Introduction
Cette étude a été préparée à partir de l’analyse des décisions rendues par la Cour de Cassation, le Conseil d’État, le Tribunal des Conflits et les tribunaux de première instance, concernant la question « Peut-on établir la copropriété sans plan de gestion ? ». Les décisions examinées révèlent que la réponse à cette question n’est ni unique ni définitive, et que la question présente des variations selon les réglementations légales, les situations de fait et les interprétations judiciaires. L’étude vise à éclairer les dimensions juridiques du problème en rassemblant ces différentes perspectives.
1. Fondement légal du plan de gestion en tant qu’élément constitutif
La Loi sur la copropriété considère le plan de gestion comme l’un des documents fondamentaux requis pour l’établissement de la copropriété. Les décisions de la Cour de Cassation et du Conseil d’État confirment fréquemment cette obligation légale. Cette situation est clairement énoncée dans la décision de la 18e Chambre Civile de la Cour de Cassation, numéro 2013/15750 E. : « Un plan de gestion préparé dans le cadre des principes de l’article 28, selon le mode d’utilisation des parties indépendantes et les caractéristiques des bâtiments s’il y a plusieurs structures, signé par le ou les propriétaires établissant la copropriété. »
De même, dans sa décision n° 2023/572 E. de l’Assemblée générale des chambres civiles de la Cour de cassation, la nature unificatrice et obligatoire du plan de gestion a été soulignée, notamment pour les complexes immobiliers : « Un seul plan de gestion est établi pour toutes les constructions et les lieux relevant d’un complexe immobilier. Le plan de gestion lie tous les copropriétaires du complexe immobilier. »
Ces décisions montrent que la réglementation légale rend obligatoire le plan de gestion en tant que « contrat » qui constitue le fondement du régime de copropriété et lie tous les propriétaires.
2. Cas où l’obligation légale est dépassée et interprétations judiciaires
Malgré la rigidité de la règle légale, les décisions judiciaires font preuve de flexibilité conformément à l’équité et aux nécessités pratiques.
Considération comme « Signé » par Décision de Justice : En cas de désaccord entre les propriétaires et de refus de certains de signer le plan de gestion, le droit d’établir la copropriété ne doit pas être supprimé. La décision n° 2017/2000 E. de l’Assemblée générale des chambres civiles de la Cour de cassation a apporté une solution à cette situation. La décision stipule que les documents énumérés à l’article 12 du KMK (projet, permis d’occuper et plan de gestion) doivent être complétés, mais « si les copropriétaires refusent de signer le plan de gestion, il est considéré comme signé » le passage à la copropriété est possible. Cette interprétation vise à prévenir les obstructions de mauvaise foi.
Transition du droit de superficie à la propriété par étages : La décision n° 2019/363 E. de l’Assemblée Générale des Chambres Civiles de la Cour de Cassation (Yargıtay) révèle une exception importante. La décision, qui fait référence à l’article 14 de la loi sur la propriété par étages (KMK), rappelle que si un plan de gestion a été fourni lors de l’établissement du droit de superficie, « aucun plan de gestion supplémentaire n’est requis lors du passage à la propriété par étages » . Cela indique qu’un plan fourni au début du processus est jugé suffisant et qu’une procédure répétitive est évitée.
Propriété par étages existant de fait sans plan de gestion ou avec des plans distincts : Dans les complexes immobiliers, notamment ceux couvrant plusieurs parcelles, il est constaté que chaque parcelle conserve son existence avec sa propre propriété par étages et son propre plan de gestion si la gestion de la « structure collective » (toplu yapı) au sens légal n’a pas été mise en place. La décision n° 2024/8460 E. de la 5ème Chambre Civile de la Cour de Cassation (Yargıtay) illustre cette situation :« …il n’y a pas de plan de gestion couvrant les deux parcelles entre les parties, et le plan de gestion de la structure collective (toplu yapı) dans le cadre de la loi n° 634 n’a pas été accepté par l’assemblée des propriétaires et enregistré au cadastre pour les deux parcelles… »
Dans de tels cas, la propriété par étages existe, mais les litiges concernant les relations entre parcelles et les charges communes sont résolus selon les dispositions générales (Code Civil Turc, Code des Obligations) plutôt que selon le KMK. Comme indiqué dans la décision n° 2018/3771 E. de la 20ème Chambre Civile de la Cour de Cassation (Yargıtay), si la gestion de la structure collective (toplu yapı) n’a pas été mise en place, « ce ne sont pas les dispositions de la loi sur la propriété par étages qui doivent être appliquées dans le litige, mais les dispositions générales. »
Conclusion
En conclusion, la réponse à la question « La propriété par étages peut-elle être établie sans plan de gestion ? » varie en fonction de la situation juridique et factuelle :
Juridiquement (De Jure) : Non, conformément à l’article 12 de la loi n° 634 sur la propriété par étages, le règlement de copropriété est un document constitutif obligatoire pour l’établissement de la propriété par étages. Il doit être soumis pour enregistrement au cadastre.
Dans la pratique judiciaire et de facto (De Facto) : Oui, dans certaines conditions, la propriété par étages peut être établie ou continuer d’exister sans règlement de copropriété.
En cas de refus de signature par les propriétaires, il est possible que le plan soit considéré comme « signé » par décision de justice.
Un règlement de copropriété présenté au stade de la servitude par étages est suffisant pour la transition vers la propriété par étages.
Dans les structures composées de plusieurs parcelles, même s’il n’existe pas de « règlement de gestion d’ensemble » unique couvrant toutes les parcelles, chaque parcelle peut exister en tant que propriété par étages indépendante. Dans ce cas, les litiges relatifs à la gestion commune des parcelles sont soumis aux dispositions générales plutôt qu’à la loi sur la propriété par étages.
Par conséquent, bien que l’absence de règlement de copropriété ne constitue pas un obstacle absolu à l’établissement de la propriété par étages, cette lacune entraîne une conséquence juridique importante qui modifie fondamentalement la nature des règles de droit applicables à la gestion de l’immeuble principal et aux litiges futurs. Une proposition d’article.
La propriété par étages peut-elle être établie sans règlement de copropriété ?
La question « Une copropriété peut-elle être établie sans plan de gestion ? » est fréquemment soulevée en pratique, notamment en ce qui concerne les syndicats de copropriété, les structures collectives et les grands projets résidentiels. Conformément à l’article 12 de la loi n° 634 sur la copropriété, le plan de gestion est en principe un document obligatoire et constitutif pour l’établissement de la copropriété. Dans les décisions de la Cour de cassation et du Conseil d’État, le plan de gestion est considéré comme un « contrat » liant tous les copropriétaires et constituant le fondement du régime de copropriété.
Cependant, il est constaté que dans la pratique judiciaire, des exceptions sont apportées à la stricte réglementation légale. Lorsque les propriétaires refusent de signer le plan de gestion, la transition vers la copropriété peut être rendue possible en considérant le plan de gestion comme signé par décision de justice. En outre, il a été admis par la jurisprudence de la Cour de cassation que si un plan de gestion a été soumis lors de l’établissement de la servitude de construction (kat irtifakı), un nouveau plan n’est pas requis au stade de la transition vers la copropriété.
En particulier dans les sites composés de nombreuses parcelles, tels que Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Gebze et Çayırova, même en l’absence d’un plan de gestion de structure collective couvrant toutes les parcelles, chaque parcelle peut maintenir son existence en tant que copropriété individuelle. Dans ce cas, les litiges entre parcelles sont résolus conformément aux dispositions générales du Code civil turc et du Code des obligations, au lieu de la loi sur la copropriété.
En conclusion, bien que le plan de gestion soit légalement obligatoire, en pratique, l’absence de ce plan n’élimine pas toujours l’existence de la copropriété. Cependant, cette lacune engendre de graves risques juridiques en matière de gestion, de représentation et de partage des dépenses. Le cabinet d’avocats 2M Hukuk offre des conseils juridiques efficaces, conformes à la jurisprudence de la Cour de cassation, dans les litiges de copropriété et de gestion immobilière.
