Kentsel dönüşüm uygulamalarında en çok tartışılan konulardan biri, riskli yapıların yıkılmasından sonra arsanın yeniden değerlendirilmesi için hangi çoğunluğun gerekli olduğu ve bu çoğunlukla alınan kararların hukuki geçerliliğidir.
Türkiye’de bu süreç temel olarak 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile düzenlenmiştir. Riskli yapıların yıkılmasının ardından arsa haline gelen taşınmazların yeniden değerlendirilmesine ilişkin kararlar, paydaşların arsa payı oranına göre salt çoğunluğu ile alınabilmektedir.
Ancak uygulamada yalnızca matematiksel çoğunluk yeterli değildir. Yargıtay ve Danıştay kararları, kararın nasıl alındığını, içeriğinin hukuka uygun olup olmadığını ve çoğunluğun hangi arsa paylarına göre hesaplandığını ayrıntılı şekilde incelemektedir.
1. Kentsel Dönüşümde Temel Karar Alma Nisabı:
Salt Çoğunluk Kuralı ve Kat Mülkiyeti Kanunu ile İlişkisi 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında, riskli yapıların yıkılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazların yeniden değerlendirilmesi (yeniden bina yaptırılması, pay satışı, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı vb.) süreçlerinde temel kural, paydaşların sahip oldukları hisseleri oranında en az üçte salt çoğunluğu ile karar almasıdır.
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi (2018/3580 E., 2018/7187 K. ve 2018/1455 E., 2018/7186 K.), 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesinde yapılan değişiklikle birlikte, riskli yapıların yıkılıp yeniden yapılması için 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 45. maddesinde öngörülen “oybirliği” şartının aranmayacağını, en az salt çoğunluğun yeterli olduğunu(değişiklik sonrası yeni oran) açıkça hükme bağlamıştır.
Nitekim Yargıtay 18. Hukuk Dairesi (2013/13457 E., 2013/14301 K.), 6306 sayılı Kanun kapsamı dışındaki normal durumlarda KMK uyarınca kat mülkiyetinin sona erdirilmesi ve binanın yıkılıp yeniden yapılması için tüm kat maliklerinin oybirliğinin zorunlu olduğunu belirterek bu ayrımı netleştirmiştir.
Bakırköy 1. Asliye Ticaret Mahkemesi (2021/540 E., 2024/50 K.), 1/2 arsa payı çoğunluğunun sağlanmasının hukuki bir koşul olduğunu, bu nisap sağlanana kadar imzalanan sözleşmelerin Türk Borçlar Kanunu md. 170 vd. uyarınca henüz hüküm ifade etmeyeceğini, çoğunluk sağlandığında ise imzalayanlar için bağlayıcı olacağını tespit etmiştir.
2. Karar Alma Sürecinin Niteliği, İçerik Denetimi ve Zımni Kabul
Karar alma süreci yalnızca matematiksel bir çoğunluğun sağlanmasından ibaret değildir; kararın alınış biçimi ve içeriği de yargısal denetime tabidir.
Ortak Karar İradesi: Konya Bölge İdare Mahkemesi 2. İdari Dava Dairesi (2019/1716 E., 2020/38 K.), yasadaki 1/2 çoğunluk tabirinin, idarenin maliklerle tek tek anlaşmasını değil, maliklerin bir araya gelerek “ortak karar almasını” ifade ettiğini vurgulamıştır.
İçerik Denetimi: Yargıtay 5. Hukuk Dairesi (2025/6759 E., 2025/13064 K.), 1/2 çoğunluk sağlanmış olsa bile alınan kararın içeriğinin (örneğin konut niteliğindeki apartmanın tek hacimli alışveriş merkezine dönüştürülerek 157 ay süreyle kiralanması) 6306 sayılı Kanun’un amacına uygunluğunun ve mutlak butlan/yokluk hallerinin mahkemelerce esastan incelenmesi gerektiğini hüküm altına almıştır.
Zımni Kabul: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (2022/5267 E., 2023/1448 K.), toplantı tutanaklarını imzalamayan ancak kentsel dönüşüm kapsamında binanın yıktırılıp yeniden yapılmasına müsaade eden maliklerin, sözleşmeyi zımnen benimsediğini ve bu durumun dava açmalarına engel teşkil edeceğini belirtmiştir.
3. İdari İşlemlerin (İfraz/Tevhit) Karar Alma Çoğunluğuna Etkisi
Kat maliklerinin 1/2 çoğunlukla aldığı kararların geçerliliği, bu çoğunluğun hesaplandığı arsa paylarını belirleyen idari işlemlerin hukuki akıbetine doğrudan bağlıdır.
Danıştay 4. Dairesi (2024/879 E., 2025/1689 K. ve 2023/13912 E., 2025/1687 K.), taşınmazın imar uygulamasıyla ifraz edilmesine yönelik idari işlemin iptal edilmesi halinde, ifraz sonucu oluşan pay oranlarına göre imzalanan ortak karar protokolünün geçersiz hale geleceğini, çoğunluğun ifraz öncesi duruma göre yeniden değerlendirilmesi gerektiğini karara bağlamıştır.
Buna karşın, Danıştay 4. Dairesi (2023/13780 E., 2024/1815 K.), tevhit işleminin iptal edildiği ancak taşınmaz üzerinde kat irtifakı kurularak 3. kişilere satış yapıldığı (fiili imkansızlık bulunduğu) durumlarda, 1/2 çoğunluğa dayalı inşaat sözleşmesinin geçerliliğini koruyacağını, ancak satılan hisse değerinin yeniden hesaplanması gerektiğini belirtmiştir.
Kentsel dönüşümde oybirliği gerekir mi?
Hayır. Riskli yapıların 6306 sayılı Kanun kapsamında yeniden yapılması için oybirliği aranmaz. Kat maliklerinin arsa payına göre salt çoğunluğu yeterlidir. Ancak kentsel dönüşüm kapsamı dışında kalan normal durumlarda Kat Mülkiyeti Kanunu gereği oybirliği gerekebilir.
Salt çoğunluk sağlanmadan yapılan müteahhit sözleşmesi geçerli midir?
Mahkeme kararlarına göre salt çoğunluk sağlanmadan yapılan sözleşmeler hukuken askıda sayılır. Yani sözleşme henüz kesin olarak yürürlüğe girmez. Salt çoğunluk sağlandığında ise sözleşme imzalayan malikler açısından bağlayıcı hale gelir.
İmar işlemleri salt çoğunluk hesaplamasını etkiler mi?
Evet. Arsa paylarını değiştiren ifraz veya tevhit gibi imar işlemlerinin iptal edilmesi, salt çoğunluk hesabını doğrudan etkileyebilir. Böyle bir durumda çoğunluk yeniden hesaplanmak zorundadır.
Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?
Kentsel dönüşüm projeleri yalnızca teknik bir inşaat süreci değildir; aynı zamanda idare hukuku, gayrimenkul hukuku ve sözleşme hukukunun kesiştiği oldukça karmaşık bir hukuki süreçtir.
Bu süreçte özellikle;
salt çoğunluk hesaplaması
ortak karar protokollerinin hazırlanması
müteahhit sözleşmelerinin kurulması
idari işlemlerin iptali
pay satışlarının hukuka uygunluğu
gibi konularda ciddi hukuki uyuşmazlıklar ortaya çıkabilmektedir.
Bu nedenle kentsel dönüşüm projelerinde uzman bir İstanbul kentsel dönüşüm avukatı veya İstanbul kentsel dönüşüm danışmanı ile çalışmak büyük önem taşır. Özellikle İstanbul ve çevresinde yürütülen projelerde Tuzla kentsel dönüşüm avukatı gibi bölgesel deneyime sahip hukukçular sürecin doğru yürütülmesine katkı sağlar.
Bu noktada 2M Hukuk Avukatlık Ofisi, kentsel dönüşüm projelerinde sözleşme hazırlığı, arsa payı çoğunluğu hesaplamaları, malik uyuşmazlıkları ve dava süreçlerinde kapsamlı hukuki danışmanlık sunmaktadır. Uzman hukuki destek sayesinde hem maliklerin hakları korunur hem de kentsel dönüşüm projelerinin hukuka uygun şekilde ilerlemesi sağlanır.
