1.Kiracının Aidat Borcundan Sorumluluğu: Kim Öder, Yönetim Kime Başvurur?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası’nın 20. maddesine göre anagayrimenkulün ortak giderlerine katılma yükümlülüğü öncelikle kat malikine aittir. Ancak, Kat Mülkiyeti Yasası’nın 22. maddesinin birinci fıkrasına göre, kat malikinin payına düşecek gider ve avans borcundan, gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar (kiracılar) da müştereken ve müteselsilen sorumludur.  634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 18/2. maddesi gereğince, kat maliklerinin borçlarına dair hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır. Kira sözleşmesinde aidatların kiracı tarafından ödeneceğine dair hüküm bulunsa dahi, apartman yönetimi/kat maliklerinin aidat ödemeyen kiracıya karşı izleyebileceği hukuki süreç, Kat Mülkiyeti Kanunu ve ilgili yargı kararları çerçevesinde şekillenir.

Kira sözleşmesinde aidatların kiracı tarafından ödeneceği kararlaştırılmışsa, bu hüküm kiracı ile kiralayan (kat maliki) arasında geçerlidir. Yani, apartman yönetimi aidat alacağı için hem kat malikine hem de kiracıya başvurabilir. Kira sözleşmesindeki hüküm, kiracının bu borcu kiralayana (malike) karşı üstlenmesidir; bu, yönetime karşı olan sorumluluğunu (kira miktarıyla sınırlı olmak kaydıyla) ortadan kaldırmaz.

2. Aidat Borcunun Belirlenmesi:

Ortak giderler ve aidat borçları, kat malikleri kurulu kararları veya işletme projesi ile belirlenir. Kat malikleri kurulu kararları, iptal edilmediği sürece tüm kat malikleri için bağlayıcıdır. Bu kararlar, kiracıyı da etkiler. Apartman yönetimi/kat malikleri, aidat alacağı için yasal yollara başvurmadan önce kiracıya ihtar çekebilir veya sözlü ikazda bulunabilir. Ancak temerrüt için ihtar zorunlu değildir.

3. Yönetimin İzleyebileceği Hukuki Süreç

Apartman yönetimi/kat malikleri, aidat borcunu ödemeyen kiracıya karşı doğrudan hukuki yollara başvurabilir. Yönetim, kiracının aidat borcu için kat malikine veya kiracıya veya her ikisine birden doğrudan icra takibi başlatabilir.

İcra Takibi: Yönetim, ödenmeyen aidat alacağının tahsili için kiracı aleyhine ilamsız icra takibi başlatır.  Aidat alacakları için icra takibine geçmeden önce kiracıya ayrıca bir ihtarname gönderme zorunluluğu yoktur.

İtirazın İptali Davası: Kiracının icra takibine itiraz etmesi durumunda, takip durur Yönetim, itirazın iptali ile takibin devamını sağlamak için kiracı aleyhine itirazın iptali davası açabilir. Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İcra ve İflas Kanununun 68. maddesinin 1. fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır. Bu, aidat alacağının tahsili için genellikle ilamsız icra takibi başlatılabileceği ve borçlu itiraz etse dahi bu belgelerle itirazın kaldırılması yoluna başvurulabileceği anlamına gelir. Kat malikleri kurulu kararı mahkemece iptal edilmediği sürece geçerlidir ve icra mahkemesince geçerliliği tartışılamaz

Gecikme Faizi/Tazminatı: Ödenmeyen aidat alacakları için gecikme faizi veya gecikme tazminatı talep edilebilir. Gecikme tazminatının, işletme projesinin tebliği tarihinden bu yoksa borcun öğrenildiği tarihten itibaren başlayacağı dikkate alınabilir.

Deliller: Yönetim, alacağını ispatlamak için yönetim planı, işletme projesi, kat malikleri kurulu kararları, ticari defterler ve kayıtlar gibi belgelere dayanabilir. Genel kurul kararları, kiracılar dahil herkes için bağlayıcıdır.

4.Kiralayanın (Kat Malikinin) Durumu

Kira sözleşmesinde aidatların kiracıya ait olduğu belirtilmiş olsa dahi, KMK 20. madde  gereği aidattan yönetime karşı esas sorumlu kat malikidir. Bu nedenle, yönetim isterse sadece kat maliki aleyhine de icra takibi başlatabilir.

Eğer kat maliki, kira sözleşmesi gereği kiracının ödemesi gereken aidat borcunu kendisi yönetime öderse, ödediği bu miktar için kiracıya rücu edebilir. Ancak kiralayanın kiracıdan bu aidat borcunu isteyebilmesi için, bu aidat borcunu öncelikle yönetime ödediğini ispat etmesi gerekir. Kiralayan, aidat borcunu yönetime ödemeden kiracıdan tahsilini isteyemez.

5. Tahliye Talebi : (Kiracının Aidat Borcundan Tahliye Edilmesi Mümkün mü? )

Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 315. maddesi uyarınca yan giderlerin ödenmemesi temerrüt nedeniyle tahliye nedeni olarak düzenlenmiştir. Kira sözleşmesinde aidat yan gider olarak kararlaştırılmışsa ve kiracı tarafından ödenmezse, kiralayan (kat maliki), yönetime ödeme koşulunu yerine getirdikten sonra kiracıya karşı temerrüt nedeniyle tahliye talebinde bulunabilir. Ancak, kiralayan yönetime aidat ödemesi yapmadığı takdirde, kiracının aidat borcunu ödememesi nedeniyle gönderdiği temerrüt ihtarnamesine dayanarak tahliye isteyemez.

6. Talep Edilebilecek Kalemler

Ödenmeyen aidatın asıl alacağı, kat malikleri kurulu kararında belirtilen oranda gecikme tazminatı/faizi, kiracının itirazının haksız çıkması durumunda, yasal oranlarda (genellikle %20’den aşağı olmamak üzere) icra inkar tazminatı talep edilebilecek kalemler arasındadır.

7. Kiracının Ödemediği Aidatı Malikin Ödemesi ve Rücu Hakkı

Apartman yönetimi aidatı kat malikinden tahsil ederse, kat maliki kira sözleşmesindeki hükme dayanarak veya KMK 22. maddesi gereğince ödediği aidat miktarını kiracıdan rücuan (geri almak amacıyla) talep edebilir. Bu talep, icra takibi yoluyla veya dava açılarak yapılabilir.

Kat malikinin kiracıdan rücu edebilmesi için, söz konusu aidat borcunu apartman yönetimine kendisinin ödemiş olması gerekir ve bunu ispatlamakla yükümlüdür Yönetime ödeme yapmadan kiracıdan rücuan talepte bulunulamaz.

Özetle, kira sözleşmesinde aidatların kiracıya ait olduğu belirtilse bile, KMK hükümleri uyarınca yönetim aidatı öncelikle kat malikinden veya doğrudan kiracıdan talep edebilir. Yönetimin en sık başvurduğu yol, kiracı aleyhine ilamsız icra takibi başlatmak ve itiraz gelmesi durumunda itirazın iptali davası açmaktır. Kat maliki aidatı yönetim adına ödemişse, ödediği miktarı kiracıdan rücuan talep etme hakkına sahiptir.

Not: Aidat borçlarına ilişkin hukuki süreçler, hem Kat Mülkiyeti Kanunu hem de Borçlar Kanunu kapsamında teknik detaylar içermekte olup, tarafların hak kaybına uğramaması adına her somut olay kendi özelinde değerlendirilmelidir. Özellikle kiracı-mal sahibi-yönetim üçgeninde doğabilecek uyuşmazlıkların çözümünde, mevzuata hâkim bir uzmandan destek alınması önem taşır. İstanbul Tuzla avukat ve çevresinde bu tür ihtilaflarla sıkça karşılaşılması, konuya dair profesyonel rehberliği daha da önemli hale getirmektedir.

anahtar kelimeler : aidat borcundan sorumluluk, kiracının aidat sorumluluğu, kat maliki aidat ödemesi, kiracı aidat ödemezse ne olur, apartman aidatı kim öder, aidat borcu icra takibi, kiracıya aidat icra takibi, aidat borcu rücu hakkı, Kat Mülkiyeti Kanunu aidat, TBK 315 tahliye, kiracı tahliye aidat borcu, İstanbul Tuzla aidat hukuku, apartman yönetimi icra takibi, aidat gecikme tazminatı, kira sözleşmesi aidat hükmü