Kentsel dönüşüm projelerinde maliklere arsa payına denk düşmeyen metrekare verilmesi veya şerefiye farkı gözetilmemesi halinde aşağıdaki davalar açılabilir.

1. Kentsel Dönüşümde Karar Alma Mekanizması ve Azınlık Paydaşların Durumu

 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 6. maddesi uyarınca, riskli yapıların yıkılmasından sonra taşınmazın nasıl değerlendirileceğine (yeniden bina yaptırılması, payların satışı, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı vb.) sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir. Bu karara katılmayan azınlık paydaşların arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek, bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Satış gerçekleşmezse paylar, rayiç bedeli Bakanlıkça ödenerek Hazine adına tescil edilir.

2. Metrekare Azlığı ve Paylaşım Haksızlığı Durumunda Başvurulacak Yollar

 Mülk sahibine arsa payına denk gelen metrekareden daha az alan verilmesi veya malikler arasında şerefiye farkı gözetilmeksizin adaletsiz paylaşım yapılması durumunda azınlık hakları yargı kararları ışığında şu şekildedir:

Adli Yargı Yolu (Asliye Hukuk Mahkemeleri):

Sebepsiz Zenginleşme ve Tazminat: Bağımsız bölümler arasında açık bir eşitsizlik meydana gelmesi durumunda, zarar gören malikler sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak tazminat davası açabilirler. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, projedeki metrekare küçülmelerinin diğer malikler lehine haksız bir zenginleşme doğurması halinde tazminat ödenmesine hükmetmiştir.

Sözleşmenin İptali ve Uyarlanması: Azınlık paydaşlar, paylaşımın adil olmadığını ileri sürerek “düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin iptali” veya “sözleşmenin uyarlanması” davası açabilirler.

Malikler Kurulu Kararının İptali: salt çoğunlukla alınan kararın veya bu karara dayanak teşkil eden protokolün usulüne uygun olmadığını (toplantıya davet edilmeme, kanuna aykırılık vb.) iddia eden malikler, bu kararların iptali için adli yargıda dava açabilirler.

İdari Yargı Yolu (İdare Mahkemeleri):

Satış İşleminin İptali: Azınlık paydaşlar, arsa paylarının satışına ilişkin idari işlemin iptali için dava açabilirler. Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu, paylaşımın “adil ve hakkaniyete uygun olmadığı” (örneğin; ana cadde üzerindeki dükkan yerine arka cepheden dükkan önerilmesi) durumlarda mülkiyet hakkının ihlal edildiği gerekçesiyle satış işleminin iptal edilebileceğine karar vermiştir.

Değer Tespitine İtiraz: Rayiç bedelin düşük tespit edilmesi durumunda, ihale ve değer tespiti işlemlerine karşı iptal davası açılabilir.

3. Hisse Satışlarının Engellenmesi ve Yargısal Denetim 

Azınlık paydaşların hisse satışlarını doğrudan engelleme yetkisi kanunen sınırlı olsa da, yargı yoluyla bu süreç durdurulabilir:

Yürütmenin Durdurulması ve İhtiyati Tedbir: Pay satışına ilişkin idari işlemlere karşı idari yargıda açılacak davalarda “yürütmenin durdurulması” talep edilebilir. Adli yargıda ise malikler kurulu kararının uygulanmasının durdurulması için “ihtiyati tedbir” istenebilir. Ancak bazı kararlarda, pay satışına karşı ihtiyati tedbir kararının yalnızca idari yargıdan talep edilebileceği, adli yargının bu konuda yetkisiz olduğu belirtilmiştir.

Anayasa Mahkemesi (AYM) Kriteri: AYM, azınlıkta kalan paydaşların yeni paylaşım yöntemine yönelik itirazları yargısal bir merci tarafından denetlenmeden ve yeterli gerekçeyle karşılanmadan satış yapılmasını mülkiyet hakkının ihlali olarak değerlendirmektedir. Satışın “son çare” olması gerektiği vurgulanmaktadır.

Keşif ve Bilirkişi İncelemesi: Danıştay, satış işleminden önce paylaşımın hukuka uygun olup olmadığının, taşınmaz başında keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırılarak değerlendirilmesini zorunlu tutmaktadır. Eğer paylaşım adaletsiz bulunursa satış işlemi iptal edilerek engellenmiş olur. Bir yazı önerisi.

4. İkincil Kaynaklar ve Ek Bağlam 

Aşağıdaki hususlar karar metinlerinde sınırlı bilgi olması nedeniyle ikincil kaynaklardan elde edilen ek bağlamlardır:

Sebepsiz Zenginleşme Davası: İmar planı değişikliği veya kentsel dönüşüm sonrası paylaşımdaki eşitsizliklerin giderilmesi için arsa sahipleri arasında bir dengeleme protokolü yapılmamışsa, Türk Borçlar Kanunu (TBK) md. 77-82 uyarınca sebepsiz zenginleşme davası açılarak zarar miktarı talep edilebilir.

Tapu Kayıtlarının Önemi: Arsa payı düzeltme davalarında, kat irtifakı kurulurken belirlenen oranların bağımsız bölüm değerleriyle orantısızlığı iddiası, tapu kayıtları ve Kat Mülkiyeti Kanunu sınırlamaları nedeniyle her zaman başarıya ulaşmayabilir; bu durumda kazanılmış hakların korunması için uzman incelemesi kritiktir.

İdari Parselasyon İtirazları: Kentsel dönüşüm dışındaki imar uygulamalarında (İmar Kanunu md. 18), hisselerin “pratikte kullanılması mümkün olmayan küçük paylar” şeklinde dağıtılması hukuka aykırı bulunmakta ve idari yargıda iptal edilebilmektedir. Bu durum, kentsel dönüşümdeki adil dağılım ilkesine kıyasen bir dayanak oluşturabilir.

Bireysel Başvuru: İdari ve adli yolların tüketilmesinin ardından, mülkiyet hakkının ihlali iddiasıyla Anayasa Mahkemesi’ne bireysel başvuru yapılarak yeniden yargılama veya tazminat talep edilebilir.

Sonuç: Azınlık paydaşlar, haksız paylaşım durumunda adli yargıda tazminat ve sözleşme iptali; idari yargıda ise satış işleminin iptali ve yürütmenin durdurulması yollarına başvurabilirler. Satışın engellenmesi, ancak paylaşımın adaletsizliğinin veya usulsüzlüğünün mahkemece tespit edilmesi ve yürütmenin durdurulması/tedbir kararı alınması ile mümkündür.

Sık Sorulan Sorular

Neden Kentsel Dönüşüm Sürecinde Uzman Avukat Desteği Gereklidir?

Kentsel dönüşüm süreci yalnızca sözleşme ilişkisi değil aynı zamanda idari işlem, mülkiyet hukuku, borçlar hukuku ve imar hukuku unsurlarını birlikte içerir. Sürecin yanlış yönetilmesi telafisi güç hak kayıplarına neden olabilir.

Uzman hukuki destek özellikle şu konularda kritik öneme sahiptir:

salt çoğunluk kararlarının denetlenmesi

pay satış işlemlerinin durdurulması

adil metrekare ve şerefiye hesaplarının teknik incelenmesi

bilirkişi raporlarının değerlendirilmesi

sözleşme iptali ve tazminat davaları

idari ve adli yargı süreçlerinin birlikte yürütülmesi

mülkiyet hakkı ihlali riskinin önlenmesi İstanbul ve çevresinde kentsel dönüşüm uyuşmazlıkları konusunda uzman destek almak, hak kaybını önlemek açısından büyük önem taşır.

İstanbul Tuzla Kentsel Dönüşüm Avukatı — 2M Hukuk Avukatlık Bürosu

İstanbul Tuzla merkezli faaliyet gösteren 2M Hukuk Avukatlık Bürosu, kentsel dönüşüm uyuşmazlıkları, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, pay satış iptali davaları ve mülkiyet hakkı ihlallerine ilişkin süreçlerde hukuki danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır.

Özellikle aşağıdaki alanlarda destek sağlanmaktadır:

kentsel dönüşüm sözleşme danışmanlığı

azınlık paydaş haklarının korunması

hisse satışının iptali davaları

arsa payı uyuşmazlıkları

metrekare ve şerefiye hesaplama ihtilafları

sözleşme feshi ve tazminat davaları

İstanbul, Tuzla ve çevresinde dava takibi