Müteahhit İnşaata Başlamazsa Ne Yapılır? Maliklerin Hakları, İdari Fesih Süreci ve Yargı Kararları

1. Giriş ve Hukuki Çerçeve 

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 6. maddesinin 14. fıkrası, kentsel dönüşüm sürecinde müteahhitten kaynaklanan gecikmeler nedeniyle maliklerin mağduriyetini önlemek amacıyla idareye (Kentsel Dönüşüm Başkanlığı/yetkili idare) sözleşmeleri resen feshetme yetkisi tanımaktadır. Bu hüküm uyarınca; oy birliği veya hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınmasından sonra, müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde işe başlanmaması veya yapım işinin durdurulup en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek ekipmanla devam edilmemesi halinde, maliklerin salt çoğunluk kararıyla idareye başvurulabilmektedir.

2. İdarenin Tespit ve Fesih Usulü 

Yargı kararları, idarenin bu madde kapsamındaki yetkisini kullanırken izlemesi gereken usulü netleştirmiştir:

Başvuru ve Tespit: Maliklerin çoğunluk kararı ile Başkanlığa başvurması üzerine, idare yerinde inceleme yaparak inşaatın durumunu tespit eder. Danıştay 6. Dairesi ve İdari Dava Daireleri Kurulu (İDDK) kararlarına göre, idarenin “inşaatın hangi seviyede durduğunu veya durmaya hangi tarafın sebep olduğunu” ayrıntılı olarak tespit etme zorunluluğu bulunmamakta; inşai faaliyetin durduğunun ve ekipman eksikliğinin tespiti yeterli görülmektedir.

İhtar Süreci: Durumun tespiti halinde müteahhide 30 gün süre verilerek işe başlaması veya devam etmesi ihtar edilir.

Resen Fesih: 30 günlük sürenin sonunda işe başlanmadığının veya devam edilmediğinin tespiti halinde, sözleşmeler başka bir ihtara gerek kalmaksızın resen feshedilmiş sayılır. Fesih sonrası tapu sicilindeki şerhler maliklerin veya idarenin talebiyle terkin edilir.

3. Mahkeme Kararları Işığında Somut Örnek Analizleri

Ankara Çankaya Örneği (Danıştay 6. Daire, 2020/10800 K): Riskli yapı için 2016’da sözleşme imzalanmış, inşaat %85-95 seviyesine gelmiş ancak durmuştur. İdare 2019 ve 2020 yıllarında yaptığı incelemelerde 6 aydan fazla süredir ekipmanla çalışma yapılmadığını tespit etmiş ve 30 günlük ihtarların ardından sözleşmeleri feshetmiştir. Mahkeme, müteahhidin “ödemesizlik” iddiasına rağmen, idarenin yerinde inceleme ve ihtar usulünü yeterli bularak feshin hukuka uygun olduğuna karar vermiştir.

İzmir Karşıyaka Örneği (Danıştay İDDK, 2022/1167 K): 2016’da yıkılan yapı için müteahhit ile sözleşmeler imzalanmış ancak inşaata hiç başlanmamıştır. Maliklerin başvurusu üzerine idare 2019’da 30 günlük ihtar çekmiş, süre sonunda işe başlanmadığı tespit edilince sözleşmeler feshedilmiştir. Yargı, bu uygulamanın Kanun’un amacına ve kamu yararına uygun olduğunu teyit etmiştir.

İstanbul Ümraniye Örneği (İstanbul 10. Asliye Ticaret Mahkemesi, 2023/777 K): 2017’de yapı ruhsatı alınmasına rağmen inşai faaliyetin devam etmediği tespit edilmiştir. Bakanlıkça çekilen ihtarlara uyulmaması üzerine sözleşmeler resen feshedilmiştir. Mahkeme, bu fesihle birlikte müteahhitler arasındaki adi ortaklığın da sona erdiğini kabul etmiştir.

4. Feshin Hukuki Sonuçları

Genel Hukuk Hükümleri: Fesih tarihine kadar yapılmış işler, devrolunan hisseler ve ödemeler konusunda genel hukuk hükümleri uygulanır.

Kira Yardımları: Kanun’un açık hükmü ve yargı kararları uyarınca, fesih tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine yapılan kira yardımı ödemeleri geri talep edilemez.

Üçüncü Kişilerin Durumu: Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (2024/2306 K), genel hükümlere dayalı fesihlerde iyiniyetli üçüncü kişilerin tapu siciline güvenerek iktisap ettikleri hakların korunması gerektiğini vurgulamıştır. Ancak 6306 sayılı Kanun kapsamındaki resen fesihlerde idari sürecin tamamlanmasıyla şerhlerin terkini esastır.

5. İkincil Kaynaklardan Edinilen Bilgiler ve Ek Bağlam

İkincil Kaynak Notu (Danıştay İDDK, 2022/3386 K): Müteahhitler, bu fıkranın sözleşme hürriyetine ve mülkiyet hakkına aykırı olduğunu, noter onaylı sözleşmelerin mahkeme kararı olmadan feshedilemeyeceğini iddia etmişlerdir. Ancak yargı, kentsel dönüşümün kamu düzenine ilişkin amacını gözeterek bu iddiaları reddetmiş ve idarenin yetkisinin yargı denetimine tabi olmasını yeterli bir güvence olarak görmüştür.

İkincil Kaynak Notu (BAM İzmir 14. HD, 2022/1767 K): Müteahhitlerin, gecikmenin kendilerinden kaynaklanmadığı (imar değişikliği, eksik imzalar vb.) yönündeki savunmaları, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki idari fesih sürecinde sıklıkla ileri sürülmektedir. Ancak idari yargı, inşai faaliyetin durmuş olmasını feshin tetiklenmesi için yeterli bir maddi vakıa olarak değerlendirme eğilimindedir.

İkincil Kaynak Notu (Yargıtay 23. HD, 2015/4667 K): Genel hukuk kuralları çerçevesinde de müteahhit tarafından ödenen kira bedellerinin, arsa sahiplerinin evlerinin yıkılması nedeniyle mağduriyetleri gözetilerek sebepsiz zenginleşme teşkil etmeyeceği ve geri istenemeyeceği kabul edilmektedir; bu durum 6306 sayılı Kanun’daki düzenleme ile paralellik arz etmektedir.

6. Değerlendirme 

Mahkeme kararları, 6306 sayılı Kanun’un 6/14. maddesinin, müteahhit temerrüdü nedeniyle kilitlenen kentsel dönüşüm süreçlerini hızlandırmak için idareye güçlü bir müdahale yetkisi verdiğini göstermektedir. Yargı, idarenin kusur incelemesine girmeden, sadece “işin durması” ve “ihtara rağmen başlanmaması” olguları üzerinden fesih işlemini denetlemektedir. Fesih sonrası tasfiye süreci ise genel hukuk hükümlerine bırakılmaktadır.

Kentsel dönüşümde müteahhit sözleşmesi tek taraflı feshedilebilir mi?

Evet. 6306 sayılı Kanun’un 6/14. maddesi uyarınca, müteahhitten kaynaklanan sebeplerle inşaata bir yıl içinde başlanmaması veya yapım faaliyetinin en az altı ay süreyle durması halinde, maliklerin çoğunluk kararıyla kentsel dönüşüm başkanlığına veya yetki verdiği idareye başvurulabilir ve idare sözleşmeyi resen feshedebilir.

Müteahhit işe başlamazsa maliklerin doğrudan fesih hakkı var mı?

Malikler doğrudan sözleşmeyi feshetmek yerine çoğunluk kararıyla Bakanlık veya ilgili idareye başvurarak idari fesih sürecini başlatır. İdare inceleme yapar, ihtar süreci işletilir ve şartlar oluşursa sözleşme resen feshedilir.

Resen fesih sonrası müteahhit kira yardımlarını geri isteyebilir mi?

Hayır. Kanun ve yerleşik yargı kararları uyarınca fesih tarihine kadar ödenen kira yardımları geri talep edilemez.

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Kentsel dönüşüm kapsamında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi süreci; idare hukuku, borçlar hukuku, gayrimenkul hukuku ve tapu hukuku boyutlarını birlikte içeren son derece teknik ve çok aşamalı bir hukuki süreçtir. Sürecin usule uygun yürütülmemesi, malikler açısından telafisi güç hak kayıplarına, ciddi ekonomik zararlar doğmasına ve projenin uzun yıllar kilitlenmesine neden olabilmektedir.

Bu nedenle kentsel dönüşüm sözleşmelerinin feshi, yalnızca teknik bir işlem değil; stratejik hukuki yönetim gerektiren kapsamlı bir süreçtir.

Uzman avukat desteği özellikle şu nedenlerle kritik önem taşımaktadır:

Malikler arasında çoğunluk kararının hukuka uygun şekilde alınması ve karar sürecinin usule uygun yürütülmesi

İdareye yapılacak başvuruların doğru hukuki gerekçelerle hazırlanması ve sürecin etkin şekilde takip edilmesi

Müteahhit temerrüdünün hukuken doğru şekilde tespit edilmesi ve delillendirilmesi

Tapu sicilindeki şerhlerin kaldırılması ve sözleşme tasfiye sürecinin yönetilmesi

Müteahhitten doğabilecek tazminat, kira, cezai şart ve diğer alacak haklarının korunması

Maliklerin ekonomik menfaatlerinin ve mülkiyet haklarının güvence altına alınması

Yeni yüklenici ile yapılacak sözleşme sürecinde hukuki risklerin önlenmesi

Kentsel dönüşüm projelerinde sürecin doğru yönetilmesi, yalnızca sözleşmenin feshi ile sınırlı olmayıp, malikler açısından ekonomik güvenliğin sağlanması, mülkiyet haklarının korunması ve projenin sağlıklı şekilde tamamlanması bakımından belirleyici öneme sahiptir.

2M Hukuk Avukatlık Bürosu olarak İstanbul merkezli olmak üzere özellikle Tuzla, Kartal, Maltepe, Pendik ve Gebze bölgelerinde yürütülen kentsel dönüşüm projelerinde; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin hazırlanması, uyuşmazlıkların çözümü, sözleşme feshi süreçleri ve malik haklarının korunması konularında kapsamlı hukuki danışmanlık ve temsil hizmeti sunmaktayız. Bölgesel uygulama deneyimimiz ve kentsel dönüşüm mevzuatına ilişkin uzmanlığımız ile müvekkillerimizin haklarını etkin şekilde korumayı hedeflemekteyiz.