1. Sözleşmede Artış Oranının Belirlenmemesi veya Belirsiz Olması Durumu

Kira Sözleşmesinde Artış Oranı Yoksa Zam Yapılır mı? Ev Sahibi Zam İsteyebilir mi? Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemesi kararlarında, kira sözleşmesinde artış oranının açıkça yazılmaması veya “enflasyon oranında”, “yasal oranda” gibi muğlak ifadelerle belirtilmesi durumunda, bu şartın “belirli ve muayyen” olmadığı kabul edilmektedir.

Artış Şartının Geçersizliği: Sözleşmede artış oranı belirtilmemişse veya hangi oranın (TEFE, TÜFE, ÜFE) uygulanacağı net değilse, artış şartı geçersizdir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (E. 2020/237) ve Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (E. 2012/16728k) kararlarına göre, artış şartı belirli ve muayyen olmadığından kiraya verenin tek taraflı belirlemesine itibar edilemez.

Sabit Kira Bedeli İlkesi: Gaziantep Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesi (E. 2017/708), 5 yıllık sözleşme süresi içinde artış şartı öngörülmemişse, kira bedeline artış uygulanmasının yasal olarak mümkün olmadığını ve kiracının bedeli sabit tutma hakkı bulunduğunu belirtmiştir. Benzer şekilde Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (E. 2017/5904), artış hükmü bulunmayan sözleşmelerde kira bedelinin başlangıç miktarında sabit kalması gerektiğini vurgulamıştır.

2. Kiracının Geçmişte Gönüllü Olarak Artış Yapmasının Etkisi

Sorunun temelini oluşturan “kiracının 2 yıl boyunca artışlı ödeyip 3. yıl ödememesi” durumuna ilişkin emsal kararlar, kiracının bu tutumunun hukuka uygun olduğunu destekler niteliktedir.

Geçmiş Ödemelerin Bağlayıcılığı: 

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2020/237 sayılı kararında, somut olayda kiracının akit başlangıcından sonra iyi niyetle artış yaparak ödeme yaptığı, ancak daha sonraki dönemlerde bu artışı sürdürmediği durum incelenmiştir. Kararda, kiracının önceki dönemlerde artışlı ödeme yapmasının, belirsiz olan artış şartını geçerli hale getirmeyeceği ve kiraya verenin ispat yükünü yerine getiremediği belirtilmiştir.

Temerrüt Oluşmaması: 

Kiracının geçmişte TÜFE oranında ödeme yapmış olması, sözleşmede yazılı olmayan bir yükümlülüğü kalıcı hale getirmez. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (E. 2011/10959), kiracının TÜFE oranında artış yaparak ödeme yapmasının, sözleşmenin geçersiz artış hükmü nedeniyle orijinal kira bedelini aşan bir yükümlülük oluşturmayacağını hükme bağlamıştır. Dolayısıyla kiracı 3. yılda zam yapmadığında, ödenmeyen artış farkı nedeniyle temerrüde düşmüş sayılmaz ve tahliye edilemez.

3. Kiracının 3. Yılda Zam Yapmama Hakkı

İncelenen kararlar ışığında, sözleşmede açık bir hüküm yoksa kiracının 3. yılda zam yapmama hakkı bulunmaktadır.

Tek Taraflı Artış Talebinin Reddi: Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (E. 2015/8838), artış şartı kararlaştırılmayan sözleşmelerde davacının (ev sahibi) artışlı kira bedeli istemesinin usulsüz olduğunu belirtmiştir. Kiracı, sözleşmedeki bedel üzerinden veya en son kabul edip ödediği bedel üzerinden ödemeye devam edebilir.

Hukuki Sonuç: Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (E. 2015/12224K), sözleşmede artış şartı öngörülmediği halde mahkemece ÜFE oranında artış yapılarak temerrüt oluştuğuna karar verilmesini hatalı bulmuştur. Kiracının sözleşmede yazılı miktarı ödemesi yeterli görülmüştür.

4. Ev Sahibinin Hakları ve Kira Tespit Davası

Kiracının zam yapmama hakkı bulunmakla birlikte, bu durum kira bedelinin sonsuza kadar sabit kalacağı anlamına gelmez. Ancak bu artış otomatik değil, mahkeme kararıyla olmalıdır.

Kira Tespit Davası Gerekliliği: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (E. 2018/2245), sözleşmede artış şartı bulunmasa dahi ev sahibinin “Kira Tespit Davası” açarak hâkimden kira bedelinin belirlenmesini isteyebileceğini belirtmiştir. Ancak bu dava sonuçlanana kadar kiracı, sözleşmedeki bedeli (veya fiilen ödediği son bedeli) ödemeye devam edebilir.

Geriye Dönük Fark Talebi: Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (E. 2012/6440), kira tespit davası açılmadığı sürece, geçmişe dönük olarak “sanki tespit ilamı varmış gibi” endeks uygulanarak kira farkı istenemeyeceğini hükme bağlamıştır.

Sonuç: Yargı kararlarına göre; 5 yıllık kira sözleşmesinde artış oranı yazılmamışsa, kiracının ilk 2 yıl iyi niyetle TÜFE oranında artış yapması, 3. yılda da artış yapma zorunluluğu doğurmaz. Artış şartı “belirli ve muayyen” olmadığından, kiracı 3. yılda zam yapmayarak son ödediği bedel üzerinden ödemeye devam etme hakkına sahiptir. Ev sahibi, ödenmeyen artış farkı için icra takibi yapamaz veya tahliye talep edemez; ancak gelecek dönemler için kira tespit davası açabilir.

Kira Artışı Uyuşmazlıklarında Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir?

Kira sözleşmesinde artış oranının hiç belirlenmemesi veya belirsiz ifadelerle düzenlenmesi, uygulamada en sık uyuşmazlık yaşanan konuların başında gelmektedir. Yargıtay içtihatları, her somut olayda artış şartının belirli ve muayyen olup olmadığının, kiracının önceki ödeme davranışlarının hukuki sonuç doğurup doğurmadığının ve temerrüt şartlarının oluşup oluşmadığının ayrı ayrı değerlendirilmesini zorunlu kılmaktadır.

Uygulamada en sık yapılan hatalar; kiracının geçmişte gönüllü olarak yaptığı artışların kalıcı bir yükümlülük doğurduğunun sanılması, sözleşmede artış hükmü bulunmamasına rağmen icra takibi başlatılması ve kira tespit davası açılmadan artış talep edilmesidir. Bu tür hatalar, açılan davaların reddine, icra takibinin iptaline ve ciddi hak kayıplarına yol açabilmektedir.

Özellikle Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Gebze ve Çayırova gibi kira sirkülasyonunun yüksek olduğu bölgelerde kira artışına ilişkin uyuşmazlıklar sıklıkla yargıya taşınmaktadır. Tuzla 2M Hukuk Avukatlık Bürosu, kira artışı, kira tespit davaları ve temerrüt kaynaklı tahliye uyuşmazlıklarında Yargıtay uygulamasına uygun, stratejik ve sonuç odaklı hukuki destek sunmaktadır. Kiracı veya kiraya veren açısından hak kaybı yaşanmaması için uzman avukat desteği büyük önem taşır.