Kiracının Genel Sorumluluğu ve Sınırları
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 22. maddesine göre, kat malikinin payına düşen gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümü kira akdine dayanarak devamlı bir şekilde kullanan kiracılar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Bu, yönetici veya kat maliklerinden birinin, ortak gider borcunu ödemeyen malikten veya kiracıdan ya da her ikisinden birlikte talepte bulunabileceği anlamına gelir. Ancak kiracının sorumluluğu kira sözleşmesi devam ettiği sürece mevcuttur.
Gider Türlerine Göre Sorumluluk Ayrımı
KMK 20/1 fıkrası gereği kat malikleri, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça, anagayrimenkulün sigorta primleri, bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.
KMK’nın 22. madde kapsamında kiracının sorumlu olduğu giderler, genellikle KMK 20’de belirtilen bu ortak giderler ve avanslardır. Bu kapsamdaki giderlere “zorunlu giderler”, “ortak gider avansları”, “genel giderler”, “aidat”, “işletme giderleri” gibi isimler verilmektedir. Örneğin, yakıt, kaloriferci ücreti, ortak alan aydınlatması gibi doğrudan kiralananın kullanımından kaynaklanan giderler genellikle kiracıya aittir.
Ancak, esaslı onarım veya ana yapının aynına ilişkin masraflar, bağımsız bölümün onarım giderleri, iyileştirici tadilatlar, bağımsız bölümün güçlendirilmesi gibi masraflar kat malikinin sorumluluğundadır. Kiracının sorumluluğunun ise “ortak gider avanslarından genel giderler bakımından” veya “ortak gider aidatı” kapsamındadır.
Kira Sözleşmesinin Rolü
Kira sözleşmesinde ortak gider veya aidatların kimin tarafından ve ne şekilde ödeneceğinin kararlaştırılmış olması, kiraya veren ile kiracı arasındaki bir iç ilişkidir ve bu düzenleme tarafları bağlar. Sözleşme, kiracının hangi ortak giderlerden sorumlu olacağını açıkça belirleyebilir. Örneğin, bir sözleşme belirli işletme giderlerinin (personel, temizlik, güvenlik, ortak alan elektrik/su/ısıtma, teknik bakım-onarım) kiracıya ait olduğunu öngörebilir. Sözleşmede sayılanlar dışındaki giderlerden kiracının sorumlu olmayacağı dikkate alınmalıdır.
Eğer kira sözleşmesinde ortak giderlerden kimin sorumlu olacağı düzenlenmemişse, genel kural gereğince kiracının sorumlu olduğu kabul edilir. Ancak KMK 22’deki kira miktarı sınırı geçerlidir.
Ödemelerin Mahsubu ve Giderlerin Niteliği
Kiracının KMK 22 gereği sorumlu olduğu ortak giderler için yaptığı ödemeler, ödemekle yükümlü olduğu kira borcundan düşülür. Eğer kiracı, kiraya veren adına yapılması gereken zorunlu giderleri (KMK 22’deki anlamda) yapmışsa, bu giderleri kiraya mahsup edebilir.
Ancak, bir giderin kiracı tarafından kiraya verenin hesabına yapılıp yapılamayacağı veya kiradan düşülüp düşülemeyeceği, giderin zorunlu gider kapsamında kalıp kalmadığının tespit edilmesine bağlıdır. Giderin niteliği (aidat mı, bakım-onarım mı, kalıcı/esaslı masraf mı) araştırılmalıdır.
Sonuç Olarak
Ortak alanların onarımı gibi büyük ölçekli giderler söz konusu olduğunda, kiracının sorumluluğu öncelikle Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 22. maddesi gereğince kat maliki ile birlikte müştereken ve müteselsilen olmakla birlikte, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır. Kiracının yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.
Kiracının tam olarak hangi giderlerden sorumlu olacağı, kira sözleşmesindeki özel hükümlere göre belirlenir. Sözleşme, belirli ortak giderleri kiracıya yükleyebilir. Sözleşmede belirtilmeyen giderlerden kiracı sorumlu değildir.
Giderin niteliğine göre farklılık gösterir. Genel işletme giderleri, aidat ve olağan bakım/onarım gibi giderler kiracının sorumluluk kapsamında değerlendirilebilir ancak ana yapının aynına ilişkin esaslı onarım, iyileştirici tadilat veya güçlendirme gibi büyük ölçekli masraflar öncelikle kat malikinin sorumluluğundadır.
Neden Uzman Görüşü Gerekli?
Her binanın gider yapısı, yönetim planı ve kira sözleşmesi farklılık gösterebilir. Bu nedenle, kiracının hangi giderlerden sorumlu olduğu sorusuna her olayda net cevap vermek mümkün değildir. Bazı durumlarda kat malikleri kurulu kararları, bazı durumlarda ise Yargıtay içtihatları belirleyici olabilir. Özellikle İstanbul’un Maltepe, Kartal, Pendik, Tuzla gibi ilçelerinde farklı sitelere özgü yönetim planları bulunabilir. Hatalı ödeme ya da kira kesintisi nedeniyle taraflar arasında dava açılma riski söz konusu olabilir. Bu nedenle, hukuki yorum ve kira sözleşmesinin analizinde uzman bir avukat desteği almak, uzun vadede sizi maddi ve hukuki zararlardan korur.
