I. Divan Kurulunun Seçimine İlişkin Temel Kurallar

1)Divan kurulu seçimi, toplantı yeter sayısının (nisabın) sağlandığının tespit edilmesinden ve genel kurulun açılmasından sonra yapılmalıdır.

Bu sıra emredici niteliktedir; aksi hâlde genel kurul yok hükmünde sayılabilir. (Dernekler Yön. m.15; Meslek Birlikleri ve Federasyonları Tüzüğü m.25; Yargıtay 11. HD, 2016/11805 E., 2016/9753 K.)

2)Toplantı açılmadan önce divan seçimine geçilmesi usulsüzlüktür.
Açılış → yoklama → nisabın tespiti → divan seçimi sırası korunmalıdır. (Yargıtay 11. HD, 2016/11805 E., 2016/9753 K.)

3) Uygulamada divan seçimi, gündemin ikinci veya üçüncü maddesi olarak yapılabilir; ancak mutlaka açılış ve yoklamadan sonra olmalıdır. (Ankara 9. ATM, 2020/637 E., 2021/478 K.; Bakırköy 3. ATM, 2023/100 E., 2024/376 K.)

4) Divan kurulu üyeleri, genel kurula katılanların oylarıyla seçilir; aday listeleri veya önergeler oylanır.
(İzmir 1. ATM, 2024/258 E., 2025/779 K.)

5) Divan seçimine ilişkin karar nisabı, hazirun cetvelindeki toplam sayı değil, oylamaya katılanların sayısı esas alınarak belirlenir. (Yargıtay 23. HD, 2015/6627 E., 2015/— K.)

7) Genel kurul toplantı başkanı ve divan kurulu (heyet) toplantıya katılanlar arasından seçilir.
Divan başkanı ve üyelerinin kat maliki olma zorunluluğu yoktur.

8)Kat Mülkiyeti Kanunu’nda divan heyetine ilişkin özel bir düzenleme bulunmadığından, öncelikle yönetim planındaki hükümler uygulanır.
Yönetim planında divan heyetine ilişkin bir düzenleme varsa bu hüküm bağlayıcıdır.

9)Yönetim planında yasaklama yoksa divan kurulu; kat malikleri veya vekilleri arasından, malik olsun veya olmasın yönetim kurulu üyeleri arasından, profesyonel site yöneticileri, danışmanlar, avukatlar veya mevzuata hâkim üçüncü kişiler arasından seçilebilir.

10)Yönetim kurulu üyelerinin divan heyetinde yer alması, tek başına hukuka aykırılık oluşturmaz.
Yönetim planında açık yasak yoksa mümkündür.

11)Kat Mülkiyeti Kanunu’nda divan kurulunun kaç kişiden oluşacağına ilişkin açık ve emredici bir düzenleme bulunmamaktadır. Bu nedenle divan kurulunun üye sayısı, öncelikle tapu sicilinde kayıtlı yönetim planındaki hükümlere, yönetim planında da bir düzenleme yoksa genel kurulun iradesine göre belirlenir. Uygulamada ve yerleşik içtihatlarda özellikle çok sayıda bağımsız bölümü bulunan sitelerde divan kurulunun; en az üç kişiden (bir divan başkanı, bir kâtip üye ve bir sayman üye) oluşturulması gerektiği kabul edilmektedir.

II. Divan Kurulunun Genel Kurulu Yönetmesine İlişkin Kurallar

1)Divan kurulu seçildikten sonra genel kurulun sevk ve idaresini tamamen üstlenir.
(Antalya 1. ATM, 2023/255 E., 2024/331 K.)

2) Divan; gündem maddelerini sırayla görüşmeye açar, söz taleplerini yönetir, önergeleri oylamaya sunar ve sonuçları tespit eder.
(Antalya 1. ATM, 2023/255 E., 2024/331 K.)

3) Genel kurul kararları, kural olarak toplantıya katılanların oy çokluğu ile alınır.
(Kayseri 2. ATM, 2023/610 E., 2025/500 K.)

4)Divan, oylamaların sağlıklı yapılması için kimlik, yaka kartı ve katılım kontrolü gibi tedbirleri alabilir.
(İzmir 1. ATM, 2024/258 E., 2025/779 K.)

5) Açık oylama esastır; ancak katılanların yarıdan fazlasının talebiyle gizli oylamaya geçilebilir.
(İzmir 1. ATM, 2024/258 E., 2025/779 K.)

6) Oylama sonucuna itiraz edilmesi hâlinde divan oyları yeniden sayabilir; tekrar sayım yapılması usule aykırılık oluşturmaz.
(Bakırköy 3. ATM, 2023/100 E., 2024/376 K.)

7) Divan kurulunun en önemli görevlerinden biri, toplantı tutanağının gerçeği yansıtacak şekilde düzenlenmesini sağlamaktır.
(Yargıtay 11. HD, 2016/11805 E., 2016/9753 K.)

8) Tutanakta; görüşmelerin, oylamaların ve kabul–ret oy sayılarının açıkça gösterilmemesi, genel kurulun yokluğuna yol açabilir.
(Yargıtay 11. HD, 2016/11805 E., 2016/9753 K.)

9)Divanın, söz hakkı vermemesi veya sayım taleplerini keyfî biçimde reddetmesi, iptal davalarında hukuka aykırılık iddiasına konu olabilir.
(İstanbul BAM 17. HD, 2021/1484 E., 2025/832 K.)

III. İtirazlar ve Muhalefet Şerhine İlişkin Kurallar

1)Genel kurul kararlarının iptali için kural olarak muhalefet şerhinin tutanağa geçirilmiş olması gerekir.
(1163 sayılı KK m.53/1)

2)Toplantıya katıldığı hâlde muhalefet şerhi koymayan ortakların iptal davası açma hakkı bulunmaz.
(Bakırköy 4. ATM, 2021/1039 E., 2022/635 K.; Kayseri 2. ATM, 2021/671 E., 2022/756 K.)

3)Divan başkanı, her gündem maddesinden sonra veya toplantı sonunda itiraz ve şerh olup olmadığını sormalıdır.
(Bakırköy 4. ATM, 2021/1039 E., 2022/635 K.; Antalya 1. ATM, 2021/412 E., 2023/66 K.)

4)Toplantıya katılmaması gereken kişilerin oylamaya katılması ve bunun sonuca etkili olması hâlinde, muhalefet şerhi şartı aranmayabilir.
(Yargıtay 23. HD, 2015/6627 E., 2015/— K.)

5)Divanın itirazları dinlemediği veya tutanağa geçirmediği iddiaları, tanık ve kamera kayıtları gibi delillerle ispatlanmalıdır.
(Kayseri BAM 6. HD, 2022/2750 E., 2022/2729 K.)

IV. Vekâletle Oy Kullanımına ve Denetime İlişkin Kurallar

1)Kat malikleri, genel kurulda oylarını yetkili bir vekil aracılığıyla serbestçe kullanabilir. Divan kurulu, vekâletnamelerin geçerliliğini denetlemekle yükümlüdür; ancak bu denetim yetkisi toplantı sırasında ibraz edilen vekâletlerle sınırlıdır.
Bu hak, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile tanınmış temel bir katılım ve temsil hakkı olup, özüne dokunulamaz niteliktedir. (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.31)

Divanın görevi; vekâletnamenin toplantı anında sunulup sunulmadığını, temsil edilen kat maliki adına düzenlenip düzenlenmediğini ve açık bir sahtecilik bulunup bulunmadığını şekli olarak kontrol etmektir.
(Kayseri 2. ATM, 2023/610 E., 2025/500 K.)

2)Divan kurulunun vekâletnameleri denetleme yetkisi, “toplantı anı” ile sınırlıdır.
Toplantıdan günler önce vekâletname toplanması, yönetim ofisine teslim edilmesi, onaylatılması veya ön incelemeye tabi tutulması divanın yetki alanında değildir. Bu tür uygulamalar, divanı kanunda öngörülmeyen şekilde idari ve yargısal bir merci haline getirir.

3)Usulsüz veya mükerrer vekâletlerin tespiti hâlinde, divan bu oyları hesaptan düşerek sonucu yeniden değerlendirebilir.
Ancak bu değerlendirme, yalnızca toplantı sırasında somut ve açık şekilde tespit edilebilen durumlarla sınırlıdır. (Bakırköy 3. ATM, 2023/100 E., 2024/376 K.)

4)Geçersiz vekâletler toplantı veya karar nisabını düşürüyorsa, alınan kararlar yoklukla malul olabilir veya iptal yaptırımına tabi tutulabilir.
Bu hâlde hukuki sonuç, vekâletin geçersizliğinin karar sonucuna etkisine göre belirlenir.
(Yargıtay 11. HD, 2009/3958 E., 2010/10323 K.; Yargıtay 20. HD, 2017/2634 E., 2018/1986 K.)

5)Divan heyeti üyeleri, başka kat maliklerinden aldıkları vekâletler kapsamında, vekil oldukları maliklerin oylarını kendi ibralarında dahi kullanabilirler.
6)Vekâlet belgelerinin oy kullanımı sırasında divana ibraz edilmemesi, hukuka aykırılık iddiasına konu olabilir.
Bu durum, divanın toplantı anındaki denetim yükümlülüğü kapsamında değerlendirilir. (Yargıtay 20. HD, 2017/4740 E., 2017/10436 K.)

7)Divanın toplantı başında vekâletle oy kullanma kurallarını açıklaması, iyi ve hukuka uygun bir uygulamadır.
Ancak bu açıklama, kanunda öngörülmeyen yeni şartlar ihdas etme veya temsil hakkını sınırlama sonucunu doğuramaz.
(İstanbul BAM 17. HD, 2021/1484 E., 2025/832 K.)

8)Kat Mülkiyeti Kanunu, vekâletin nasıl verileceğine, hangi şekil şartlarını taşıyacağına veya önceden bildirilmesine ilişkin herhangi bir sınırlama öngörmemiştir.
Kanun koyucu, vekâletle temsil hakkının serbestçe kullanılabilmesini amaçlamış; bu alanı bilinçli olarak şekil serbestisine bırakmıştır.
(KMK m.31 – lafız ve amaçsal yorum)

9)Vekâlet sözleşmeleri kural olarak şekle tabi değildir.
Yazılı şekil, noter onayı, önceden bildirim veya herhangi bir idari prosedür aranmaz; taraf iradelerinin uyuşmasıyla geçerli şekilde kurulmuş olur.
(6098 sayılı TBK m.502 vd.; Yargıtay 20. HD, 2017/2756 E., 2018/4282 K.)

10)Kat mülkiyeti ilişkilerinde vekâlet sözleşmesine ilişkin Borçlar Kanunu hükümleri aynen uygulanır.
Kat mülkiyeti mevzuatında bu serbestliği ortadan kaldıran veya sınırlayan bir istisna bulunmamaktadır.
(Yargıtay 20. HD, 2017/2756 E., 2018/4282 K.)

11)Bir kat malikini temsilen toplantıya katılan kişinin yazılı vekâletnamesi bulunmasa dahi, temsil edilen malik tarafından itiraz edilmedikçe temsil geçerlidir.
Temsilin hukuki varlığı şekle değil, iradeye dayanır.
(Yargıtay 18. HD, 2007/10272 E., 2007/10513 K.)

12)Vekâlet ilişkisinin geçerliliği için noter onayı, önceden bildirim veya yönetim tarafından yapılacak bir “ön onay” şartı aranamaz.
Bu tür şartlar kanunda öngörülmemiş olup, temsil hakkını kısıtlayıcı niteliktedir.
(Yargıtay 20. HD, 2017/2756 E., 2018/4282 K.)

13)Yönetim planı ile vekâletnamenin toplantıdan en az 7 gün önce yönetim ofisine teslim edilmesi ve onaylatılması şartının getirilmesi gibi sınırlamalar, kanunda karşılığı olmayan bir sınırlamalardır.
(KMK m.31; TBK m.502 vd.)

14) “Teyit edilmemiş, onay kaşesiz vekâletlerin toplantı günü dikkate alınmayacağı” gibi yönetim planında hüküm konulması, kat malikinin iradesini bertaraf eden niteliktedir ve yok hükmündedir.

15) Kanunla tanınan temsil hakkını zorlaştıran, şekle bağlayan ve özünü ortadan kaldıran bu tür düzenlemeler hukuki sonuç doğurmaz; yok hükmünde kabul edilmelidir.(kat, mülkiyeti ile ilgili yazılar.