1. Présomption Légale Fondamentale et Nature du Titre de Propriété
Selon les décisions de la Cour de Cassation, le fait qu’un bien immobilier soit enregistré au cadastre au nom d’une personne n’est pas, à lui seul, un critère déterminant pour la liquidation du régime matrimonial et le partage des biens. Conformément à l’article 222/3 du Code civil turc (TMK), « tous les biens d’un époux sont considérés comme des acquêts jusqu’à preuve du contraire. » En vertu de cette présomption légale, même si le titre de propriété est au nom de l’un des époux, si le bien a été acquis pendant la période où le régime de participation aux acquêts était applicable (après le 01.01.2002), il s’agit en principe d’un « acquêt » devant être partagé (Cour de Cassation 8e Chambre civile-2015/11447, 2010/529).
2. Distinction entre Acquêts et Biens Propres
Dans les décisions de justice, pour déterminer la nature d’un bien, la date et l’origine de son acquisition sont prises en compte, plutôt que le nom figurant sur le titre de propriété :
Biens Acquis : Les biens acquis à titre onéreux pendant l’union matrimoniale sont considérés comme des biens acquis. Les biens immobiliers figurant comme « vente » dans l’acte de propriété et acquis pendant l’union matrimoniale sont sujets à une créance de participation, sauf preuve contraire (Cour de Cassation 8e Chambre Civile – 2012/14238, 2015/21784 K).
Biens Personnels : Les biens acquis avant le mariage, les biens transmis par voie successorale ou ceux obtenus par donation (à titre gratuit) sont considérés comme des biens personnels et sont exclus du partage (TMK 220). Par exemple, un bien immobilier hérité du père d’un époux ou lui ayant été donné, reste son bien personnel tant qu’il est enregistré à son nom dans le registre foncier, et l’autre époux ne peut en principe pas revendiquer de droit sur ce bien (Cour de Cassation 8e Chambre Civile – 2010/5450 2018/1030).
3. Charge de la Preuve et Réfutation de la Présomption
Conformément aux articles 6 et 222/1 du Code Civil Turc (TMK), l’époux qui prétend qu’un bien est personnel doit prouver cette affirmation par des preuves concrètes. Si l’enregistrement du titre de propriété apparaît comme une « vente », la partie qui prétend qu’il s’agit en réalité d’un « don » ou d’une « contrepartie de part successorale » doit prouver cette situation avec des preuves solides. Les témoignages abstraits ne sont pas considérés comme suffisants à eux seuls contre les registres officiels (8ème Chambre Civile de la Cour de Cassation – 2013/3753 , 2014/17066 K). De plus, si un bien personnel est vendu et remplacé par un nouveau bien (substitution), il est impératif que les prix de vente et le transfert soient clairement prouvés pour que le nouveau bien soit également considéré comme un bien personnel (8ème Chambre Civile de la Cour de Cassation – 2010/3421 Ka, 2012/14554 ).
4. Nature du Droit de Créance : Droit Réel vs. Droit Personnel
Lors de la liquidation du régime matrimonial, la demande de l’époux qui n’est pas titulaire d’un droit sur l’enregistrement du titre de propriété n’est pas de nature « réelle » (transfert de propriété), mais « personnelle » (créance). La Cour de Cassation souligne que les époux ne peuvent pas demander directement la propriété ou l’annulation et l’enregistrement du titre de propriété sur les biens de l’un l’autre, mais qu’ils peuvent demander une « créance de participation » ou une « créance pour la part de plus-value » basée sur la valeur du bien (8ème Chambre Civile de la Cour de Cassation – 2016/18052 , 2013/11336). Dans ce cadre, la propriété demeure à la personne dont le nom figure sur le titre de propriété ; cependant, l’autre époux est condamné à recevoir un paiement en espèces correspondant à la moitié de la valeur du bien à la date de liquidation (2ème Chambre Civile de la Cour de Cassation – 2022/10910).
5. Cas Particuliers et Exceptions
Transferts entre époux : Dans le cas où un époux transfère un bien enregistré à son nom à l’autre époux en le présentant comme une vente dans l’acte de propriété, si cette transaction peut être qualifiée de « donation déguisée » (si l’intention de donation est prouvée), le bien est alors considéré comme un bien personnel de l’époux bénéficiaire et l’époux cédant ne peut pas réclamer de créance (Cour de Cassation, 8e Chambre Civile, 2013/3394 ).
Enregistrement au nom de tiers : Si le prix du bien a été payé pendant la durée du mariage, le fait que le bien soit formellement enregistré au nom d’une tierce personne peut ne pas modifier la qualification de ce bien comme bien acquis (Cour de Cassation, 8e Chambre Civile, 2014/1952 ).
6. Sources secondaires et contexte additionnel
À la lumière des informations provenant de sources secondaires, les points suivants méritent d’être notés :
Applications fiscales et de droits : Dans un avis particulier de la Direction Générale des Impôts, il a été stipulé que les biens acquis avant le mariage sont des biens personnels, mais que les enregistrements effectués d’un époux à l’autre par décision de justice peuvent être soumis aux droits de mutation immobilière en étant considérés comme une « transaction onéreuse à titre d’indemnisation » (Avis particulier – 04.01.2017).
Plus-value et Améliorations : Même si un bien est un bien personnel (par exemple, une maison héritée), en raison des améliorations apportées à ce bien avec les revenus de la communauté conjugale (installation de fenêtres PVC, fermeture de balcon, etc.) ou des arbres plantés, l’autre époux peut avoir le droit de réclamer une « part de plus-value » (Cour de Cassation, 8e Chambre Civile, 2012/12531 K).
Éléments de procédure : Il est rappelé que les actes de procédure tels que la renonciation dans les litiges de régime matrimonial auront un effet définitif et pourront empêcher l’examen du fond de l’affaire (Cour de Cassation, 8e Chambre Civile, 2013/1230 ).
En conclusion ; quelle que soit la personne au nom de qui la maison est enregistrée, si elle a été acquise pendant le mariage et ne peut être prouvée comme étant un bien personnel, elle fait l’objet d’un partage des biens (créance de participation). Même si le propriétaire du titre de propriété conserve la propriété, il est tenu de verser à l’autre conjoint la moitié de la valeur du bien en espèces.
Ev eşlerden birinin üzerineyse boşanmada paylaşım olur mu?
Evet. Yargıtay uygulamasına göre, tapu kimin adına kayıtlı olursa olsun, taşınmaz evlilik birliği içinde edinilmişse ve kişisel mal olduğu ispatlanamazsa edinilmiş mal sayılır ve katılma alacağına konu olur.
Boşanmada tapu kaydı kişisel mal olduğunu otomatik olarak ispatlar mı?
Hayır. Tapu kaydı tek başına yeterli değildir. Bir taşınmazın kişisel mal sayılabilmesi için; miras, bağış veya evlilik öncesi edinim gibi kişisel mal kaynaklarının somut delillerle ispatlanması gerekir.
Boşanmada diğer eş evin tapusunu isteyebilir mi, yoksa sadece para mı alır?
Mal rejimi tasfiyesinde talep ayni hak (tapu devri) değil, şahsi alacak hakkıdır. Yani tapu sahibinde kalır; ancak diğer eşe, evin tasfiye tarihindeki değerinin yarısı oranında katılma alacağı ödenir.
Pourquoi le soutien d’un avocat spécialisé est-il nécessaire ?
La question de savoir au nom de qui le titre de propriété est enregistré est l’un des domaines les plus méconnus et, par conséquent, qui entraîne le plus de pertes de droits dans les affaires de divorce. En particulier ;
l’application correcte de la présomption de biens acquis dans le cadre de l’article 222/3 du Code civil turc (TMK)
La preuve qu’un bien est un bien personnel ou un bien acquis
Les allégations de donation déguisée, de biens de remplacement et de plus-value doivent être présentées de manière technique.
La détermination correcte de l’action à intenter, que ce soit une annulation du titre de propriété ou une demande de créance de participation
Le risque de manque d’intérêt juridique en raison d’un type d’action en justice erroné nécessite des évaluations extrêmement techniques.
Une action en partage de biens mal conçue peut entraîner le rejet de la demande d’annulation du titre de propriété, le calcul nul ou incomplet de la créance de participation, et des pertes financières importantes et irréversibles.
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Procédures de divorce
Partage des biens immobiliers enregistrés au cadastre
Créances de participation et de participation aux plus-values
En matière de litiges basés sur l’héritage, les donations et la preuve de biens personnels, le cabinet offre un service juridique stratégique et axé sur les résultats, fondé sur la jurisprudence de la Cour de Cassation.
