1. Kavramsal Tanımlar ve Hukuki Nitelendirmeler

Gayrimenkul alım satımlarında cayma parası, bağlanma parası (pey akçesi, kapora) ve cezai şartın geçerlilik ve iade koşulları nelerdir? İncelenen yargı kararlarında gayrimenkul alım satımlarında kullanılan parasal kavramlar 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) çerçevesinde şu şekilde tanımlanmıştır:

Bağlanma Parası (Pey Akçesi / Kapora): TBK m. 177 uyarınca, sözleşme yapılırken verilen para, aksi kararlaştırılmadıkça “cayma parası” olarak değil, sözleşmenin yapıldığına kanıt olarak verilmiş sayılır (pey akçesi). Bu paranın amacı sözleşmenin kurulduğuna delil oluşturmak ve kısmi ifayı sağlamaktır. Yerel adet veya sözleşmede aksine hüküm yoksa esas alacaktan düşülür. Yargıtay kararlarında “kapora” ve “pey akçesi” kavramları eş anlamlı olarak kullanılmakta ve bu ödemelerin sözleşmenin yapıldığına dair bir karine oluşturduğu kabul edilmektedir.

Cayma Parası (Cayma Akçesi): TBK m. 178 kapsamında, taraflara sözleşmeden serbestçe dönme yetkisi veren bir paradır. Bu para kararlaştırıldığında, parayı veren cayarsa verdiğini bırakır; parayı alan cayarsa aldığının iki katını geri verir. Cayma parası, kişiye parayı kaybetme pahasına sözleşmeden dönme hakkı tanır.

Cezai Şart (Ceza Koşulu): TBK m. 179-182 arasında düzenlenen, asıl borcun hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi durumunda ödenmesi kararlaştırılan fer’i (yan) bir edimdir. Borcu kuvvetlendirme amacı taşır.

2. Gayrimenkul Satışlarında Geçerlilik Şartları

Yargı kararlarında istikrarla vurgulanan temel husus, gayrimenkul satış ve satış vaadi sözleşmelerinin geçerliliğinin “resmi şekil” şartına bağlı olduğudur:

Resmi Şekil Zorunluluğu: Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 706, TBK m. 237, Tapu Kanunu m. 26 ve Noterlik Kanunu m. 60 hükümleri uyarınca, tapulu taşınmazların mülkiyet devrini öngören sözleşmelerin resmi şekilde (tapu memuru veya noter huzurunda) yapılması geçerlilik koşuludur.

Adi Yazılı Sözleşmelerin Durumu: Taraflar arasında adi yazılı şekilde (noter veya tapu dışında, haricen) yapılan gayrimenkul satış veya satış vaadi sözleşmeleri hukuken geçersizdir (batıldır). Bu sözleşmeler taraflar için hak ve borç doğurmaz.

3. Geçersiz Sözleşmelerde Kapora, Cayma Parası ve Cezai Şartın Akıbeti

Sözleşmenin resmi şekilde yapılmaması nedeniyle geçersiz sayılması durumunda, sözleşmeye bağlı fer’i (yan) şartların durumu şu şekilde değerlendirilmiştir:

Fer’i Şartların Geçersizliği İlkesi: Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemesi kararlarında, “asıl borç hükümsüz olunca, cezai şart, cayma parası veya pey akçesi gibi fer’i şartların da hükümsüz olacağı” ilkesi benimsenmiştir. Dolayısıyla, resmi şekilde yapılmayan bir sözleşmede yer alan “vazgeçen kaporayı yakar” veya “vazgeçen şu kadar ceza öder” şeklindeki hükümler geçersizdir ve uygulanamaz.

Sebepsiz Zenginleşme ve İade: Geçersiz sözleşme nedeniyle taraflar, sözleşmenin ifasını veya cezai şartı talep edemezler. Ancak, verdiklerini “sebepsiz zenginleşme” (haksız iktisap) hükümleri çerçevesinde geri isteyebilirler.

Alıcı, ödediği kaporayı/pey akçesini geri alabilir.

Satıcı, geçersiz sözleşmeye dayanarak kaporayı elinde tutamaz veya cezai şart talep edemez.

4. İspat Yükü ve Karine

Pey Akçesi Karinesi: Sözleşme yapılırken verilen paranın ne amaçla verildiği açıkça anlaşılmıyorsa, bunun “pey akçesi” (bağlanma parası) olduğu kabul edilir (TBK m. 177/1).

Cayma Parasının İspatı: Verilen paranın “cayma parası” olduğunu iddia eden taraf, bu iddiasını ispatlamakla yükümlüdür. Sözleşmede açıkça “cayma tazminatı” veya “cayma parası” olduğu belirtilmedikçe, verilen para cayma parası olarak nitelendirilemez ve iadesi gerekir.

Sonuç

Yargı kararlarına göre; gayrimenkul alım satımlarında kapora, bağlanma parası, cayma parası ve cezai şartların hukuken geçerli olabilmesi ve talep edilebilmesi için asıl sözleşmenin resmi şekilde (tapu veya noter huzurunda) yapılmış olması zorunludur. Adi yazılı şekilde yapılan sözleşmeler geçersiz olduğundan, bu sözleşmelerde yer alan “kaporanın yanacağı” veya “cezai şart ödeneceği” yönündeki hükümler de geçersizdir. Taraflar, geçersiz sözleşme uyarınca verdikleri paraları sebepsiz zenginleşme hükümleri gereğince geri talep edebilirler. Bir yazı önerisi.

Gayrimenkul Kapora ve Cayma Parası Uyuşmazlıklarında Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir?

Gayrimenkul alım satımlarında kapora, bağlanma parası, cayma parası ve cezai şart ayrımı; Türk Borçlar Kanunu, Türk Medeni Kanunu ve Yargıtay içtihatlarının birlikte değerlendirilmesini gerektiren teknik ve şekle bağlı bir hukuk alanıdır. Uygulamada en sık yapılan hata, adi yazılı bir sözleşmede yer alan “kapora yanar” veya “cezai şart ödenir” ibaresinin tek başına geçerli olduğu düşüncesidir. Oysa resmi şekil şartına uyulmayan sözleşmelerde bu tür hükümler hukuki sonuç doğurmaz.

Özellikle Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Gebze ve Çayırova gibi taşınmaz alım satım işlemlerinin yoğun olduğu bölgelerde, kaporanın iadesi veya yanması konusu sıklıkla dava konusu yapılmakta ve yanlış hukuki değerlendirmeler ciddi hak kayıplarına yol açmaktadır.

Tuzla 2M Hukuk Avukatlık Bürosu, gayrimenkul satışlarında kaporanın hukuki niteliği, cayma parası–bağlanma parası ayrımı ve sebepsiz zenginleşmeden doğan iade davalarında Yargıtay uygulamasına uygun, sonuç odaklı hukuki danışmanlık ve avukatlık hizmeti sunmaktadır. Hak kaybı yaşanmaması ve sürecin doğru yönetilmesi açısından uzman avukat desteği büyük önem taşır.