Sujet : Procédure de Résiliation Administrative d’Office et Protection des Propriétaires en Cas de Retards Imputables à l’Entrepreneur dans le Cadre de l’Article 6/14 de la Loi n° 6306 et de l’Article 13/11 du Règlement d’Application

Cette étude contient une analyse des décisions de justice concernant la procédure de résiliation administrative d’office, initiée par la décision de la majorité simple des propriétaires, en cas de retards imputables à l’entrepreneur (non-démarrage des travaux de construction dans un délai d’un an après une décision unanime/accord ou à la majorité simple, ou non-continuation avec un équipement suffisant pendant 6 mois) dans les zones à risque de catastrophe.

1. Légalité du Pouvoir de Résiliation Administrative d’Office et Liberté Contractuelle 

Les décisions du Conseil d’État statuent que le pouvoir de résiliation d’office accordé à l’administration n’est pas contraire à la liberté contractuelle garantie par la Constitution et qu’il est d’intérêt public.

Dans sa décision du 17.11.2021, n° 2020/2638 E. et 2021/12690  K., la 6e Chambre du Conseil d’État a statué que l’objectif de la règle est de créer des environnements de vie sains et sûrs, et que cette règle peut être appliquée si des préjudices sont causés aux copropriétaires du terrain pour des raisons imputables à l’entrepreneur ; le recours en annulation a été rejeté, aucune contradiction avec l’objectif de la loi et l’intérêt public n’ayant été constatée dans la réglementation. Bien que le vote dissident ait allégué une violation de la liberté contractuelle, ce pouvoir a été confirmé à la majorité.

Dans les décisions du Conseil d’État, Chambres des contentieux administratifs, en date du 22.02.2023, n° 2022/3386 E. et 2023/307 K., et en date du 22.02.2023, n° 2022/1167 E. et 2023/306 K., il a également été confirmé que l’article 13/11 du Règlement est basé sur l’article 6/14 de la Loi n° 6306, et le pouvoir de résiliation accordé à l’administration a été unanimement approuvé.

2. Portée de l’examen par l’administration et absence d’obligation de déterminer la faute

Le principe juridique fondamental mis en évidence dans les décisions de justice est que l’administration n’est pas tenue de déterminer en détail les taux de faute des parties ou les raisons de l’arrêt de la construction pendant le processus de résiliation.

Dans les décisions de la 6ème Chambre du Conseil d’État en date du 10.02.2022, n° 2020/10800 E. et 2022/1325 K., et du Conseil d’État, Chambres des contentieux administratifs, en date du 22.02.2023, n° 2022/2496 E. et 2023/308 K., il a été expressément statué qu’« il n’y a aucune obligation pour l’administration de déterminer à quel niveau la construction s’est arrêtée ou quelle partie a causé son arrêt après le début de la construction ». Il a été jugé suffisant pour l’administration de constater que la construction n’a pas progressé au niveau spécifié pendant au moins six mois et de mettre en œuvre la procédure d’avertissement. Les allégations des entrepreneurs selon lesquelles le retard est dû aux propriétaires n’ont pas empêché l’établissement de cette procédure administrative.

3. Fonctionnement de la procédure de résiliation et étapes d’application

 L’application pratique de la procédure mise en œuvre dans le cadre de la Loi et du Règlement a été concrétisée par les décisions de justice.

Dans la décision n° 2020/8160 E. et 2022/1324  K. du 10.02.2022 de la 6e Chambre du Conseil d’État, les étapes de la procédure ont été détaillées comme suit : dépôt d’une demande avec preuves auprès du Ministère/de l’Administration, octroi d’un délai de 15 jours au contractant pour sa défense après examen, suivi d’une mise en demeure de 30 jours, et en cas de non-respect, la résiliation d’office a été établie et jugée conforme à la loi.

Dans la décision n° 2023/777 E. et 2025/811  K. du 20.10.2025 du 10e Tribunal de commerce d’Istanbul, la pratique réelle du Ministère de l’Environnement, de l’Urbanisme et du Changement Climatique est incluse. L’Administration, suite à la décision de la majorité des 2/3 des propriétaires, a d’abord notifié l’entrepreneur pour qu’il fournisse des informations dans les 15 jours, puis a émis un avertissement pour commencer/continuer les travaux en lui accordant un délai de 30 jours, et à l’expiration de ce délai, a informé les institutions concernées, les propriétaires et l’entrepreneur de la résiliation d’office des contrats.

4. Conséquences Juridiques de la Résiliation 

Comme résumé dans la décision n° 2022/3386 E., 2023/307 K. du Conseil des Chambres Contentieuses du Conseil d’État, après la résiliation d’office ;

Les contrats sont réputés résiliés sans nécessiter le consentement des parties concernées.

Les promesses de vente immobilière et les contrats de construction en échange de parts de terrain, inscrits au registre foncier des biens immobiliers, sont radiés à la demande des propriétaires ou du Ministère.

Les dispositions générales du droit s’appliquent aux travaux effectués et aux paiements effectués jusqu’à la date de résiliation.

Les paiements d’aide au loyer effectués par l’entrepreneur aux bénéficiaires jusqu’à la date de résiliation ne peuvent être réclamés.

CONTEXTE SUPPLÉMENTAIRE OBTENU DE SOURCES SECONDAIRES

Les constatations suivantes, bien que ne reposant pas directement sur la loi n° 6306, ont été tirées de sources secondaires illustrant l’approche des tribunaux concernant les retards des entrepreneurs et les procédures de résiliation administrative dans le cadre de la législation sur les marchés publics (lois n° 4734/4735) et des litiges de droit privé général (Code des obligations turc, Code civil turc). Ces décisions fournissent un contexte supplémentaire concernant le fonctionnement général des mécanismes de résiliation administrative :

Caractère définitif de la condition de mise en demeure : Il a été souligné que, dans les contrats de marchés publics, l’administration doit respecter scrupuleusement les délais de mise en demeure prévus par la loi pour pouvoir exercer son droit de résiliation unilatérale. Dans les arrêts de la 13e Chambre du Conseil d’État datés du 23.03.2021, n° 2016/4375 E. et 2021/1020 K., et du 15.09.2022, n° 2022/2845 E. et 2022/3132 K., il a été jugé illégal pour l’administration de procéder directement à la résiliation sans accorder le délai de mise en demeure obligatoire (au moins 10 jours) ou sans émettre une mise en demeure conforme, et lesdites opérations ont été annulées. Cette situation constitue un précédent solide indiquant que le délai de mise en demeure de 30 jours prévu par la loi n° 6306 est une condition de forme stricte pour l’administration.

Allégations de faute administrative et de force majeure : Dans les décisions du 1er Tribunal de commerce d’Istanbul en date du 19.02.2026, n° de dossier 2025/372 et n° de décision 2026/135, et de la 13e Chambre du Conseil d’État en date du 05.12.2016, n° de dossier 2016/3562 et n° de décision 2016/4065, la résiliation et les sanctions à l’encontre de l’entrepreneur ont été jugées injustifiées dans les cas où le retard était dû à la faute de l’administration elle-même (non-réalisation d’expropriation, non-levée des occupations). En revanche, dans les décisions du Tribunal de commerce de Sakarya en date du 05.02.2025, n° de dossier 2024/336 et n° de décision 2025/63, et de la 13e Chambre du Conseil d’État en date du 05.10.2023, n° de dossier 2022/2123 et n° de décision 2023/3880, les défenses invoquant des catastrophes / cas de force majeure telles que des tremblements de terre ou des pandémies n’ont pas été jugées suffisantes pour empêcher la résiliation, face à des avertissements et constatations administratifs conformes à la procédure.

Voies de recours générales lorsque la procédure administrative n’est pas mise en œuvre : Il est constaté que dans les cas où la voie de résiliation administrative d’office prévue par la loi n° 6306 n’est pas utilisée ou que le processus n’est pas achevé, les propriétaires intentent des actions en résiliation de contrat devant les tribunaux de droit commun. Dans les décisions de la 1ère Cour Commerciale de Première Instance de Bursa datée du 13.11.2025, avec les numéros d’enregistrement 2024/1392 E. et 2025/1266 K. et de la 2ème Cour Commerciale de Première Instance d’Antalya datée du 22.12.2023, avec les numéros d’enregistrement 2021/784 E. et 2023/854 K., il a été décidé la résiliation rétroactive des contrats conformément aux dispositions du Code des Obligations Turc (TBK), en raison de l’absence d’obtention de permis ou du non-début des travaux par l’entrepreneur. Cependant, comme indiqué dans les décisions de la 17ème Chambre Civile de la Cour Régionale d’Appel de Gaziantep datée du 07.02.2017, avec les numéros d’enregistrement 2017/40 E. et 2017/39 K. et de la 14ème Chambre Civile de la Cour Régionale d’Appel d’Izmir datée du 22.12.2017, avec les numéros d’enregistrement 2017/806 E. et 2017/1249 K., dans les cas où la règle de la majorité spéciale (2/3) de la loi n° 6306 ne peut être appliquée, l’unanimité de tous les copropriétaires est requise conformément à l’article 692 du Code Civil Turc (TMK), faute de quoi les contrats sont considérés comme nuls.

Champ de compétence de la juridiction administrative : Dans la décision de la Chambre de Droit du Tribunal des Conflits datée du 17.04.2023, avec les numéros d’enregistrement 2023/51 E. et 2023/279 K., il a été statué que les litiges découlant des actes unilatéraux et d’office établis par l’administration en utilisant sa puissance publique dans le cadre de la loi n° 6306 (par exemple, la démolition d’office) doivent être traités par la juridiction administrative.

Questions Fréquemment Posées

Kentsel dönüşümde müteahhit sözleşmesi idari yolla feshedilebilir mi?

Evet. 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği kapsamında, belirli şartların gerçekleşmesi hâlinde hak sahipleri, hisseleri oranında salt çoğunlukla karar alarak idari fesih sürecini başlatabilir. Ancak bu süreç, doğrudan tek taraflı fesih değil; ilgili idarenin incelemesi, müteahhide süre verilmesi ve kanundaki şartların oluştuğunun tespiti ile ilerleyen özel bir prosedürdür.

İdari fesih sonrası eski müteahhitten alınan kira yardımı geri istenir mi?

Hayır. Kanun açık biçimde, fesih tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine ödenen kira yardımlarının geri talep edilemeyeceğini düzenlemektedir. Ancak feshe kadar yapılan işler, ödemeler, devredilen hisseler ve diğer alacak-borç ilişkileri bakımından genel hukuk hükümleri uygulanır.

Pourquoi le soutien d’un avocat spécialisé est-il nécessaire ? (Le moyen le plus efficace de prévenir les pertes de droits dans la transformation urbaine)

Les litiges avec l’entrepreneur dans les projets de transformation urbaine ne sont pas, contrairement à ce que l’on pense, un simple problème contractuel. Ce processus est un domaine multicouche et technique qui englobe simultanément le droit administratif, le droit foncier, la copropriété, les calculs de majorité des copropriétaires, les procédures de construction à risque, les servitudes foncières, les procédures de recours administratifs et la stratégie de litige. Par conséquent, même une petite erreur dans la gestion du processus peut entraîner de graves préjudices pour les ayants droit pendant des années.

En particulier, le processus de résiliation administrative dans le cadre de la loi n° 6306 est strictement lié aux exigences formelles. En cas de calcul erroné de la majorité des propriétaires, de non-soutien suffisant des motifs de résiliation par des preuves concrètes, de dossier de demande incomplet auprès de l’administration ou d’imprévision des défenses de l’entrepreneur; la demande de résiliation peut être rejetée ou le processus peut devenir entièrement invalide. Cela peut entraîner la poursuite du contrat avec l’entrepreneur actuel, le blocage du projet et l’incapacité des ayants droit à trouver une solution pendant une longue période.

Cependant, même si une décision de résiliation administrative est prise, le processus ne s’arrête pas là. Après la résiliation, le choix d’un nouvel entrepreneur, l’établissement d’un nouveau contrat, la levée des restrictions, les processus de transfert d’actions et les éventuelles actions en dommages et intérêts nécessitent une planification juridique professionnelle. Autrement, les ayants droit pourraient se retrouver bloqués entre l’ancien entrepreneur et le nouveau processus et faire face à une seconde crise juridique.

C’est précisément à ce stade qu’un avocat en transformation urbaine à Istanbul, expert dans son domaine, assure le bon déroulement des demandes administratives et des éventuels litiges en élaborant une feuille de route stratégique du début à la fin du processus. En particulier, les experts ayant une expérience régionale tels que l’avocat en transformation urbaine de Tuzla, l’avocat en transformation urbaine de Pendik et l’avocat en transformation urbaine de Gebze peuvent gérer le processus beaucoup plus rapidement et efficacement, car ils connaissent bien les pratiques locales, les processus municipaux et le fonctionnement administratif.

Il ne faut pas oublier que les erreurs commises lors de la transformation urbaine entraînent souvent des conséquences irréversibles. Un mauvais calcul de la majorité, une demande incomplète ou un processus de résiliation erroné peuvent directement affecter des millions de lires en valeur immobilière. Par conséquent, obtenir un soutien professionnel dès le début du processus n’est pas seulement un choix, mais une nécessité critique pour la protection des droits.

Dans ce cadre, pour les ayant-droits qui souhaitent obtenir le soutien d’une équipe expérimentée en matière de litiges de transformation urbaine, le Cabinet d’Avocats 2M Hukuk est un partenaire de solutions solide pour gérer le processus de manière sûre, rapide et conforme à la loi. Avec la bonne stratégie, le bon timing et les bonnes démarches juridiques, il est possible à la fois de prévenir les préjudices existants et de construire le nouveau processus sur des bases solides.