilmesini teminen **banka teminat mektubu sunmayı kabul eder.” Teminat maddesi özellikle büyük projelerde arsa sahipleri açısından önemli bir güvence oluşturur.
Kentsel Dönüşüm Hakkında Sık Sorulan Sorular
Kentsel dönüşüm sözleşmesi nedir ve neden önemlidir?
Kentsel dönüşüm sözleşmesi, arsa sahipleri ile müteahhit arasında yapılan ve riskli yapıların yıkılarak yerine yeni bir yapı inşa edilmesini düzenleyen hukuki sözleşmedir. Bu sözleşme; bağımsız bölüm paylaşımı, inşaat süresi, teslim şartları, gecikme cezaları ve tarafların hak ve yükümlülüklerini belirler. Eksik veya hatalı hazırlanan sözleşmeler ciddi hak kayıplarına neden olabileceğinden, kentsel dönüşüm sözleşmelerinin uzman bir avukat tarafından hazırlanması veya incelenmesi büyük önem taşır.
Kentsel dönüşüm için tüm maliklerin onayı gerekir mi?
Kentsel dönüşüm projelerinde karar alınabilmesi için tüm maliklerin onayı şart değildir. Mevzuata göre riskli yapıların bulunduğu parsellerde yapılacak uygulamalar arsa payı çoğunluğu ile alınan kararlarla gerçekleştirilebilir. Bu düzenleme, dönüşüm projelerinin azınlık malik tarafından engellenmesini önlemek amacıyla getirilmiştir. Ancak kararların hukuka uygun şekilde alınması ve tutanak altına alınması gerekir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedir?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahiplerinin arsalarını müteahhide vererek karşılığında yapılacak binadaki bağımsız bölümlerin bir kısmını aldığı sözleşme türüdür. Bu modelde müteahhit inşaatı finanse eder ve gerçekleştirir, arsa sahipleri ise yeni yapılacak binada kendilerine düşen daire veya işyerlerini alırlar. Türkiye’de kentsel dönüşüm projelerinde en yaygın kullanılan model kat karşılığı inşaat modelidir.
Müteahhit seçerken nelere dikkat edilmelidir?
Kentsel dönüşüm projelerinde müteahhit seçimi en kritik aşamalardan biridir. Müteahhitin mali gücü, daha önce yaptığı projeler, teknik kadrosu ve finansman kapasitesi mutlaka araştırılmalıdır. Ayrıca sözleşmede teslim süresi, cezai şartlar ve teminat gibi hükümler açık şekilde düzenlenmelidir. Bu aşamada uzman bir kentsel dönüşüm avukatından hukuki danışmanlık alınması büyük riskleri önleyebilir.
Müteahhit projeyi yarım bırakırsa ne yapılabilir?
Müteahhitin projeyi yarım bırakması veya inşaata başlamaması halinde arsa sahipleri çeşitli hukuki haklara sahiptir. Sözleşmede yer alan hükümler doğrultusunda sözleşme feshedilebilir ve yeni bir müteahhit ile anlaşma yapılabilir. Ayrıca gecikme veya zarar oluşması durumunda tazminat talep edilmesi de mümkündür. Bu tür durumlarda hukuki sürecin doğru yürütülmesi için uzman bir avukat desteği alınması önemlidir.
Kentsel dönüşüm sözleşmesi tapuya şerh edilmek zorunda mı?
Kentsel dönüşüm sözleşmelerinin tapuya şerh edilmesi zorunlu değildir ancak büyük bir hukuki güvence sağlar. Tapuya şerh edilen sözleşmeler üçüncü kişilere karşı da geçerli olur ve müteahhit veya arsa sahiplerinin haklarının korunmasına yardımcı olur. Bu nedenle kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin tapu siciline şerh edilmesi uygulamada oldukça yaygındır.
Kentsel Dönüşümde Uzman Avukat Desteği Neden Gerekli?
Kentsel dönüşüm projeleri yalnızca teknik ve mimari bir süreç değildir; aynı zamanda karmaşık hukuki işlemler, sözleşmeler ve tapu işlemlerini içeren kapsamlı bir hukuk sürecidir. Riskli yapı tespiti, maliklerin karar alma süreci, müteahhit seçimi, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ve tapu işlemleri gibi aşamaların her biri ciddi hukuki sonuçlar doğurur. Bu nedenle kentsel dönüşüm sürecinde uzman bir avukat desteği almak, hem arsa sahipleri hem de yatırımcılar açısından büyük önem taşır.
Kentsel dönüşüm projelerinde en sık karşılaşılan sorunlar arasında eksik hazırlanan sözleşmeler, müteahhit kaynaklı gecikmeler, bağımsız bölüm paylaşımı uyuşmazlıkları, tapu işlemlerindeki hatalar ve proje yarım kalması gibi durumlar bulunmaktadır. Bu tür sorunların önüne geçebilmek için sözleşmelerin ve süreçlerin hukuki açıdan doğru şekilde yürütülmesi gerekir. Özellikle kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ve kentsel dönüşüm sözleşmeleri, teknik ve detaylı hükümler içerdiğinden mutlaka uzman bir hukukçu tarafından hazırlanmalı veya incelenmelidir.
Kentsel dönüşüm sürecinde bir avukatın sağlayabileceği başlıca katkılar şunlardır:
Müteahhit seçimi öncesinde hukuki ve mali risk analizi yapılması
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve kentsel dönüşüm sözleşmelerinin hukuka uygun şekilde hazırlanması
Malikler arasındaki karar süreçlerinin kanuna uygun yürütülmesi
Tapu işlemleri ve sözleşme şerhlerinin doğru şekilde yapılması
Müteahhidin yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde sözleşmenin feshi ve hukuki süreçlerin yürütülmesi
Kentsel dönüşüm projelerinde doğabilecek tazminat ve dava süreçlerinin takibi
Kentsel dönüşüm hukuku alanında deneyimli bir hukuk bürosu ile çalışmak, projenin başından itibaren ortaya çıkabilecek riskleri azaltır ve tarafların haklarının korunmasını sağlar. Özellikle İstanbul gibi büyük şehirlerde yürütülen dönüşüm projelerinde, sürecin doğru yönetilmesi için kentsel dönüşüm alanında uzman bir avukatla çalışmak büyük avantaj sağlar.
Bu kapsamda 2M Hukuk Avukatlık Bürosu, kentsel dönüşüm hukuku, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ve müteahhit sözleşmeleri alanında hukuki danışmanlık ve dava hizmetleri sunmaktadır. Özellikle İstanbul kentsel dönüşüm avukatı arayışında olan arsa sahipleri ve yatırımcılar için, sözleşme hazırlığı, proje danışmanlığı ve uyuşmazlıkların çözümü konularında profesyonel destek sağlanmaktadır.
Tuzla ve çevresinde yürütülen dönüşüm projelerinde ise Tuzla kentsel dönüşüm avukatı desteği, hem sözleşme sürecinin doğru yönetilmesi hem de maliklerin haklarının korunması açısından önem taşımaktadır. Bu süreçte hukuki danışmanlık almak, ileride ortaya çıkabilecek büyük mali ve hukuki risklerin önlenmesine yardımcı olur.
Sonuç olarak, kentsel dönüşüm projelerinde uzman avukat desteği almak yalnızca bir tercih değil, çoğu zaman hak kayıplarını önleyen kritik bir gerekliliktir. Özellikle kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ve müteahhit anlaşmaları gibi yüksek değerli işlemlerde profesyonel hukuki destek alınması, projenin güvenli ve sorunsuz şekilde tamamlanmasına katkı sağlar.
