Kat malikleri, apartman veya site yönetimi tarafından belirlenen aidatların fahiş veya hukuka aykırı şekilde yüksek olduğunu düşündüklerinde, bu duruma karşı çeşitli hukuki başvuru yollarına sahiptir. Özellikle Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) kapsamında belirlenen aidatların adil, şeffaf ve dayanağa uygun olması gerekir. Aksi takdirde kat malikleri, yüksek aidat itirazı hakkını kullanabilir ve gerekli hallerde aidat iptali davası açabilir.Kat malikleri, aidat miktarlarının yüksek olması durumunda çeşitli hukuki yollarla bu yükümlülüğün hafifletilmesini talep edebilirler. Aidatların fahiş olması veya hukuka aykırı şekilde belirlenmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ve ilgili mevzuat çerçevesinde çeşitli başvuru ve dava süreçlerini gündeme getirir.

Aidatın yüksek olup olmadığını değerlendirmek için öncelikle aidatın dayanağı olan kat malikleri kurulu kararları, işletme projesi ve yönetim planı dikkatlice incelenmelidir. Aidatın hangi gider kalemlerini içerdiği, arsa payına uygun belirlenip belirlenmediği ve KMK hükümlerine uygunluğu tespit edilmelidir. Bu aşama, ileride yapılacak itiraz ve dava süreçlerinin temelini oluşturur.

a) İç Denetim Yolları Tüketme:

İtiraz ve Muhalefet

Kat malikinin yüksek aidat nedeniyle ilk başvuracağı merci, genellikle kat malikleri kuruludur. Aidat miktarını belirleyen genel kurul kararlarına karşı, kararın alındığı toplantıda muhalefet etmek ve muhalefetin tutanağa işlenmesini sağlamak önemlidir. Bu, sonraki hukuki süreçlerde somut bir delil olarak kullanılabilir.

İşletme Projesine İtiraz

KMK’nın 37. maddesi uyarınca, aidatın dayanağı olan işletme projesine itiraz hakkı mevcuttur. İşletme projesi maliklere tebliğ edildikten sonra 7 gün içinde bu itiraz yapılabilir. Ancak, bu itiraz öncelikle kat malikleri kuruluna sunulmalı ve kurulun değerlendirmesine tabi tutulmalıdır. Doğrudan mahkemeye başvurmak, bu iç denetim yolları tüketilmeden mümkün değildir.

Kat Malikleri Kuruluna Başvuru

Yönetim kurulu veya kat malikleri kurulu tarafından alınan kararlar söz konusu olduğunda, doğrudan mahkemeye başvurmadan önce bu kararların iptali talebiyle kat malikleri kuruluna başvurulmalı ve iç denetim mekanizmaları kullanılmalıdır. Bu iç denetim yollarının tüketilmesini dava açmandan önce hukuki bir gerekliliktir.

b) Dava Yoluna Başvuru: Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali :

İç denetim yolları sonuç vermezse veya alınan aidat kararının hukuka aykırı olduğu düşünülüyorsa, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde kat malikleri kurulu kararının iptali için dava açılabilir.

Kat malikleri kurulu kararlarının iptali davalarında görevli mahkeme kural olarak sulh hukuk mahkemesidir. Ancak sitenin toplu yapı yönetimine geçmemiş olması ya da uyuşmazlığın Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamı dışında kalması gibi özel durumlarda Asliye Hukuk Mahkemesi’nin görevli olabileceği Yargıtay içtihatlarıyla da kabul edilmiştir. Bu tür iptal davalarında dikkat edilmesi gereken bir diğer önemli husus ise dava açma süresidir. Kararın öğrenilmesinden veya maliklere tebliğ edilmesinden itibaren 1 ay içinde dava açılması gerekir. Bu süre hak düşürücü nitelikte olup, sürenin geçirilmesi halinde mahkemenin davayı esasa girmeden reddetmesi söz konusu olur.

Aidatın fahiş olması, yönetim planı ya da işletme projesine aykırı şekilde belirlenmesi, arsa payına göre hesaplanmaması, genel kurul toplantılarının usule aykırı şekilde gerçekleştirilmesi gibi nedenlerle kat malikleri kurulu kararının iptali talep edilebilir. Dava açılırken bu gerekçelerin somut delillerle desteklenmesi büyük önem taşır. Toplantı tutanakları, yönetim planı, işletme projesi gibi belgeler mahkemeye sunulmalı, çoğu durumda bilirkişi incelemesi talep edileceği için raporun ehil kişilerce hazırlanmış ve hüküm kurmaya elverişli olması sağlanmalıdır. Bilirkişi giderleri, delil avansı kapsamında değerlendirilir. Dava açan kişinin mutlaka kat maliki sıfatını taşıması da zorunlu olup, bu niteliğe sahip olmayan kişilerin açtığı davalar aktif husumet yokluğu nedeniyle reddedilir.

c) İptal Kararı Sonrasında Yeni Aidat Miktarının Belirlenmesi :

Mahkeme, kat malikleri kurulu yerine geçerek aidat miktarını belirleyemez. Sadece hukuka aykırı kararı iptal eder. Aidatın yeniden belirlenmesi, kat malikleri kurulunun usulüne uygun yeni kararıyla mümkün olur. Dolayısıyla kat malikler kurulu mahkemenin iptal kararından sonra yeniden toplanmalı ve mahkeme kararını dikkate alarak daha uygun bir aidat miktarı belirlemelidir.

Sonuç

Kat malikinin yüksek aidat miktarının düşürülmesi için izleyeceği yol; öncelikle aidatın dayanağı olan karar ve işletme projesini incelemek, kat malikleri kurulu nezdinde itiraz ve muhalefet yollarını kullanmak, sonuç alınamazsa yasal sürelere ve usul kurallarına uygun şekilde yetkili mahkemede kat malikleri kurulu kararının iptali davası açmaktır. Dava sürecinde somut delillerin sunulması, bilirkişi incelemesi ve hukuki sürecin profesyonel destekle yürütülmesi, hak kayıplarının önlenmesi açısından kritik öneme sahiptir. Her somut olayın özelliklerine göre bir avukata danışılması tavsiye edilir. Bir makale önerisi.

Uzman Görüşü Neden Gerekli?

Aidat uyuşmazlıkları, sadece miktar üzerinden değil; yönetim planı, arsapayı oranları, gündem usulleri, toplantı yeter sayısı gibi birçok teknik ve hukuki detay içerir. Bu nedenle, her somut olayın kişiye özel olarak değerlendirilmesi, hukuki sürecin mevzuata tam uygun şekilde yürütülmesi gerekir. Özellikle İstanbul, Tuzla ve çevresindeki yerleşim yerlerinde (Kartal, Pendik, Maltepe, Gebze, Darıca, Çayırova) site ve apartman sayısının artmasına bağlı olarak bu tür aidat uyuşmazlıkları sıklıkla yaşanmakta, bu da hukuki danışmanlık ihtiyacını avukat ihtiyacını artırmaktadır. Avukat olmadan yanlış başlatılan ya da eksik yürütülen bir süreç, hem hak kaybına yol açmakta hem de gereksiz zaman ve masraf doğurmaktadır.