1. القاعدة العامة وشرط الإجماع في تأجير الأماكن المشتركة 

وفقًا للمادة 45 من قانون ملكية الطوابق رقم 634 (KMK)، فإن أعمال الإدارة الهامة مثل تأجير الأماكن المشتركة في العقار الرئيسي لا يمكن إجراؤها إلا بموجب “قرار يتخذه جميع مالكي الطوابق بالإجماع”. وتؤكد قرارات المحكمة العليا (Yargıtay) على أنه لكي يكون تأجير المناطق المشتركة مثل مستودع الشقة، الملجأ، موقف السيارات، السطح، الجدار الخارجي، أو شقة البواب، صالحًا، يجب اتخاذ قرار بالإجماع في مجلس مالكي الطوابق، وأن القرارات المتخذة من قبل مجلس الإدارة أو بأغلبية بسيطة تكون باطلة قانونًا وذلك مؤكد.

المحكمة العليا (Yargıtay)، الغرفة القانونية العشرون، بتاريخ 16.11.2017، القرار رقم E. 2017/4066، K. 2017/9508 : يشترط إجماع مالكي الطوابق لتأجير الأماكن المشتركة مثل مكتب الإدارة في الطابق السفلي. لا يجوز تأجير الأماكن المشتركة بقرار من مجلس الإدارة أو مجلس مالكي الطوابق (دون إجماع).

محكمة الاستئناف العليا الدائرة المدنية العشرون، تاريخ 25.06.2019، الأساس 2019/2193، القرار 2019/4422: لإيجار الأماكن المشتركة، يشترط إجماع جميع مالكي الطوابق؛ وأحكام خطة الإدارة المخالفة لذلك باطلة.

محكمة الاستئناف العليا الدائرة المدنية الثامنة عشرة، تاريخ 24.10.2013، الأساس 2013/10734، القرار 2013/14057: يتطلب تأجير المرائب التي تعتبر مناطق مشتركة في الموقع إجماعًا وفقًا للمادة 45 من قانون ملكية الطوابق (KMK). والقرار الصادر عن المجلس الأعلى الذي لا يتضمن إجماعًا يعتبر باطلاً.

محكمة الاستئناف العليا الدائرة المدنية الخامسة، تاريخ 18.03.2025، الأساس 2024/3238، القرار 2025/3635: من الضروري وجود قرار متخذ بالإجماع من قبل جميع مالكي الطوابق لإجراء تأجير بهدف وضع جهاز صراف آلي (ATM) في حديقة الموقع.

2. تأجير الملاجئ واستخدامها لغير الغرض المخصص لها

 تعتبر الملاجئ “أماكن مشتركة مطلقة” وفقًا للمادة 4 من قانون ملكية الطوابق (KMK)، ويخضع تأجيرها واستخدامها لغير الغرض المخصص لها لشروط صارمة بموجب أحكام التشريعات الخاصة.

لائحة الملاجئ والنظام العام: وفقًا للمادة 13 من لائحة الملاجئ، لا يمكن بيع الملاجئ أو تأجيرها أو نقل ملكيتها بشكل مستقل، ولا يمكن استخدامها لغير الغرض المخصص لها. وتنص المادة 14 من اللائحة على أنه في وقت السلم، يمكن استخدام الملاجئ لأغراض أخرى بقرار إجماعي من مجلس مالكي الطوابق وبإذن من السلطة الإدارية المحلية، بشرط ألا تفقد الملاجئ صفتها كملاجئ (الهيئة العامة القانونية بمحكمة الاستئناف العليا، تاريخ 07.12.2011، الأساس 2011/563، القرار 2011/733 ).

حظر التأجير: وفقًا لقرارات الدائرة القانونية 20 بمحكمة النقض الصادرة بتاريخ 21.02.2019 (الأساس: 2017/9217، القرار: 2019/1200) وبتاريخ 11.12.2019 (الأساس: 2017/7096، القرار: 2019/7362)؛ لا يمكن تأجير الأماكن المشتركة المخصصة لغرض خاص، مثل الملاجئ، حتى لو كان ذلك بالإجماع، طالما لم يتم إلغاء الغرض من هذا التخصيص.

مجلس الدولة، الدائرة 6، تاريخ 18.03.1996، أساس: 1995/4999، قرار: 1996/1273: لم يُعتبر تعديل استخدام الملاجئ لغير الغرض المخصص لها ممكنًا، حتى لو وافق جميع أصحاب الطوابق.

3. مخزن الشقة والمساحات الأخرى المخصصة لأغراض خاصة

تندرج مساحات مثل المخزن وغرفة الغلاية وفراغ المصعد ضمن فئة “الأماكن المشتركة المخصصة لأغراض خاصة”. لتأجير هذه المساحات، لا يكفي الإجماع فقط، بل قد يتطلب الأمر أيضًا تغييرًا في المشروع المعماري.

محكمة النقض، الدائرة القانونية 5، تاريخ 25.11.2020، أساس: 2020/7809، قرار: 2020/10390: لا يمكن استخدام أو تأجير المساحات المخصصة لغرض خاص مثل غرفة الحارس وغرفة الطاقة، دون إلغاء طبيعتها هذه عن طريق قرار يتخذ بالإجماع وإجراء تغيير في المشروع المعماري.

محكمة النقض، الدائرة القانونية 5، تاريخ 26.05.2021، أساس: 2021/2974، قرار: 2021/7722: لا يمكن تأجير أماكن مثل الملجأ وغرفة الغلاية أو تخصيصها لبعض أصحاب الطوابق دون تغيير طبيعتها بمشروع تعديل.

4. حدود خطة الإدارة وقرارات المجلس

 حتى لو كانت هناك أحكام في خطة الإدارة تمنح الإدارة سلطة تأجير الأماكن المشتركة، فإن هذه الأحكام لا يمكن أن تلغي شرط الإجماع الإلزامي (المادة 45) من قانون الملكية المشتركة (KMK).

محكمة الاستئناف العليا، الدائرة المدنية العشرون، بتاريخ 07.05.2019، الأساس: 2018/6662، القرار: 2019/3198 : القرارات المتعلقة بترك إدارة المناطق المشتركة للإدارة أو لطرف ثالث تتعارض مع اللوائح القانونية ما لم يتم تحقيق الإجماع.

محكمة الاستئناف العليا، الدائرة المدنية الثامنة عشرة، بتاريخ 23.03.2009، الأساس: 2008/11529، القرار: 2009/2967 : تأجير جزء من موقف السيارات وتحويله إلى مستودع تبريد دون قرار تأجير يعتبر مخالفًا للقانون.

5. المصادر الثانوية والسياق الإضافي 

تم اعتبار النقاط التالية مصادر ثانوية في مذكرات البحث المقدمة:

مصدر ثانوي (محكمة الاستئناف العليا، الدائرة الخامسة، بتاريخ 14.10.2025، الأساس: 2025/3347، القرار: 2025/12812 ): تم التأكيد على أنه لا يمكن تخصيص مناطق مثل الملاجئ وخزانات المياه والمستودعات بشكل حصري لمالك طابق معين بموجب خطة الإدارة، ولا يمكن تخصيص الملجأ لاستخدام عدة أقسام مستقلة لأنه مكان مخصص لغرض خاص.

مصدر ثانوي (محكمة الاستئناف العليا، الجمعية العمومية للمحاكم المدنية، بتاريخ 27.06.2012، الأساس: 2012/102، القرار: 2012/424 ): بينما يمكن اعتبار موافقة كتابية بنسبة 4/5 كافية للاستخدامات التي لا تعتبر “تصرفًا ملكيًا أو عمل إدارة مهمًا” في المناطق المشتركة مثل الحدائق (مثل وضع الطاولات والكراسي)؛ تم توضيح أن معاملات مثل التأجير تتطلب إجماعًا في إطار المادة 45 من قانون الملكية المشتركة (KMK).

مصدر ثانوي (مجلس الدولة، الدائرة السادسة، 21.05.2021، رقم الأساس 2019/19379، رقم القرار 2021/6603): من حيث تشريعات البناء، يجب أن تكون المساحات المشتركة في الطوابق السفلية (غرفة الإدارة، الأماكن الاجتماعية) “مخصصة لاستخدام سكان المبنى فقط ولا تتضمن غرضًا تجاريًا”، وقد ذكر أن هذا الوضع قد يحد من التأجير.

مصدر ثانوي (محكمة النقض، الدائرة العشرون، 17.04.2019، رقم الأساس 2018/5687، رقم القرار 2019/2712): حتى لو كان هناك تفويض بالتأجير في خطة الإدارة، فقد ذكر أنه في حال تسببت العملية المنجزة في منع المالكين الآخرين من الاستخدام، فقد تصبح موضوع دعوى “منع التدخل” و”إعادة الوضع إلى ما كان عليه”.

الخلاصة: لتأجير مستودع الشقة أو الملجأ أو غيرها من المساحات المشتركة، كقاعدة عامة، يشترط اتخاذ قرار بالإجماع من قبل جميع أصحاب الوحدات. أما في الأماكن المخصصة لأغراض خاصة مثل الملاجئ وشقق حارس المبنى، فيُطلب، بالإضافة إلى الإجماع، شروط إضافية مثل تغيير المشروع المعماري وإذن من السلطة المدنية خاصة بالملاجئ. قرارات التأجير التي يتخذها مجلس الإدارة أو مجلس أصحاب الوحدات بأغلبية الأصوات تكون باطلة بموجب المادة 45 من قانون ملكية الوحدات.

الأسئلة المتكررة

Apartman ortak alanları kiraya verilebilir mi?

Evet, ancak bu işlem sıradan bir karar değildir. Ortak alanların kiraya verilmesi için Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre tüm kat maliklerinin oybirliği ile karar alması gerekir.

Oyçokluğu ile alınan kiralama kararı geçerli midir?

Hayır. Yönetim veya kat malikleri kurulunun oyçokluğu ile aldığı kiralama kararları hukuken geçersiz sayılır.

Sığınak veya depo gibi alanlar kiraya verilebilir mi?

Bu tür alanlar özel amaca tahsisli ortak yerlerdir. Sığınaklar çoğu durumda kiraya verilemez; depo gibi alanlarda ise hem oybirliği hem de proje değişikliği gerekebilir.

Yönetim planında yetki varsa kiralama yapılabilir mi?

Hayır. Yönetim planında yönetime kiralama yetkisi verilmiş olsa bile, bu durum kanundaki oybirliği şartını ortadan kaldırmaz.

لماذا يعتبر دعم المحامي المتخصص ضروريًا؟

تأجير المساحات المشتركة ليس قرارًا إداريًا بسيطًا، بل هو إجراء قانوني مهم يؤثر مباشرة على حق الملكية. في هذه العملية؛

ما إذا كان شرط الإجماع قد تحقق بشكل صحيح،

ما إذا كانت المساحة “مساحة مشتركة” أم “مساحة مخصصة خاصة”،

التوافق مع المشروع المعماري وتشريعات البناء،

خطر إلغاء القرارات المتخذة،

مسائل حاسمة مثل دعاوى منع التدخل التي يمكن أن يرفعها أصحاب الوحدات الآخرون تحمل أهمية كبيرة.

قد يؤدي قرار خاطئ إلى إبطال عقد الإيجار المبرم ونزاعات قانونية خطيرة. لذلك، فإن الحصول على دعم من محامٍ في إسطنبول أو محامٍ في توزلا منذ بداية العملية يمنع فقدان الحقوق.

يضمن العمل مع مكتب المحاماة 2M Hukuk ذو الخبرة في هذا المجال، سير العملية بشكل قانوني وآمن، سواء من وجهة نظر أصحاب الوحدات أو الإدارة.