I. Divan Kurulunun Seçimine İlişkin Temel Kurallar
1)Divan kurulu seçimi, toplantı yeter sayısının (nisabın) sağlandığının tespit edilmesinden ve genel kurulun açılmasından sonra yapılmalıdır.
Bu sıra emredici niteliktedir; aksi hâlde genel kurul yok hükmünde sayılabilir. (Dernekler Yön. m.15; Meslek Birlikleri ve Federasyonları Tüzüğü m.25; Yargıtay 11. HD, 2016/11805 E., 2016/9753 K.)
2)Toplantı açılmadan önce divan seçimine geçilmesi usulsüzlüktür.
Açılış → yoklama → nisabın tespiti → divan seçimi sırası korunmalıdır. (Yargıtay 11. HD, 2016/11805 E., 2016/9753 K.)
3) Uygulamada divan seçimi, gündemin ikinci veya üçüncü maddesi olarak yapılabilir; ancak mutlaka açılış ve yoklamadan sonra olmalıdır. (Ankara 9. ATM, 2020/637 E., 2021/478 K.; Bakırköy 3. ATM, 2023/100 E., 2024/376 K.)
4) Divan kurulu üyeleri, genel kurula katılanların oylarıyla seçilir; aday listeleri veya önergeler oylanır.
(İzmir 1. ATM, 2024/258 E., 2025/779 K.)
5) Divan seçimine ilişkin karar nisabı, hazirun cetvelindeki toplam sayı değil, oylamaya katılanların sayısı esas alınarak belirlenir. (Yargıtay 23. HD, 2015/6627 E., 2015/— K.)
7) Genel kurul toplantı başkanı ve divan kurulu (heyet) toplantıya katılanlar arasından seçilir.
Divan başkanı ve üyelerinin kat maliki olma zorunluluğu yoktur.
8)Kat Mülkiyeti Kanunu’nda divan heyetine ilişkin özel bir düzenleme bulunmadığından, öncelikle yönetim planındaki hükümler uygulanır.
Yönetim planında divan heyetine ilişkin bir düzenleme varsa bu hüküm bağlayıcıdır.
9)Yönetim planında yasaklama yoksa divan kurulu; kat malikleri veya vekilleri arasından, malik olsun veya olmasın yönetim kurulu üyeleri arasından, profesyonel site yöneticileri, danışmanlar, avukatlar veya mevzuata hâkim üçüncü kişiler arasından seçilebilir.
10)Yönetim kurulu üyelerinin divan heyetinde yer alması, tek başına hukuka aykırılık oluşturmaz.
Yönetim planında açık yasak yoksa mümkündür.
11)Kat Mülkiyeti Kanunu’nda divan kurulunun kaç kişiden oluşacağına ilişkin açık ve emredici bir düzenleme bulunmamaktadır. Bu nedenle divan kurulunun üye sayısı, öncelikle tapu sicilinde kayıtlı yönetim planındaki hükümlere, yönetim planında da bir düzenleme yoksa genel kurulun iradesine göre belirlenir. Uygulamada ve yerleşik içtihatlarda özellikle çok sayıda bağımsız bölümü bulunan sitelerde divan kurulunun; en az üç kişiden (bir divan başkanı, bir kâtip üye ve bir sayman üye) oluşturulması gerektiği kabul edilmektedir.
II. Divan Kurulunun Genel Kurulu Yönetmesine İlişkin Kurallar
1)Divan kurulu seçildikten sonra genel kurulun sevk ve idaresini tamamen üstlenir.
(Antalya 1. ATM, 2023/255 E., 2024/331 K.)
2) Divan; gündem maddelerini sırayla görüşmeye açar, söz taleplerini yönetir, önergeleri oylamaya sunar ve sonuçları tespit eder.
(Antalya 1. ATM, 2023/255 E., 2024/331 K.)
3) Genel kurul kararları, kural olarak toplantıya katılanların oy çokluğu ile alınır.
(Kayseri 2. ATM, 2023/610 E., 2025/500 K.)
4)Divan, oylamaların sağlıklı yapılması için kimlik, yaka kartı ve katılım kontrolü gibi tedbirleri alabilir.
(İzmir 1. ATM, 2024/258 E., 2025/779 K.)
5) Açık oylama esastır; ancak katılanların yarıdan fazlasının talebiyle gizli oylamaya geçilebilir.
(İzmir 1. ATM, 2024/258 E., 2025/779 K.)
6) Oylama sonucuna itiraz edilmesi hâlinde divan oyları yeniden sayabilir; tekrar sayım yapılması usule aykırılık oluşturmaz.
(Bakırköy 3. ATM, 2023/100 E., 2024/376 K.)
7) Divan kurulunun en önemli görevlerinden biri, toplantı tutanağının gerçeği yansıtacak şekilde düzenlenmesini sağlamaktır.
(Yargıtay 11. HD, 2016/11805 E., 2016/9753 K.)
8) Tutanakta; görüşmelerin, oylamaların ve kabul–ret oy sayılarının açıkça gösterilmemesi, genel kurulun yokluğuna yol açabilir.
(Yargıtay 11. HD, 2016/11805 E., 2016/9753 K.)
9)Divanın, söz hakkı vermemesi veya sayım taleplerini keyfî biçimde reddetmesi, iptal davalarında hukuka aykırılık iddiasına konu olabilir.
(İstanbul BAM 17. HD, 2021/1484 E., 2025/832 K.)
III. İtirazlar ve Muhalefet Şerhine İlişkin Kurallar
1)Genel kurul kararlarının iptali için kural olarak muhalefet şerhinin tutanağa geçirilmiş olması gerekir.
(1163 sayılı KK m.53/1)
2)Toplantıya katıldığı hâlde muhalefet şerhi koymayan ortakların iptal davası açma hakkı bulunmaz.
(Bakırköy 4. ATM, 2021/1039 E., 2022/635 K.; Kayseri 2. ATM, 2021/671 E., 2022/756 K.)
3)Divan başkanı, her gündem maddesinden sonra veya toplantı sonunda itiraz ve şerh olup olmadığını sormalıdır.
(Bakırköy 4. ATM, 2021/1039 E., 2022/635 K.; Antalya 1. ATM, 2021/412 E., 2023/66 K.)
4)Toplantıya katılmaması gereken kişilerin oylamaya katılması ve bunun sonuca etkili olması hâlinde, muhalefet şerhi şartı aranmayabilir.
(Yargıtay 23. HD, 2015/6627 E., 2015/— K.)
5)Divanın itirazları dinlemediği veya tutanağa geçirmediği iddiaları, tanık ve kamera kayıtları gibi delillerle ispatlanmalıdır.
(Kayseri BAM 6. HD, 2022/2750 E., 2022/2729 K.)
IV. Vekâletle Oy Kullanımına ve Denetime İlişkin Kurallar
1)Kat malikleri, genel kurulda oylarını yetkili bir vekil aracılığıyla serbestçe kullanabilir. Divan kurulu, vekâletnamelerin geçerliliğini denetlemekle yükümlüdür; ancak bu denetim yetkisi toplantı sırasında ibraz edilen vekâletlerle sınırlıdır.
Bu hak, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile tanınmış temel bir katılım ve temsil hakkı olup, özüne dokunulamaz niteliktedir. (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.31)
Divanın görevi; vekâletnamenin toplantı anında sunulup sunulmadığını, temsil edilen kat maliki adına düzenlenip düzenlenmediğini ve açık bir sahtecilik bulunup bulunmadığını şekli olarak kontrol etmektir.
(Kayseri 2. ATM, 2023/610 E., 2025/500 K.)
2)Divan kurulunun vekâletnameleri denetleme yetkisi, “toplantı anı” ile sınırlıdır.
Toplantıdan günler önce vekâletname toplanması, yönetim ofisine teslim edilmesi, onaylatılması veya ön incelemeye tabi tutulması divanın yetki alanında değildir. Bu tür uygulamalar, divanı kanunda öngörülmeyen şekilde idari ve yargısal bir merci haline getirir.
3)Usulsüz veya mükerrer vekâletlerin tespiti hâlinde, divan bu oyları hesaptan düşerek sonucu yeniden değerlendirebilir.
Ancak bu değerlendirme, yalnızca toplantı sırasında somut ve açık şekilde tespit edilebilen durumlarla sınırlıdır. (Bakırköy 3. ATM, 2023/100 E., 2024/376 K.)
4)Geçersiz vekâletler toplantı veya karar nisabını düşürüyorsa, alınan kararlar yoklukla malul olabilir veya iptal yaptırımına tabi tutulabilir.
Bu hâlde hukuki sonuç, vekâletin geçersizliğinin karar sonucuna etkisine göre belirlenir.
(Yargıtay 11. HD, 2009/3958 E., 2010/10323 K.; Yargıtay 20. HD, 2017/2634 E., 2018/1986 K.)
5)Divan heyeti üyeleri, başka kat maliklerinden aldıkları vekâletler kapsamında, vekil oldukları maliklerin oylarını kendi ibralarında dahi kullanabilirler.
6)Vekâlet belgelerinin oy kullanımı sırasında divana ibraz edilmemesi, hukuka aykırılık iddiasına konu olabilir.
Bu durum, divanın toplantı anındaki denetim yükümlülüğü kapsamında değerlendirilir. (Yargıtay 20. HD, 2017/4740 E., 2017/10436 K.)
7)Divanın toplantı başında vekâletle oy kullanma kurallarını açıklaması, iyi ve hukuka uygun bir uygulamadır.
Ancak bu açıklama, kanunda öngörülmeyen yeni şartlar ihdas etme veya temsil hakkını sınırlama sonucunu doğuramaz.
(İstanbul BAM 17. HD, 2021/1484 E., 2025/832 K.)
8)Kat Mülkiyeti Kanunu, vekâletin nasıl verileceğine, hangi şekil şartlarını taşıyacağına veya önceden bildirilmesine ilişkin herhangi bir sınırlama öngörmemiştir.
Kanun koyucu, vekâletle temsil hakkının serbestçe kullanılabilmesini amaçlamış; bu alanı bilinçli olarak şekil serbestisine bırakmıştır.
(KMK m.31 – lafız ve amaçsal yorum)
9)Vekâlet sözleşmeleri kural olarak şekle tabi değildir.
Yazılı şekil, noter onayı, önceden bildirim veya herhangi bir idari prosedür aranmaz; taraf iradelerinin uyuşmasıyla geçerli şekilde kurulmuş olur.
(6098 sayılı TBK m.502 vd.; Yargıtay 20. HD, 2017/2756 E., 2018/4282 K.)
10)Kat mülkiyeti ilişkilerinde vekâlet sözleşmesine ilişkin Borçlar Kanunu hükümleri aynen uygulanır.
Kat mülkiyeti mevzuatında bu serbestliği ortadan kaldıran veya sınırlayan bir istisna bulunmamaktadır.
(Yargıtay 20. HD, 2017/2756 E., 2018/4282 K.)
11)Bir kat malikini temsilen toplantıya katılan kişinin yazılı vekâletnamesi bulunmasa dahi, temsil edilen malik tarafından itiraz edilmedikçe temsil geçerlidir.
Temsilin hukuki varlığı şekle değil, iradeye dayanır.
(Yargıtay 18. HD, 2007/10272 E., 2007/10513 K.)
12)Vekâlet ilişkisinin geçerliliği için noter onayı, önceden bildirim veya yönetim tarafından yapılacak bir “ön onay” şartı aranamaz.
Bu tür şartlar kanunda öngörülmemiş olup, temsil hakkını kısıtlayıcı niteliktedir.
(Yargıtay 20. HD, 2017/2756 E., 2018/4282 K.)
13)Yönetim planı ile vekâletnamenin toplantıdan en az 7 gün önce yönetim ofisine teslim edilmesi ve onaylatılması şartının getirilmesi gibi sınırlamalar, kanunda karşılığı olmayan bir sınırlamalardır.
(KMK m.31; TBK m.502 vd.)
14) “Teyit edilmemiş, onay kaşesiz vekâletlerin toplantı günü dikkate alınmayacağı” gibi yönetim planında hüküm konulması, kat malikinin iradesini bertaraf eden niteliktedir ve yok hükmündedir.
15) Kanunla tanınan temsil hakkını zorlaştıran, şekle bağlayan ve özünü ortadan kaldıran bu tür düzenlemeler hukuki sonuç doğurmaz; yok hükmünde kabul edilmelidir.(kat, mülkiyeti ile ilgili yazılar.
bülent dursun
Davalı site yönetimi tarafından, Tuzla 1. Etap KİPTAŞ Konutları Sitesi’nde Kat Malikleri Kurulu toplantısı yapıldığı ileri sürülmüş ve bu toplantıya dayalı olarak blok/site temsilci seçimleri gerçekleştirilmiştir. Ancak söz konusu toplantı ve seçim süreci, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun emredici hükümlerine ve Site Yönetim Planı’na açıkça aykırıdır.
II. ÇOĞUNLUK SAĞLANMASININ FİİLEN İMKÂNSIZ OLMASI
Sitede 1.342 bağımsız bölüm bulunmaktadır. Davaya konu toplantı, son derece dar bir alanda, fiilen en fazla 30–40 kişinin bulunabileceği bir ortamda yapılmıştır. Bu fiziki koşullarda, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda öngörülen sayı ve arsa payı çoğunluğunun sağlanması objektif olarak imkânsızdır.
Buna rağmen çoğunluk sağlandığı iddia edilmiştir. Bu iddia;
– Hayatın olağan akışına,
– Dürüstlük kuralına,
– Hukuka açıkça aykırıdır.
III. TOPLANTI KAVRAMININ ORTADAN KALDIRILMASI (HUKUKİ YOKLUK)
Toplantı, belirli bir saat ve müzakere ortamı olmaksızın 10.00–17.00 saatleri arasında oy kullandırma şeklinde yürütülmüştür. Bu uygulama, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda tanımlanan “kurul toplantısı” kavramını tamamen ortadan kaldırmaktadır. Bu nedenle alınan kararlar yok hükmündedir.
IV. YETKİSİZ DİVAN HEYETİ VE TOPLANTI BELGELERİNİN ALIKONULMASI
Toplantıda “divan heyeti” sıfatıyla, eski site yönetimi tarafından getirilen bir avukat görevlendirilmiştir. Söz konusu kişi kat maliki değildir. Kat Malikleri Kurulu toplantılarında divan heyeti yalnızca kat maliklerinden oluşturulabilir. Bu nedenle bu kişinin divan sıfatıyla işlem yapması hukuken yok hükmündedir.
Toplantıya ait hazirun cetveli, oy pusulaları, seçim tutanakları ve diğer belgeler, bu kişi tarafından toplantı yerinden alınarak götürülmüş, kat maliklerinin ve davacının bu belgelere erişimi engellenmiştir. Belgelerin “imzalanıp daha sonra getirileceği” ifade edilmiştir. Bu durum, toplantı belgelerinin toplantı anında oluşturulmadığını ve sonradan düzenlenmek istendiğini göstermektedir.
V. VEKÂLETLE OY KULLANILDIĞI İDDİA EDİLEN OYLARA AİT BELGELERİN İBRAZ EDİLMEMESİ (İLAVE EDİLEN BÖLÜM)
Davaya konu edilen seçimlerde çok sayıda oyun vekâleten kullanıldığı ileri sürülmüştür. Davacı olarak, seçimlerin hukuka uygunluğunun denetlenebilmesi amacıyla, seçim tutanakları ile birlikte oy kullanma vekâletnamelerinin incelenmesi talebiyle site yönetimine yazılı dilekçe ile başvurulmuştur. Ancak bu talep karşılanmamış; seçim tutanakları, hazirun cetveli ve oy kullanma vekâletnamelerinin, toplantıda divan sıfatıyla bulunan ve eski yönetim tarafından getirilen avukat tarafından götürüldüğü, bu nedenle belgelerin gösterilemediği bildirilmiştir.
Bu durumda, vekâleten oy kullanıldığı iddiası ispatlanamamıştır. Oy kullanma vekâletnameleri ibraz edilemeyen oyların hukuken geçerli sayılması mümkün değildir. Belgelerin davacıya ve kat maliklerine gösterilmemesi, seçimin şeffaflığını ve denetlenebilirliğini tamamen ortadan kaldırmıştır. HMK m.219 ve devamı uyarınca delillerin ibraz yükümlülüğü davalıda olup, vekâletnamelerin ibraz edilmemesi halinde vekâleten kullanıldığı iddia edilen oyların yok hükmünde sayılması ve çoğunluğun sağlanmadığının kabulü gerekmektedir.
VI. SEÇME VE SEÇİLME HAKKININ İHLALİ
Adaylık süreci toplantıdan önce kapatılmış, adaylık için ön başvuru şartı getirilmiş ve aday tanıtımı site yönetimi tarafından yapılmıştır. Bu uygulamaların kanuni dayanağı bulunmamaktadır ve kat maliklerinin seçme–seçilme hakkı ihlal edilmiştir.
VII. YÖNETİM PLANI VE KANUNA AÇIK AYKIRILIK
Toplantı çağrısı usulüne uygun tebliğ edilmemiş, gündem açık ve şeffaf biçimde bildirilmemiş ve ikinci toplantı bilgileri ilk çağrıda yer almamıştır. Bu hususlar toplantıyı ve seçimleri başlı başına geçersiz kılmaktadır.
VIII. İHTİYATİ TEDBİR VE BİRLEŞTİRME TALEBİ
Hukuka aykırı seçimlere dayanılarak yönetim yetkisinin kullanılmaya devam edilmesi telafisi güç zararlar doğurmaktadır. Ayrıca işbu dava, Anadolu 41. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2025/1346 E. sayılı dosyası ile hukuki ve fiili bağlantı içindedir. Dosyaların birleştirilmesi gerekmektedir.
SONUÇ VE İSTEM
Yukarıda arz ve izah edilen nedenlerle;
1. Kat Mülkiyeti Kanunu’nda öngörülen usul ve çoğunluk şartları sağlanmaksızın, hukuken geçerli bir Kat Malikleri Kurulu toplantısı yapılmadan alındığı anlaşılan kararların YOK HÜKMÜNDE OLDUĞUNUN TESPİTİNE,
2. Hukuki yoklukla malul bu sözde toplantıya dayalı olarak gerçekleştirilen blok ve site temsilcisi seçimlerinin İPTALİNE,
3. Seçim sürecinde kullanıldığı iddia edilen oyların önemli bir kısmının vekâleten kullanıldığı ileri sürülmesine rağmen, oy kullanma vekâletnamelerinin, hazirun cetvelinin ve seçim tutanaklarının davacıya ve kat maliklerine gösterilmediği, belgelerin yetkisiz şekilde toplantı yerinden çıkarıldığı sabit olduğundan;
o Vekâletnameleri ibraz edilemeyen oyların yok hükmünde sayılmasına,
o Bu oylar dışlandığında yasal çoğunluğun sağlanmadığının kabulüne,
4. Hazirun cetveli, oy pusulaları, seçim tutanakları ve tüm oy kullanma vekâletnamelerinin ASILLARININ davalıdan ibrazının istenmesine; bu belgelerin ibraz edilmemesi veya sonradan düzenlendiği yönünde kuvvetli şüphe oluşması halinde, HMK m.219 ve devamı hükümleri uyarınca davalı aleyhine değerlendirme yapılmasına,
5. Toplantıda “divan heyeti” sıfatıyla görev aldığı ileri sürülen, kat maliki olmayan ve eski site yönetimi tarafından getirilen avukatın;
o Hangi yetkiyle divan sıfatıyla işlem yaptığı,
o Toplantı belgelerini hangi hukuki yetkiye dayanarak alıkoyduğu
hususlarında açıklama yapmasının sağlanmasına; gerekirse tanık sıfatıyla dinlenmesine,
6. Toplantıya ait belgelerin yetkisiz kişi tarafından alıkonulması, maliklerin delile erişiminin engellenmesi ve yargılamayı etkileyebilecek nitelikteki belgelerin gizlenmesi olgularının, delillerin hukuka aykırı şekilde alıkonulması ve gizlenmesi kapsamında değerlendirilerek, mahkemenizce re’sen takdir edilecek şekilde ilgili mercilere bildirim yapılıp yapılmaması hususunun değerlendirilmesine,
7. Dava sonuçlanıncaya kadar, hukuka aykırı ve yok hükmündeki seçimlere dayanılarak site yönetim yetkisinin kullanılmasının ihtiyati tedbir yoluyla durdurulmasına,
8. İşbu davanın, Anadolu 41. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2025/1346 E. sayılı dosyası ile hukuki ve fiili bağlantı nedeniyle birleştirilmesine,
9. Yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin davalı tarafa yükletilmesine
karar verilmesini saygıyla arz ve talep ederim.
bülent dursun
bu şekilde dav açsam toplantını iptali mümkünmüdür ben temsilci aday kaydımı yaptırıken şerh koydum saygılarımla
mehmetgunay
Merhabalar, Yazdıklarınızdan yola çıkarak temsilci seçimine ilişkin yapılan kat malikleri genel kurulunun ve seçimlerin iptali muhtemel görünmektedir. Ancak sizin de vakıf olduğunuz üzere Kat Mülkiyeti Kanunu teknik ve usule ilişkin hükümler içermektedir. Burada açacağınız davada bu hususlara dikkat etmeniz gerekmektedir. Olayların anlatımı doğrultusunda yapay zekaya yazdırılan bir dilekçenin usule ilişkin vahim hatalar içermesi kaçınılmazdır. Örneğin dilekçede divan kurulunun kat malikleri arasından seçilmesi gerektiği kuralı kanunda yer almıyor, yönetim planınızda da böyle bir zorunluluk yoksa buna ilişkin gerekçeniz çöp olmuş oluyor. Burada genel kurulun çağrılması, divan kurulunun seçimi, oylamaların yapılması, vekaletle oy kullanmalardaki sahtecilik şüpheleri, emredici hükümlere aykırılık nedenleri toplantının iptalini sağlayabilir. Ancak sadece toplantının iptali yeterli değil, seçimlerin ve alınan kararların verilen mahkeme kararının kesinleşmesine kadar tedbiren durudurulması, ayrıca mevcut yönetimin sağlıklı ve adil bir toplantı ve seçim ortamı sağlayamayacağı dikkate alındığında iptal davası sürerken yönetim boşluğu oluşması ihtimaline binaen “geçici yönetici/kayyum” atanmasının talep edilmesi veya olağanüstü genel kurul çağrısı yapmak üzere bir temsilci/kayyım görevlendirilmesinin talep edilmesi gibi talepleri de ileri sürmek gerekir. Ayrıca birleştirilmesini talep ettiğiniz dava dosyası ek bütçe ve ek para talebine ilişkin bir dava olması mevcut davayı daha da uzatmaktan başka bir işe yaramayacaktır. Bu konuda Kat Mülkiyeti Kanunu ile toplu yapıların yönetimi konusunda hukuki destek almanızı da öneririz. Kolaylıklar dileriz.