Giriş

Bu çalışma, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin inşaatı kararlaştırılan sürede teslim edememesi durumunda arsa sahibinin gecikme nedeniyle kira tazminatı talep etme, sözleşmede belirlenen kira bedelinin düşük kalması halinde artırım isteme ve gecikmeden kaynaklanan diğer zararlarını talep etme haklarını, sunulan Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemesi kararları ışığında analiz etmektedir. Çalışma, bu konudaki yerleşik içtihatları, farklı perspektifleri ve arsa sahibinin ileri sürebileceği taleplerin kapsamını ortaya koymayı amaçlamaktadır.

1. Gecikme Nedeniyle Kira Tazminatı Talep Hakkı

Yargı kararları, yüklenicinin teslim borcunda temerrüde düşmesi halinde arsa sahibinin kira tazminatı talep hakkının sözleşmede açıkça belirtilmemiş olsa dahi kanundan doğduğunu vurgulamaktadır. Bu hak, Borçlar Kanunu’nun borçlu temerrüdüne ilişkin genel hükümlerine dayanmaktadır.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 2008/4993 E., 2009/4456 K. sayılı kararında bu durum, “Yüklenicinin edimini zamanında ifa etmemesi nedeniyle arsa sahibinin gecikmeden kaynaklanan kira tazminatını talep ise kanundan doğan bir haktır” şeklinde net bir şekilde ifade edilmiştir. Benzer şekilde, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2022/448 E., 2023/506 K. sayılı kararı, bu hakkın asgari kapsamını belirlemiştir: “Sözleşmede gecikme tazminatı belirlenmemiş olsa dahi; arsa sahibinin zamanaşımı süresi içinde teslimi gereken tarihten itibaren en az mahalli piyasa rayiçlerine göre belirlenecek aylık rayiç kira seviyesinde saptanacak tazminatı istemesi mümkündür.”

Bu tazminat, inşaatın sözleşmeye uygun ve eksiksiz bir şekilde (genellikle yapı kullanma izin belgesi alınarak) teslim edildiği tarihe kadar talep edilebilir. Ancak, gecikmenin arsa sahibinin kendi kusurundan (örneğin, tapu devri gibi edimlerini yerine getirmemesinden) kaynaklandığı durumlarda, kusurlu olduğu dönem için tazminat talep edilemeyeceği de Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 2019/2101 E., 2019/3280 K. sayılı kararında belirtilmiştir.

2. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Belirlenen Düşük Kira Bedelinin Artırılması

Sözleşmelerde gecikme tazminatı olarak belirlenen maktu bedellerin, enflasyon veya piyasa koşullarındaki değişiklikler nedeniyle zamanla çok düşük kalması sıkça karşılaşılan bir durumdur. Yargıtay, bu konuda hakkaniyet ve dürüstlük kuralını esas alan bir yaklaşım geliştirmiştir.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 2008/4993 E., 2009/4456 K. sayılı kararında bu ilke şu şekilde açıklanmıştır: “Maktu olarak kararlaştırılan kiranın uzun süreli gecikmelerde dahi geçerli olacağının kabul edilmesi yukarıda açıklanan nedenlerle, tarafların sözleşmeden bekledikleri yarar ile iyiniyet kuralları ve hakkaniyete aykırıdır.” Aynı Dairenin 2011/515 E., 2011/7200 K. sayılı kararında ise bu yaklaşımın yerleşik hale geldiği, “Dairemizin maktu gecikme tazminatının değiştirilmeksizin uygulanması gerektiğine dair uygulamasından vazgeçilmesi gerektiği sonucuna ulaşılmıştır” ifadesiyle teyit edilmiştir. Bu kararlar uyarınca, sözleşmedeki maktu tazminat bedeli, mahkeme tarafından belirlenecek makul bir süre (genellikle ilk bir yıl) için geçerli kabul edilmekte, bu süreyi aşan gecikmeler için ise arsa sahibinin talebi üzerine rayiç kira bedeli üzerinden tazminat hesaplanmaktadır. Bazı sözleşmelerde ise bu sorun, baştan “o günkü rayiç bedel karşılığı kira ödeyeceği” (Yargıtay 15. HD, 2018/966 E., 2018/2576 K.) şeklinde hükümlerle çözülmektedir.

3. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Gecikmesi Nedeniyle Talep Edilebilecek Diğer Kalemler

Arsa sahibinin talepleri yalnızca kira kaybıyla sınırlı değildir. İncelenen kararlarda öne çıkan diğer talepler şunlardır:

Eksik ve Kusurlu İşler Bedeli: Bu, gecikme tazminatıyla birlikte en sık talep edilen kalemdir. Arsa sahibi, hem kendi bağımsız bölümlerindeki hem de ortak alanlardaki payına düşen eksik ve kusurlu imalatların bedelini yükleniciden talep edebilir (Yargıtay 23. HD, 2016/6932 E., 2017/2028 K.).

Cezai Şart: Sözleşmede gecikme tazminatından ayrı olarak bir cezai şart kararlaştırılmışsa, bu da talep edilebilir. Ancak Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nin 2014/6038 E., 2014/8417 K. sayılı kararına göre, sözleşmede her ikisinin de ayrı ayrı istenebileceğine dair açık bir hüküm yoksa, arsa sahibi cezai şartın tamamını ve bunu aşan kira zararını (gecikme tazminatını) isteyebilir.

Sözleşmenin Feshi ve Seçimlik Haklar: Yüklenicinin temerrüdü, arsa sahibine Borçlar Kanunu’ndan doğan seçimlik haklar tanır. Arsa sahibi, gecikme tazminatı ile birlikte ifayı beklemek yerine, ifadan vazgeçerek müspet zararının tazminini isteyebilir veya sözleşmeyi feshedebilir (Yargıtay 23. HD, 2013/5231 E., 2013/8063 K.).

Faiz: Gecikme tazminatı alacağına, dava veya takip tarihinden itibaren faiz işletilmesi de talep edilebilir. Talebe göre yasal faiz, avans faizi veya reeskont faizi istenebilmektedir (ilkDerece-Konya 4. ATM, 2022/510 E., 2023/355 K.).

Diğer Zararlar: Arsa sahibi, gecikme nedeniyle uğradığı ve ispatlayabildiği tüm zararlarını talep etme hakkına sahiptir. Bunlar arasında düzeltilmesi mümkün olmayan ayıplar nedeniyle oluşan değer kaybı veya sözleşme dışı yapılan masraflar da bulunabilir.

Sonuç

Yargı kararları, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin inşaatı zamanında teslim etmemesi halinde arsa sahibini güçlü bir şekilde korumaktadır. Arsa sahibinin, sözleşmede hüküm olmasa dahi, gecikme süresi boyunca mahrum kaldığı rayiç kira bedelini “gecikme tazminatı” olarak talep etme hakkı yerleşik bir içtihattır. Özellikle, sözleşmede kararlaştırılan düşük ve sabit tazminat bedellerinin uzun süreli gecikmelerde hakkaniyete aykırı olduğu ve mahkeme tarafından rayiç bedele yükseltilebileceği yönündeki kararlar, arsa sahipleri için önemli bir güvence teşkil etmektedir. Gecikme tazminatına ek olarak, eksik ve kusurlu işler bedeli, cezai şart, faiz ve sözleşmenin feshine kadar uzanan geniş bir yelpazede diğer hakların da ileri sürülebilmesi mümkündür.

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde gecikme tazminatı, cezai şart, eksik iş bedeli ve sözleşmenin feshi gibi taleplerin doğru şekilde ileri sürülmesi, yalnızca yasal bilgi değil aynı zamanda ciddi bir teknik uzmanlık gerektirir. Bu tür davalarda yapılacak en küçük bir usul hatası bile hak kayıplarına yol açabilir. Özellikle İstanbul, Tuzla, Tepeören, Orhanlı, Aydınlı, Pendik, Bayramoğlu ve Kartal gibi bölgelerde hızla gelişen kentsel dönüşüm ve konut projelerinde, yüklenici ile arsa sahibi arasındaki uyuşmazlıkların boyutu çok daha karmaşık hale gelmektedir.

Yargıtay kararları da göstermektedir ki; kira tazminatının hesaplanması, cezai şart taleplerinin kapsamı, maktu bedellerin rayiç kira düzeyine yükseltilmesi ve sözleşmenin feshi sonrasında tasfiye işlemlerinin yürütülmesi gibi aşamalarda uzman bir arsa payı sözleşmeleri avukatı tarafından profesyonel hukuki destek alınması, davanın sonucunu doğrudan etkileyebilir.

Ayrıca her bir somut olayda, inşaatın gerçekleşme oranı, sözleşmedeki özel hükümler, tarafların kusur durumu ve zamanaşımı süreleri farklılık gösterebilir. Bu nedenle, sürecin en başından itibaren deneyimli bir inşaat hukuku avukatı ile hareket etmek; hakların tam ve eksiksiz kullanılmasını, maddi zararların eksiksiz tazmin edilmesini ve uzun yargı süreçlerinde güçlü bir hukuki strateji izlenmesini sağlar.

Sonuç olarak, İstanbul Tuzla Tepeören Orhanlı Aydınlı Pendik Bayramoğlu Kartal avukat desteği ile bu süreçlerin profesyonelce yürütülmesi, arsa sahiplerinin yatırımını koruması ve haklarını en etkin şekilde kullanabilmesi açısından büyük önem taşımaktadır.