الموضوع: إجراء الفسخ الإداري التلقائي وحماية الملاك في حالات التأخير الناتج عن المقاول بموجب المادة 6/14 من القانون رقم 6306 والمادة 13/11 من اللائحة التنفيذية

يتضمن هذا العمل تحليلًا لقرارات المحكمة المتعلقة بإجراء الفسخ الإداري التلقائي، والذي يُبدأ بقرار من الأغلبية المطلقة للملاك، في حالات التأخير الناتج عن المقاول في المناطق المعرضة لخطر الكوارث (مثل عدم بدء أعمال البناء لمدة سنة بعد قرار بالإجماع/اتفاق أو بالأغلبية المطلقة، أو عدم الاستمرار بمعدات كافية لمدة 6 أشهر).

1. مدى قانونية سلطة الفسخ الإداري التلقائي وحرية التعاقد 

تحكم قرارات مجلس الدولة بأن سلطة الفسخ التلقائي الممنوحة للإدارة لا تتعارض مع حرية التعاقد المضمونة في الدستور وتخدم المصلحة العامة.

في قرار الدائرة السادسة بمجلس الدولة بتاريخ 17.11.2021، برقم 2020/2638 أساس و 2021/12690 قرار، ذُكر أن الهدف من القاعدة هو إنشاء بيئات معيشية صحية وآمنة، وأنه يمكن تطبيق هذه القاعدة في حال تسبب المقاول في إلحاق الضرر بالملاك الشركاء بسبب تأخيرات صادرة عنه؛ ولم يُرَ في التنظيم أي تعارض مع هدف القانون والمصلحة العامة، فتم رفض دعوى الإلغاء. على الرغم من ادعاء المعارضة بوجود تعارض مع حرية التعاقد، فقد تم تأييد هذه السلطة بأغلبية الأصوات.

في قرارات مجلس دوائر القضاء الإداري بتاريخ 22.02.2023، برقمي 2022/3386 أساس و 2023/307 قرار، والقرارين الصادرين بتاريخ 22.02.2023، برقمي 2022/1167 أساس و 2023/306 قرار، تم التأكيد على أن أساس المادة 13/11 من اللائحة هو المادة 6/14 من القانون رقم 6306، وتم إقرار أن سلطة الفسخ الممنوحة للإدارة متوافقة مع القانون بالإجماعr.

2. نطاق صلاحيات الإدارة في التدقيق وعدم وجود إلزام بتحديد الخطأ

المبدأ القانوني الأساسي الذي يبرز في القرارات القضائية هو أن الإدارة ليست ملزمة بتحديد نسب خطأ الأطراف أو أسباب توقف البناء بالتفصيل خلال عملية الفسخ.

في قرارات الدائرة السادسة لمجلس الدولة بتاريخ 10.02.2022، برقمي 2020/10800 أساس و 2022/1325 قرار، وقرارات مجلس دوائر القضاء الإداري بتاريخ 22.02.2023، برقمي 2022/2496 أساس و 2023/308 قرار، تم النص بوضوح على أنه “ليس هناك إلزام للإدارة بتحديد مستوى توقف البناء أو الطرف الذي تسبب في توقف البناء بعد البدء فيه”. وقد اعتبر أن اكتفاء الإدارة بالتحقق من أن البناء لم يستمر بالمستوى المحدد لمدة لا تقل عن ستة أشهر، وتطبيق إجراءات الإنذار، أمر كافٍ. لم تمنع ادعاءات المقاولين بأن التأخير ناتج عن الملاك من اتخاذ هذا الإجراء الإداري.

3. سير إجراءات الفسخ وخطوات التطبيق

تجسد التطبيق الفعلي للإجراءات المتبعة ضمن نطاق القانون واللائحة بقرارات قضائية.

في القرار رقم 2020/8160 أساس و 2022/1324 قرار، الصادر عن الدائرة السادسة لمجلس الدولة بتاريخ 10.02.2022، تم تفصيل خطوات الإجراء على النحو التالي: تقديم طلب مدعم بأدلة إلى الوزارة/الإدارة، منح المقاول مهلة 15 يومًا للدفاع بعد المراجعة، ثم إصدار إنذار لمدة 30 يومًا، وفي حال عدم الامتثال، يتم فسخ العقد تلقائيًا، وقد وُجد هذا الإجراء متوافقًا مع القانون.

يتضمن القرار رقم 2023/777 أساس و 2025/811 قرار، الصادر عن المحكمة التجارية الابتدائية العاشرة في إسطنبول بتاريخ 20.10.2025، التطبيق الفعلي لوزارة البيئة والتخطيط العمراني وتغير المناخ. بناءً على قرار أغلبية الملاك (2/3)، قامت الإدارة أولاً بإخطار المقاول بضرورة تقديم معلومات خلال 15 يومًا، ثم أصدرت إنذارًا بمنحه مهلة 30 يومًا لبدء/مواصلة العمل، وعند انتهاء المدة، أبلغت المؤسسات المعنية والملاك والمقاول بفسخ العقود تلقائيًا.

4. النتائج القانونية للفسخ 

كما هو موجز في القرار رقم 2022/3386 أساس، 2023/307 قرار، الصادر عن مجلس دوائر القضاء الإداري في مجلس الدولة، بعد الفسخ التلقائي؛

تعتبر العقود مفسوخة دون الحاجة لموافقة الأطراف المعنية.

تُلغى عقود وعد بيع العقارات وعقود الإنشاء مقابل حصة في الأرض، المسجلة كقيود في سجل العقارات، بناءً على طلب الملاك أو الوزارة.

تُطبق أحكام القانون العام على الأعمال المنجزة والمدفوعات التي تمت حتى تاريخ الفسخ.

لا يمكن استرداد دفعات مساعدة الإيجار التي دفعها المقاول لأصحاب الحقوق حتى تاريخ الفسخ.

سياق إضافي تم الحصول عليه من مصادر ثانوية

النتائج التالية مستقاة من مصادر ثانوية لا تستند مباشرة إلى القانون رقم 6306، ولكنها توضح نهج المحاكم في المنازعات المتعلقة بتأخيرات المقاولين وعمليات الإنهاء الإداري بموجب تشريعات المناقصات العامة (القانونان 4734/4735) والقانون الخاص العام (القانون المدني التركي، القانون التجاري التركي). توفر هذه القرارات سياقًا إضافيًا بشأن آلية عمل الإنهاء الإداري بشكل عام:

حتمية شرط الإنذار: تم التأكيد على أنه يجب على الإدارة الالتزام الصارم بمدد الإنذار المنصوص عليها في القانون لكي تتمكن من ممارسة صلاحية الإنهاء من جانب واحد في عقود المناقصات العامة. في القرارين الصادرين عن الدائرة 13 بمجلس الدولة بتاريخ 23.03.2021، برقمي 2016/4375 E. و2021/1020 K.، وبتاريخ 15.09.2022، برقمي 2022/2845 E. و2022/3132 K.، تبين أن قيام الإدارة بإجراء الإنهاء المباشر دون منح مدة الإنذار الإلزامية (10 أيام على الأقل) أو دون إرسال إشعار قانوني سليم، يعتبر غير قانوني، وقد تم إلغاء هذه الإجراءات. يشكل هذا سابقة قوية تدل على أن فترة الإنذار البالغة 30 يومًا المنصوص عليها في القانون رقم 6306 هي شرط شكلي إلزامي بالنسبة للإدارة.

ادعاءات الخطأ الإداري والقوة القاهرة: في القرارات الصادرة عن محكمة إسطنبول التجارية الابتدائية الأولى بتاريخ 19.02.2026، بالرقمين 2025/372 E. و 2026/135  K. وعن مجلس الدولة، الدائرة 13 بتاريخ 05.12.2016، بالرقمين 2016/3562 E. و 2016/4065  K. ، اعتبر الفسخ والعقوبات الموجهة للمقاول غير عادلة في الحالات التي يكون فيها التأخير ناتجًا عن خطأ الإدارة نفسها (عدم نزع الملكية، عدم إزالة الاحتلالات). في المقابل، في القرارات الصادرة عن محكمة ساكاريا التجارية الابتدائية بتاريخ 05.02.2025، بالرقمين 2024/336 E. و 2025/63  K. وعن مجلس الدولة، الدائرة 13 بتاريخ 05.10.2023، بالرقمين 2022/2123 E. و 2023/3880  K. ، لم تُعتبر دفوع الكوارث/القوة القاهرة مثل الزلزال أو الوباء كافية لمنع الفسخ في مواجهة الإنذارات والتحقيقات الإدارية الأصولية.

الطرق القانونية العامة عند عدم تطبيق الإجراءات الإدارية: في الحالات التي لا يتم فيها اللجوء إلى طريقة الفسخ الإداري التلقائي المنصوص عليها في القانون رقم 6306، أو عند عدم اكتمال الإجراءات، يلاحظ أن المالكين يرفعون دعاوى فسخ العقد في المحاكم العامة. في قرارات المحكمة التجارية الابتدائية الأولى في بورصة بتاريخ 13.11.2025، رقم 2024/1392 الأساس ورقم 2025/1266 القرار و المحكمة التجارية الابتدائية الثانية في أنطاليا بتاريخ 22.12.2023، رقم 2021/784 الأساس ورقم 2023/854 القرار، تم الحكم بفسخ العقود بأثر رجعي وفقًا لأحكام قانون الالتزامات التركي (TBK) بسبب عدم حصول المقاول على الترخيص أو عدم بدء البناء. ولكن، كما هو مذكور في قرارات الدائرة القانونية السابعة عشرة بمحكمة إقليم غازي عنتاب الاستئنافية بتاريخ 07.02.2017، رقم 2017/40 الأساس ورقم 2017/39 القرار و الدائرة القانونية الرابعة عشرة بمحكمة إقليم إزمير الاستئنافية بتاريخ 22.12.2017، رقم 2017/806 الأساس ورقم 2017/1249 القرار، في الحالات التي لا يمكن فيها تطبيق قاعدة الأغلبية الخاصة (2/3) المنصوص عليها في القانون رقم 6306، يُطلب إجماع جميع المساهمين وفقًا للمادة 692 من القانون المدني التركي (TMK)، وإلا تعتبر العقود باطلة.

نطاق اختصاص القضاء الإداري: في قرار الدائرة القانونية بمحكمة المنازعات بتاريخ 17.04.2023، رقم 2023/51 الأساس ورقم 2023/279 القرار، تم النص على وجوب النظر في النزاعات الناشئة عن الإجراءات التي تتخذها الإدارة من جانب واحد وبشكل تلقائي باستخدام سلطتها العامة (مثل الهدم التلقائي) ضمن نطاق القانون رقم 6306، أمام القضاء الإداري.

أسئلة متكررة

Kentsel dönüşümde müteahhit sözleşmesi idari yolla feshedilebilir mi?

Evet. 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği kapsamında, belirli şartların gerçekleşmesi hâlinde hak sahipleri, hisseleri oranında salt çoğunlukla karar alarak idari fesih sürecini başlatabilir. Ancak bu süreç, doğrudan tek taraflı fesih değil; ilgili idarenin incelemesi, müteahhide süre verilmesi ve kanundaki şartların oluştuğunun tespiti ile ilerleyen özel bir prosedürdür.

İdari fesih sonrası eski müteahhitten alınan kira yardımı geri istenir mi?

Hayır. Kanun açık biçimde, fesih tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine ödenen kira yardımlarının geri talep edilemeyeceğini düzenlemektedir. Ancak feshe kadar yapılan işler, ödemeler, devredilen hisseler ve diğer alacak-borç ilişkileri bakımından genel hukuk hükümleri uygulanır.

لماذا الدعم من محامٍ متخصص ضروري؟ (الطريقة الأكثر فعالية لمنع فقدان الحقوق في التحول الحضري)

النزاعات التي تنشأ مع المقاول في مشاريع التحول الحضري، على عكس ما يُعتقد، ليست مجرد مشكلة عقد. هذه العملية؛ هي مجال متعدد الطبقات وفني يضم في نفس الوقت القانون الإداري، قانون السجل العقاري، ملكية الطوابق، حسابات أغلبية الشركاء، إجراءات المباني الخطرة، قيود السجل العقاري، عمليات التقديم الإداري واستراتيجية الدعاوى القضائية. لهذا السبب، حتى لو تم تنفيذ العملية بخطأ صغير، فقد يؤدي ذلك إلى تعرض أصحاب الحقوق لمعاناة خطيرة تستمر لسنوات.

على وجه الخصوص، عملية الفسخ الإداري بموجب القانون رقم 6306، تعتمد بشكل صارم على الشروط الشكلية. في حال الخطأ في حساب أغلبية الملاك، أو عدم دعم سبب الفسخ بأدلة ملموسة كافية، أو إعداد الطلب المقدم إلى الإدارة بشكل ناقص، أو عدم توقع دفاعات المقاول؛ يمكن رفض طلب الفسخ أو أن تصبح العملية باطلة بالكامل. وهذا يمكن أن يؤدي إلى استمرار العقد مع المقاول الحالي، وتوقف المشروع، وعدم قدرة أصحاب الحقوق على إيجاد حل لفترة طويلة.

ومع ذلك، حتى لو تم اتخاذ قرار الفسخ الإداري، فإن العملية لا تنتهي هنا. بعد الفسخ، يتطلب اختيار مقاول جديد، إبرام عقد جديد، رفع القيود، عمليات نقل الحصص، ودعاوى التعويض المحتملة تخطيطًا قانونيًا احترافيًا. وإلا، يمكن لأصحاب الحقوق أن يجدوا أنفسهم عالقين بين المقاول القديم والعملية الجديدة ويواجهوا أزمة قانونية ثانية.

في هذه المرحلة تحديداً، يضمن محامي التحول الحضري في إسطنبول المتخصص في مجاله، إدارة صحيحة للطلبات الإدارية والدعاوى القضائية المحتملة، وذلك من خلال رسم خريطة طريق استراتيجية من بداية العملية حتى نهايتها. خاصة الخبراء ذوو الخبرة الإقليمية مثل محامي التحول الحضري في توزلا، ومحامي التحول الحضري في بنديك، ومحامي التحول الحضري في جبزي؛ يمكنهم إدارة العملية بشكل أسرع وأكثر فعالية نظرًا لمعرفتهم الوثيقة بالممارسات المحلية، وإجراءات البلدية، والعمل الإداري.

يجب ألا ننسى أن الأخطاء المرتكبة في التحول الحضري غالبًا ما تؤدي إلى نتائج لا رجعة فيها. فحساب خاطئ للأغلبية، أو طلب غير مكتمل، أو عملية فسخ خاطئة؛ يمكن أن يؤثر بشكل مباشر على قيمة العقارات التي تبلغ ملايين الليرات. لذلك، فإن الحصول على دعم مهني من بداية العملية ليس مجرد خيار، بل هو ضرورة حاسمة لحماية الحقوق.

في هذا السياق، بالنسبة لأصحاب الحقوق الذين يرغبون في الحصول على دعم من فريق ذي خبرة في نزاعات التحول الحضري، يعد مكتب المحاماة 2M Hukuk شريك حل قويًا في إدارة العملية بشكل آمن وسريع ومتوافق مع القانون. فباستراتيجية صحيحة، وتوقيت مناسب، وخطوات قانونية سليمة، يمكن منع المظالم الحالية وبناء العملية الجديدة على أسس متينة.