Av. Meryem GÜNAY

Kiracının sorumlu olduğu bina giderleri ve bu sorumluluğun yasal çerçevesi, öncelikle Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ve Türk Borçlar Kanunu (TBK) ile birlikte, taraflar arasındaki kira sözleşmesi hükümleriyle belirlenir.

Kiracının hangi tür bina giderlerinden sorumlu olduğu ve bu sorumluluğun yasal çerçevesi, öncelikle kira sözleşmesi hükümleri ile belirlenir. Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde ortak gider aidat alacağının kimin tarafından ve ne şekilde ödeneceği kararlaştırılabilir. Sözleşmedeki bu şartlar tarafları bağlar.

Buna karşın KMK’ya göre, anagayrimenkulün ortak giderleri ile bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri esasen kat malikinin sorumluluğundadır (KMK 20/1. KMK madde 20’de belirtilen giderler arasında kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri, bunlar için toplanacak avanslar, anagayrimenkulün sigorta primleri, bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderler ve ortak tesislerin işletme giderleri sayılır.

Ancak, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 22. maddesi uyarınca, kiracı, kat malikinin 20. madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, kat maliki ile birlikte müştereken ve müteselsilen sorumludur. Bu sorumluluk, kiracının ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Bina yöneticisi veya kat maliklerinden biri, ortak giderleri ödemeyen borcu ister kat malikinden, isterse bağımsız bölümü kullanan kiracıdan, ya da her ikisinden birlikte talep etme hakkına sahiptir. Kiracının sorumluluğu kira sözleşmesi devam ettiği sürece mevcuttur. Kiracı kullanılan yeri tahliye etmişse gider ve avanslardan sorumluluğu sona erer. Yönetici veya kat maliki artık eski kiracıya karşı dava açamaz ve icra takibi yapamaz.

Türk Borçlar Kanunu (TBK) hükümleri de gider sorumluluğunu düzenler. TBK madde 302 ve 303’e göre, kiralananın aynından doğan giderlere (zorunlu sigorta, vergi vb., aksi kararlaştırılmamışsa) ve kiralananın kullanımı ile ilgili kiraya veren veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere kiraya veren katlanır. Buna karşılık, TBK madde 317’ye göre, kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür; bu konuda yerel adete bakılır.

İçtihatlarda belirtilen ve kiracının sorumlu tutulabileceği bina giderleri veya aidat kapsamında olduğu anlaşılan harcama türleri şunlardır:

Apartman/Site Aidatları ve Genel Giderler: Bu, genellikle KMK 20 kapsamındaki giderleri ve avansları içeren geniş bir kategoridir. Aidat, apartman/site yönetimine ödenir.

Ortak Kullanım ve Yönetim Giderleri: Sözleşme veya yönetim planı ile belirlenen, binanın ortak kullanım ve yönetiminden kaynaklanan giderler. Bu giderler arasında sözleşmede sayılanlar ve benzeri masraflar olabilir.

Kullanıma Dayalı Giderler: Kiralananın doğrudan kullanılmasından kaynaklanan giderler kiracıya ait olabilir. Bunlar arasında yakıt parası, kaloriferci ücreti ve ortak alanların aydınlatma giderleri sayılmıştır. Sözleşmeye göre su, havagazı, elektrik giderleri, çevre temizlik vergisi, yakıt, yönetim, kaloriferci, kapıcı, bekçi gibi tüm işletme giderleri de kiracıya ait olabilir.

Olağan Temizlik ve Bakım Giderleri: Kiralananın olağan kullanımı için gerekli olan temizlik ve bakım masrafları TBK gereği kiracıya aittir. Sözleşme ile temizlik giderleri ve güvenlik giderleri gibi masraflar kiracıya yüklenebilir.

Yönetim Giderleri: Yönetici aylığı gibi binanın yönetiminden kaynaklanan giderler KMK kapsamında esasen malik sorumluluğunda olsa da sözleşme ile kiracı sorumluluğuna yüklenebilir.

Kiracının sorumlu olmadığı gider türleri:

Ana Yapının Aynına İlişkin veya Esaslı Onarım Giderleri: Binanın ana yapısıyla ilgili esaslı onarım giderleri veya ana yapının aynına ilişkin giderler kiracının sorumluluğunda değildir. Benzer şekilde, bağımsız bölümün onarım giderleri, iyileştirici tadilatlar veya bağımsız bölümün güçlendirilmesi gibi kalıcı masraflar kat malikinin sorumluluğundadır.

Sözleşmede Sayılmayan Giderler: Kira sözleşmesi gider sorumluluklarını belirlemişse, kiracı sözleşmede sayılanlar dışındaki giderlerden sorumlu olmayabilir.

Uzman Desteği Neden Önemlidir?

Bina giderleri ve kira ilişkileri hukuki açıdan karmaşık olabilir. Yanlış bilgilendirme ya da eksik anlaşmalar, hem ev sahibini hem de kiracıyı maddi zarara uğratabilir. Özellikle çok katlı binalarda yaşayan kiracılar için ortak giderlerin sınırları net olmayabilir. İstanbul’un Maltepe, Kartal, Pendik, Tuzla gibi hızla gelişen ilçelerinde bu tür sorunlarla sıkça karşılaşılmaktadır. Bir hukuk uzmanının görüşü, hem sözleşme hazırlığı aşamasında hem de anlaşmazlık durumunda size yol gösterir. Yasal haklarınızı bilerek hareket etmek, olası dava ve icra süreçlerinden korunmanızı sağlar. Unutmayın, bilinçli hareket etmek, uzun vadede en kazançlı çözümdür.