Giriş

Kat malikleri kurulu toplantıları, apartman ve site yönetimlerinin hukuka uygun bir şekilde yürütülmesinde önemli rol oynar. Bu toplantılarda alınan kararların meşruiyeti, toplantıya katılanların yetkili olup olmamasına sıkı sıkıya bağlıdır. Ancak uygulamada bazı kat malikleri toplantılarında, sahte vekaletname kullanılarak toplantıya katılım sağlandığı ve oy kullanıldığı görülmektedir. Bu gibi durumlar, hem cezai sorumluluk hem de kararların geçerliliği bakımından ciddi hukuki sonuçlar doğurur.

1. Sahte Vekaletname Kullanımının Cezai Sonuçları

Kat maliki tarafından imzalanmış bir vekalet yazısı olmadan kat maliki adına oluşturulan sahte vekaletname ile kat malikleri toplantısına katılan kişi “özel belgede sahtecilik” suçunu işlemiş olur. Çünkü Türk Ceza Kanunu’nun 207. maddesinde “Bir özel belgeyi sahte olarak düzenleyen, başkalarını aldatacak şekilde değiştiren veya sahte olduğunu bilerek kullanan kişi, bir yıldan üç yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır.” şeklinde hükme yer verilmiştir. Sahte vekaletname düzenlenmesi ya da mevcut bir vekaletnamenin içeriğinin değiştirilmesi durumunda bu madde gündeme gelir. Dolayısıyla sahte belge düzenleyip bu belgeyi kullanarak kat malikleri kuruluna katılan kişi  hakkında özel belgede sahtecilik suçundan soruşturma başlatılır ve yargılama sonunda hapis cezası ile cezalandırılması kaçınılmaz olur.

2.  Sahte Vekaletname Kullanımının Hukuki Sonuçları

a. Genel Kurul Kararlarının Mutlak Butlanla Malul Olması ( Geçersiz Sayılması)

Eğer sahte vekaletle oy kullanımı toplantı veya karar yeter sayısını doğrudan etkiliyorsa ve bu sayede genel kurul yapılabilmiş ya da karar alınabilmişse, bu kararlar mutlak butlanla sakatlanmış sayılır. Yani sahte vekaletname ile temsile yetkili olmayanların katıldığı bir genel kurul toplantısında alınan kararlar, geçersizdir. Bu bağlamda sahte vekaletname ile kişi toplantıya katılmamış olsaydı toplantı yeter sayısının sağlanamayacağı veya genel kurulda alınan karar için gerekli karar yeter sayısına ulaşılamayacağının tespit edilmesi halinde o toplantı geçersiz bir toplantı olacak ve alınan kararlarda geçersiz sayılacaktır. Böyle bir durumda mahkeme iptal kararı dahi vermeden alınan kararların geçersiz olduğunu tespit etmekle yetinecektir.

b. Genel Kurul Kararlarının Nispi Butlanla Malul Olması (İptal Edilmesi)

Sahte vekaletle oy kullanımı toplantı ve karar nisaplarını etkilememişse, alınan kararlar şeklen geçerli olsa bile, Kat Mülkiyeti Kanunu, Medeni Kanun ve iyi niyet ilkeleri çerçevesinde iptal edilebilirlik kapsamında değerlendirilir. Bu durumda kararlar ancak süresi içinde açılacak iptal davası ile geçersiz hale gelebilir.

Sahte vekaletle verilen oylar geçersiz sayılır. Bu oylar düşüldüğünde toplantı ve karar nisapları sağlanamıyorsa, karar geçersizdir. Eğer oylar sonucu etkilemiyorsa, kararlar hukuken geçerli sayılır. Ancak bu durumda hâkimin müdahalesi istenerek alınan kararın iptal edilebilirlik kapsamında değerlendirilmesi istenebilir.

3. Vekaletin sahte veya geçersiz olduğu durumlar

Bir vekâletnamenin geçersiz sayılmasına neden olabilecek durumlar, hem şekli hem de maddi unsurlar bakımından değerlendirilir. Öncelikle vekâletnamedeki imzanın sahte olması, yani vekâlet verenin bu belgeyi gerçekten imzalamamış olması ve bu kişinin gerçekte vekâlet vermemiş olduğunun anlaşılması, vekâletnamenin baştan itibaren geçersiz olduğunu gösterir. Ayrıca, vekâlet verenin fiil ehliyetine sahip olmaması (örneğin ayırt etme gücünden yoksun olması) hâlinde de verilen vekâlet geçersizdir. Bunun yanı sıra, vekâletnamenin zorunlu unsurları içermemesi — özellikle mevzuatta belirtilen pay adedi gibi bilgilerin eksik olması — emredici hükümlere aykırılık teşkil eder ve vekâleti hükümsüz kılar. Vekâletin yalnızca belirli bir genel kurulu kapsaması gerekirken kapsamının belirsiz, yetersiz ya da sonraki yıllara açık şekilde düzenlenmesi ya da vekâletnamenin, genel kurul toplantısından sonra ibraz edilmesi gibi uygulamalar da vekâletin geçerliliğini ortadan kaldırır.

Sonuç

Sahte vekaletle kat malikleri kurulu toplantısına katılmak ve oy kullanmak hem ceza hukuku hem de özel hukuk bakımından ağır sonuçlar doğurmaktadır. Ceza hukuku bakımından; özel belgede sahtecilik suçu oluşur. Özel hukuk bakımından ise, sahte vekaletle kullanılan oyların toplantı ve karar yeter sayısını etkilemesi halinde kararlar geçersiz kabul edilir. Oyların toplantı ve karar yeter sayısını etkilememesi halinde o kararların başvuru üzerine iptal edilebilirliği gündeme gelir. Bu nedenle, genel kurullarda yetkili temsilin sağlanması, vekaletnamelerin denetlenmesi ve ihtilaf halinde yargı makamlarınca detaylı inceleme yapılması büyük önem taşımaktadır. Bir makale önerisi.

Neden Uzman Tuzla Avukat Görüşü Gereklidir?

Kat malikleri kurulu toplantılarında vekaletnamelerin geçerliliği ve doğru temsilin sağlanması, toplantıların hukuki meşruiyeti açısından kritik öneme sahiptir. Sahte vekaletname kullanımı, hem ceza hukuku hem de özel hukuk açısından ciddi sonuçlar doğurur. Türk Ceza Kanunu’na göre sahte belge düzenlemek ve kullanmak “özel belgede sahtecilik” suçudur ve hapis cezası ile cezalandırılır.

Ayrıca, sahte vekaletle oy kullanımı toplantı ve karar yeter sayısını etkiliyorsa alınan kararlar mutlak surette geçersiz sayılır. Karar yeter sayısını etkilemiyorsa kararlar iptal davasıyla ortadan kaldırılabilir. Bu nedenle, vekaletnamelerin geçerliliği hem şekli hem de maddi unsurlar açısından titizlikle incelenmelidir.

Tuzla avukat, Pendik avukat, Kartal avukat, Maltepe avukat, Gebze avukat, Tepeören avukat, Orhanlı avukat, Aydınlı avukat ve Çayırova avukat gibi bölgesel uzmanlar, vekaletnamelerin hukuka uygunluğunu denetleyerek olası sahtecilik veya usulsüzlüklerin önüne geçilmesini sağlar. Toplantıların geçersiz sayılmasının önüne geçmek ve yasal sorunları en aza indirmek için bu uzmanların süreci takip etmesi gereklidir. Böylece, maliklerin hakları korunur ve hukuki riskler minimize edilir.

Özetle, kat malikleri kurulu toplantılarında vekalet işlemlerinde ortaya çıkabilecek hukuki sorunlar nedeniyle Tuzla ve çevresinde uzman bir avukata danışmak, hak kayıplarını önlemek ve hukuki süreçlerin doğru yönetilmesini sağlamak açısından büyük önem taşır.