Konu: 6306 sayılı Kanun md. 6/14 ve Uygulama Yönetmeliği md. 13/11 Kapsamında Müteahhitten Kaynaklı Gecikmelerde İdari Resen Fesih Prosedürü ve Maliklerin Korunması

Bu çalışma, afet riski altındaki alanlarda müteahhitten kaynaklı gecikmeler (oybirliği/anlaşma veya salt çoğunluk kararı sonrası 1 yıl yapım işine başlanmaması veya 6 ay yeterli ekipmanla devam edilmemesi) durumunda, maliklerin salt çoğunluğu kararıyla başlatılan idari resen fesih prosedürüne ilişkin yargı kararlarının analizini içermektedir.

1. İdari Resen Fesih Yetkisinin Hukuka Uygunluğu ve Sözleşme Hürriyeti 

Danıştay kararları, idareye tanınan resen fesih yetkisinin Anayasa’da güvence altına alınan sözleşme hürriyetine aykırı olmadığına ve kamu yararı taşıdığına hükmetmektedir.

Danıştay 6. Dairesi’nin 17.11.2021 tarihli, 2020/2638 E. ve 2021/12690  K. sayılı kararında, kuralın amacının sağlıklı ve güvenli yaşama çevreleri teşkil etmek olduğu, yükleniciden kaynaklanan sebeplerle arsa paydaşlarının mağduriyetine sebep olunması halinde bu kuralın uygulanabileceği belirtilmiş; düzenlemede Kanun’un amacına ve kamu yararına aykırılık görülmeyerek iptal davası reddedilmiştir. Karşı oyda sözleşme hürriyetine aykırılık iddia edilse de oyçokluğuyla bu yetki onanmıştır.

Danıştay İdare Dava Daireleri Kurulu’nun 22.02.2023 tarihli, 2022/3386 E. ve 2023/307  K. ile 22.02.2023 tarihli, 2022/1167 E. ve 2023/306  K. sayılı kararlarında da, Yönetmelik md. 13/11’in dayanağının 6306 sayılı Kanun md. 6/14 olduğu teyit edilmiş ve idareye verilen fesih yetkisinin hukuka uygun olduğu oybirliğiyle onanmıştır.

2. İdarenin İnceleme Kapsamı ve Kusur Tespiti Zorunluluğunun Bulunmaması 

Yargı kararlarında öne çıkan en temel hukuki prensip, idarenin fesih sürecinde tarafların kusur oranlarını veya inşaatın durma sebeplerini detaylıca tespit etmek zorunda olmamasıdır.

Danıştay 6. Dairesi’nin 10.02.2022 tarihli, 2020/10800 E. ve 2022/1325  K. ile Danıştay İdare Dava Daireleri Kurulu’nun 22.02.2023 tarihli, 2022/2496 E. ve 2023/308  K. sayılı kararlarında açıkça, “inşaatın hangi seviyede durduğunun veya inşaata başlandıktan sonra durmasına hangi tarafın sebep olduğunun idare tarafından tespit edilmesine ilişkin bir zorunluluğun olmadığı” hükme bağlanmıştır. İdarenin yalnızca inşaatın en az altı aydır belirtilen seviyede devam etmediğini tespit etmesi ve ihtar prosedürünü işletmesi yeterli görülmüştür. Müteahhitlerin gecikmenin maliklerden kaynaklandığı yönündeki iddiaları bu idari işlem tesisini engellememiştir.

3. Fesih Prosedürünün İşleyişi ve Uygulama Adımları

 Kanun ve Yönetmelik kapsamında işletilen prosedürün fiili uygulaması yargı kararlarıyla somutlaşmıştır.

Danıştay 6. Dairesi’nin 10.02.2022 tarihli, 2020/8160 E. ve 2022/1324  K. sayılı kararında prosedürün adımları; Bakanlık/İdareye delilli başvuru, inceleme sonrası müteahhide 15 gün savunma süresi verilmesi, ardından 30 gün ihtar çekilmesi ve uyulmaması halinde resen fesih tesisi olarak detaylandırılmış ve hukuka uygun bulunmuştur.

İstanbul 10. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 20.10.2025 tarihli, 2023/777 E. ve 2025/811  K. sayılı kararında Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın fiili uygulaması yer almaktadır. İdare, maliklerin 2/3 çoğunluk kararı üzerine müteahhide önce 15 gün içinde bilgi vermesi için bildirimde bulunmuş, ardından 30 günlük süre vererek işe başlanması/devam edilmesi ihtarı çekmiş ve süre bitiminde sözleşmelerin resen feshedildiğini ilgili kurumlara, maliklere ve yükleniciye bildirmiştir.

4. Feshin Hukuki Sonuçları 

Danıştay İdare Dava Daireleri Kurulu’nun 2022/3386 E., 2023/307 K. sayılı kararında da özetlendiği üzere, resen fesih sonrasında;

İlgililerin muvafakati aranmaksızın sözleşmeler feshedilmiş sayılır.

Taşınmazların siciline şerh edilmiş olan gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri maliklerin veya Bakanlığın talebi üzerine terkin edilir.

Fesih tarihine kadar yapılmış işler ve ödemeler için genel hukuk hükümleri uygulanır.

Fesih tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine yapılan kira yardımı ödemeleri geri talep edilemez.

İKİNCİL KAYNAKLARDAN ELDE EDİLEN EK BAĞLAM

Aşağıdaki bulgular, 6306 sayılı Kanun’a doğrudan dayanmayan ancak kamu ihale mevzuatı (4734/4735 sayılı Kanunlar) ve genel özel hukuk (TBK, TMK) uyuşmazlıklarında müteahhit gecikmeleri ve idari fesih süreçlerine ilişkin mahkemelerin yaklaşımını gösteren ikincil kaynaklardan elde edilmiştir. Bu kararlar, idari fesih mekanizmalarının genel işleyişine dair ek bağlam sağlamaktadır:

İhtar Şartının Kesinliği: Kamu ihale sözleşmelerinde idarenin resen fesih yetkisini kullanabilmesi için kanunda öngörülen ihtar sürelerine harfiyen uyması gerektiği vurgulanmıştır. Danıştay 13. Dairesi’nin 23.03.2021 tarihli, 2016/4375 E. ve 2021/1020  K. ile 15.09.2022 tarihli, 2022/2845 E. ve 2022/3132  K. sayılı kararlarında, idarenin zorunlu ihtar süresini (en az 10 gün) tanımadan veya usulüne uygun ihtarname çekmeden doğrudan fesih işlemi tesis etmesi hukuka aykırı bulunarak işlemler iptal edilmiştir. Bu durum, 6306 sayılı Kanun’daki 30 günlük ihtar süresinin idare açısından kesin bir şekil şartı olduğuna dair güçlü bir emsal teşkil etmektedir.

İdari Kusur ve Mücbir Sebep İddiaları: İstanbul 1. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 19.02.2026 tarihli, 2025/372 E. ve 2026/135  K. ile Danıştay 13. Dairesi’nin 05.12.2016 tarihli, 2016/3562 E. ve 2016/4065  K. sayılı kararlarında, gecikmenin idarenin kendi kusurundan (kamulaştırma yapılmaması, işgallerin kaldırılmaması) kaynaklandığı durumlarda müteahhide yönelik fesih ve yaptırımlar haksız bulunmuştur. Buna karşın, Sakarya Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 05.02.2025 tarihli, 2024/336 E. ve 2025/63  K. ile Danıştay 13. Dairesi’nin 05.10.2023 tarihli, 2022/2123 E. ve 2023/3880  K. sayılı kararlarında deprem veya pandemi gibi afet/mücbir sebep savunmaları, usulüne uygun idari ihtar ve tespitler karşısında feshi engellemeye yeterli görülmemiştir.

İdari Prosedür İşletilmediğinde Genel Hukuk Yolları: 6306 sayılı Kanun’daki idari resen fesih yoluna başvurulmadığı veya sürecin tamamlanmadığı durumlarda maliklerin genel mahkemelerde sözleşmenin feshi davası açtığı görülmektedir. Bursa 1. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 13.11.2025 tarihli, 2024/1392 E. ve 2025/1266  K. ile Antalya 2. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 22.12.2023 tarihli, 2021/784 E. ve 2023/854  K. sayılı kararlarında, müteahhidin ruhsat almaması veya inşaata başlamaması nedeniyle TBK hükümleri uyarınca sözleşmelerin geriye etkili feshine karar verilmiştir. Ancak Gaziantep Bölge Adliye Mahkemesi 17. Hukuk Dairesi’nin 07.02.2017 tarihli, 2017/40 E. ve 2017/39  K. ile İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi’nin 22.12.2017 tarihli, 2017/806 E. ve 2017/1249  K. sayılı kararlarında belirtildiği üzere, 6306 sayılı Kanun’un özel çoğunluk (2/3) kuralının uygulanamadığı durumlarda TMK md. 692 gereği tüm paydaşların oybirliği aranmakta, aksi halde sözleşmeler geçersiz sayılmaktadır.

İdari Yargının Görev Alanı: Uyuşmazlık Mahkemesi Hukuk Bölümü’nün 17.04.2023 tarihli, 2023/51 E. ve 2023/279  K. sayılı kararında, 6306 sayılı Kanun kapsamında idarenin kamu gücünü kullanarak tek taraflı ve resen tesis ettiği işlemlerden (örneğin resen yıkım) doğan uyuşmazlıkların idari yargı yerinde görülmesi gerektiği hüküm altına alınmıştır.

Sık Sorulan Sorular

Kentsel dönüşümde müteahhit sözleşmesi idari yolla feshedilebilir mi?

Evet. 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği kapsamında, belirli şartların gerçekleşmesi hâlinde hak sahipleri, hisseleri oranında salt çoğunlukla karar alarak idari fesih sürecini başlatabilir. Ancak bu süreç, doğrudan tek taraflı fesih değil; ilgili idarenin incelemesi, müteahhide süre verilmesi ve kanundaki şartların oluştuğunun tespiti ile ilerleyen özel bir prosedürdür.

İdari fesih sonrası eski müteahhitten alınan kira yardımı geri istenir mi?

Hayır. Kanun açık biçimde, fesih tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine ödenen kira yardımlarının geri talep edilemeyeceğini düzenlemektedir. Ancak feshe kadar yapılan işler, ödemeler, devredilen hisseler ve diğer alacak-borç ilişkileri bakımından genel hukuk hükümleri uygulanır.

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli? (Kentsel Dönüşümde Hak Kayıplarını Önlemenin En Etkili Yolu)

Kentsel dönüşüm projelerinde müteahhit ile yaşanan uyuşmazlıklar, sanıldığının aksine yalnızca bir sözleşme sorunu değildir. Bu süreç; idare hukuku, tapu hukuku, kat mülkiyeti, paydaş çoğunluğu hesaplamaları, riskli yapı prosedürleri, tapu şerhleri, idari başvuru süreçleri ve dava stratejisini aynı anda barındıran çok katmanlı ve teknik bir alandır. Bu nedenle sürecin küçük bir hata ile yürütülmesi dahi, hak sahiplerinin yıllarca sürecek ciddi mağduriyetler yaşamasına neden olabilir.

Özellikle 6306 sayılı Kanun kapsamında idari fesih süreci, şekil şartlarına sıkı sıkıya bağlıdır. Malik çoğunluğunun yanlış hesaplanması, fesih gerekçesinin yeterince somut delillerle desteklenmemesi, idareye yapılan başvurunun eksik hazırlanması veya müteahhidin savunmalarının öngörülememesi hâlinde; fesih talebi reddedilebilir ya da süreç tamamen geçersiz hâle gelebilir. Bu da mevcut müteahhit ile sözleşmenin devam etmesine, projenin kilitlenmesine ve hak sahiplerinin uzun süre çözüm üretememesine yol açabilir.

Bununla birlikte, idari fesih kararı alınsa dahi süreç burada bitmez. Fesih sonrası yeni müteahhit seçimi, yeni sözleşme kurulması, şerhlerin kaldırılması, hisse devri süreçleri ve olası tazminat davaları profesyonel bir hukuki planlama gerektirir. Aksi hâlde hak sahipleri, eski müteahhit ile yeni süreç arasında sıkışabilir ve ikinci bir hukuki krizle karşı karşıya kalabilir.

Tam da bu noktada, alanında uzman bir İstanbul kentsel dönüşüm avukatı, sürecin başından sonuna kadar stratejik bir yol haritası çizerek hem idari başvuruların hem de olası davaların doğru şekilde yürütülmesini sağlar. Özellikle tuzla kentsel dönüşüm avukatı, pendik kentsel dönüşüm avukatı ve gebze kentsel dönüşüm avukatı gibi bölgesel tecrübeye sahip uzmanlar; yerel uygulamaları, belediye süreçlerini ve idari işleyişi yakından bildikleri için süreci çok daha hızlı ve etkili yönetebilir.

Unutulmamalıdır ki kentsel dönüşümde yapılan hatalar çoğu zaman geri dönülemez sonuçlar doğurur. Yanlış bir çoğunluk hesabı, eksik bir başvuru veya hatalı bir fesih süreci; milyonlarca liralık taşınmaz değerlerini doğrudan etkileyebilir. Bu nedenle sürecin en başından itibaren profesyonel destek alınması, sadece bir tercih değil, hakların korunması açısından kritik bir zorunluluktur.

Bu kapsamda, kentsel dönüşüm uyuşmazlıklarında deneyimli bir ekipten destek almak isteyen hak sahipleri için 2M Hukuk Avukatlık Ofisi, süreci güvenli, hızlı ve hukuka uygun şekilde yönetme konusunda güçlü bir çözüm ortağıdır. Doğru strateji, doğru zamanlama ve doğru hukuki adımlar ile hem mevcut mağduriyetlerin önüne geçmek hem de yeni süreci sağlam temeller üzerine kurmak mümkündür.