Giriş

Bu çalışma , “Giriş katta oturanlar asansör aidatından muaf mıdır?” sorusuna yanıt bulmak amacıyla, sunulan Yargıtay, Danıştay, Bölge Adliye Mahkemesi ve İlk Derece Mahkemesi kararlarının analiziyle hazırlanmıştır. İncelemeler, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) hükümleri ve bu hükümlerin yargı kararlarındaki yorumlanma biçimleri üzerine odaklanmıştır. Rapor, konuya ilişkin genel kuralı, istisnaları ve uygulamada dikkat edilmesi gereken önemli ayrımları ortaya koymaktadır.

İncelenen yargı kararları ışığında, giriş katı sakinlerinin asansör giderlerinden muafiyeti konusunda kesin ve tek bir yanıt bulunmamaktadır. Konu, temel olarak iki ana eksende değerlendirilmektedir: Kat Mülkiyeti Kanunu’nun genel hükmü ve bu hükme istisna getiren anataşınmazın yönetim planı.

Genel Kural: Katılma Yükümlülüğü: Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi uyarınca, asansör ortak bir tesistir ve tüm kat malikleri, ortak yer ve tesislere ilişkin giderlere katılmakla yükümlüdür. Yargıtay, bir kat malikinin ortak tesisi kullanmadığını veya kullanma ihtiyacı duymadığını ileri sürerek bu gidere katılmaktan kaçınamayacağını istikrarlı bir şekilde vurgulamaktadır. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2014/20786 E., 2015/10588 K. sayılı kararında bu ilke net bir şekilde ifade edilmiştir: “Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.” Bu nedenle, yönetim planında aksi bir hüküm bulunmadığı sürece, giriş katı sakinleri de asansör giderlerine katılmak zorundadır.

İstisna: Yönetim Planı Hükümleri: Kat maliklerini bağlayan bir sözleşme niteliğindeki yönetim planı, KMK’nın emredici hükümlerine aykırı olmamak kaydıyla giderlere katılım konusunda özel düzenlemeler içerebilir. Yargı kararları, yönetim planında “zemin katta bulunan yerlerin malikleri asansörün bakım ve işletme giderlerine katılmazlar” gibi açık bir muafiyet hükmü bulunması halinde, bu hükmün geçerli olduğunu ve giriş katı maliklerinin ilgili giderlerden sorumlu tutulamayacağını kabul etmektedir. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 2017/3604 E., 2018/6112 K. sayılı kararında, “anataşınmaza ait yönetim planı ilgili hükmü gereği davacının asansör bakım giderinden sorumlu olmadığı belirlenerek mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığına göre” denilerek yönetim planının bağlayıcılığı teyit edilmiştir.

Önemli Ayrımlar: Giderin Niteliği: Yargıtay, yönetim planındaki muafiyet hükümlerini yorumlarken giderin niteliğini dikkate almaktadır. Muafiyet, genellikle rutin bakım ve işletme giderlerini kapsar. Ancak asansörün yenilenmesi (modernizasyonu) veya ilk defa tesisi (yapımı) gibi masraflar, anataşınmazın değerini artıran birer yatırım olarak kabul edilmekte ve bu tür giderlerden tüm kat maliklerinin sorumlu tutulması gerektiği yönünde kararlar bulunmaktadır. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2013/1165 E., 2013/3650 K. sayılı kararında bu ayrım net bir şekilde ortaya konmuştur: “zemin kattaki bağımsız bölüm maliklerinin asansörün bakım ve işletme giderlerine katılmayacağı hükmü ise bilirkişi raporunda da açıklandığı üzere rutin olarak yapılan bakım ve işletme giderlerine yönelik olup, asansörlerin ve bağlantılı aksamlarının kaçınılmaz yenilenmesi bu hükmün kapsamı dışındadır.”

İncelenen kararlar bir bütün olarak değerlendirildiğinde, “giriş katı asansör aidatı öder mi?” sorusunun ilk cevabının anataşınmazın yönetim planında aranması gerektiği açıktır. Yönetim planı, bu konuda birincil hukuk kaynağıdır.

Eğer yönetim planında giriş katı maliklerinin asansör giderlerinden muaf olduğuna dair açık ve net bir hüküm varsa, bu hüküm kat malikleri kurulu kararlarından ve genel kanun hükmünden önce gelir. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2013/2726 E., 2013/3008 K. sayılı kararında, yönetim planında muafiyet hükmü olmasına rağmen kat malikleri kurulunca alınan aidat kararı içinde asansör giderlerinin de bulunması hukuka aykırı bulunmuş ve karar bozulmuştur.

Ancak, yönetim planında böyle bir muafiyet hükmü yoksa veya yönetim planı hiç mevcut değilse, KMK’nın 20. maddesindeki genel kural devreye girer. Bu durumda giriş katı malikinin asansörü fiilen kullanıp kullanmamasının hiçbir önemi kalmaz ve arsa payı oranında (veya yönetim planında belirlenen farklı bir katılım oranında) gidere katılma yükümlülüğü doğar. Anayasa Mahkemesi’nin 18/9/2014 tarihli kararında da atıf yapılan KMK 20. madde, bu yükümlülüğün temelini oluşturmaktadır.

Uygulamada en çok uyuşmazlığa neden olan konu ise, muafiyetin kapsamıdır. Yargıtay kararları, “bakım ve işletme giderleri” ile “yenileme ve yapım giderleri” arasında önemli bir ayrım yapmaktadır. Bakım ve işletme giderleri (periyodik servis, temizlik, elektrik, küçük onarımlar vb.) yönetim planındaki muafiyet kapsamına girebilirken; asansörün tamamen değiştirilmesi, teknolojik olarak yenilenmesi veya binaya sonradan eklenmesi gibi durumlar, binanın değerini kalıcı olarak artıran “faydalı yenilik ve ilaveler” olarak değerlendirilmektedir. Bu tür büyük yatırım gerektiren masraflara, yönetim planında aksi yönde çok açık bir hüküm bulunmadıkça, tüm kat maliklerinin arsa payları oranında katılması gerektiği kabul edilmektedir.

Sonuç

Giriş katı oturanların asansör aidatından muaf olup olmadığı sorusuna verilecek yanıt, duruma göre değişiklik göstermektedir:

Yönetim Planında Açık Muafiyet Varsa: Anataşınmazın yönetim planında, giriş katı maliklerinin asansör giderlerinden (genellikle bakım ve işletme) muaf tutulacağına dair açık bir hüküm varsa, bu kat malikleri ilgili giderlerden muaftır.

Yönetim Planında Hüküm Yoksa: Yönetim planında konuya ilişkin özel bir düzenleme bulunmuyorsa, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi gereğince, giriş katı malikleri de diğer tüm kat malikleri gibi asansör giderlerine katılmakla yükümlüdür. Asansörü kullanmıyor olmaları, bu yükümlülüğü ortadan kaldırmaz.

Giderin Türü Önemlidir: Yönetim planındaki muafiyet hükmünün kapsamı dikkatle incelenmelidir. Muafiyet genellikle rutin bakım ve işletme giderleri için geçerlidir. Asansörün yenilenmesi, modernizasyonu veya ilk defa yapılması gibi büyük yatırım maliyetlerine, anataşınmazın değerini artırdığı gerekçesiyle, giriş katı maliklerinin de katılması gerekebilir. Bir yazı önerisi.

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Asansör aidatı ve kat maliklerinin giderlere katılımı konusunda görüldüğü üzere, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri, yönetim planı düzenlemeleri ve yargı kararları birbirinden farklı sonuçlar doğurabilmektedir. Her bina ve site için yönetim planının içeriği değişiklik gösterdiğinden, giriş katı sakinlerinin asansör giderlerinden muaf olup olmayacağı her somut olayda ayrı ayrı değerlendirilmelidir.

Bu noktada bir uzman avukat desteği almak, hak kayıplarının önlenmesi açısından büyük önem taşır. Özellikle İstanbul’da, Tuzla, Gebze, Pendik, Tepeören, İçmeler, Postane, İstasyon gibi bölgelerde yaşayan kat malikleri ve site yönetimleri, karşılaştıkları uyuşmazlıklarda alanında deneyimli bir avukat ile çalışarak süreci doğru yönetebilir.

Bir avukatın sağlayacağı profesyonel destek, hem dava açma sürecinde hem de site yönetimi ile maliklerin anlaşmazlıklarının çözümünde hukuki güvence sunar. Aksi takdirde yanlış alınan kararlar veya eksik başvurular, gereksiz masraflara ve zaman kaybına yol açabilir.