Тема: Процедура административного расторжения ex officio и защита собственников при задержках, вызванных подрядчиком, в рамках статьи 6/14 Закона № 6306 и статьи 13/11 Положения о применении

Данная работа содержит анализ судебных решений, касающихся процедуры административного расторжения ex officio, инициированной решением простого большинства собственников, в случае задержек, вызванных подрядчиком, в зонах риска стихийных бедствий (неначало строительных работ в течение 1 года после единогласного/согласованного или простого большинства решения, или их непродолжение в течение 6 месяцев с достаточным оборудованием).

1. Правомерность полномочий по административному расторжению ex officio и свобода договора 

Решения Государственного совета постановляют, что полномочия по расторжению ex officio, предоставленные администрации, не противоречат свободе договора, гарантированной Конституцией, и служат общественным интересам.

В решении 6-й Палаты Государственного совета от 17.11.2021 под номерами 2020/2638 E. и 2021/12690 K. было указано, что целью правила является создание здоровой и безопасной жилой среды, и что это правило может быть применено в случае причинения вреда совладельцам земельных участков по причинам, исходящим от подрядчика; иск об отмене был отклонен, так как в регулировании не было найдено противоречий цели Закона и общественным интересам. Хотя в особом мнении утверждалось о нарушении свободы договора, это полномочие было одобрено большинством голосов.

В решениях Совета по административным делам Государственного совета от 22.02.2023 за номерами 2022/3386 E. и 2023/307 K., а также от 22.02.2023 за номерами 2022/1167 E. и 2023/306 K. было подтверждено, что основой статьи 13/11 Регламента является статья 6/14 Закона № 6306, и полномочия на расторжение, предоставленные администрации, были единогласно утверждены как законные.

2. Объем проверки администрации и отсутствие обязательства по установлению вины

Основной правовой принцип, выделяющийся в судебных решениях, заключается в том, что администрация в процессе расторжения не обязана детально устанавливать степень вины сторон или причины остановки строительства.

В решениях 6-го Отдела Государственного совета от 10.02.2022 за номерами 2020/10800 E. и 2022/1325 K., а также Совета по административным делам Государственного совета от 22.02.2023 за номерами 2022/2496 E. и 2023/308 K. явно постановлено, что «нет обязанности со стороны администрации устанавливать, на каком уровне остановилось строительство или какая сторона стала причиной его остановки после начала строительства». Было признано достаточным лишь установление администрацией того факта, что строительство не продолжалось на указанном уровне как минимум шесть месяцев, и применение процедуры предупреждения. Утверждения подрядчиков о том, что задержка вызвана собственниками, не препятствовали проведению данной административной процедуры.

3. Порядок процедуры расторжения и этапы ее применения

Фактическое применение процедуры, осуществляемой в рамках Закона и Регламента, было конкретизировано судебными решениями.

В решении 6-й палаты Государственного совета от 10.02.2022 № 2020/8160 Э. и 2022/1324  К. шаги процедуры были детализированы следующим образом: подача обоснованного заявления в Министерство/Администрацию, предоставление подрядчику 15-дневного срока для защиты после рассмотрения, затем вынесение предупреждения сроком на 30 дней и, в случае несоблюдения, расторжение договора по собственной инициативе, что было признано законным.

В решении 10-го Гражданского суда по коммерческим делам Стамбула от 20.10.2025 № 2023/777 Э. и 2025/811  К. содержится фактическая практика Министерства окружающей среды, урбанизации и изменения климата. Администрация, на основании решения 2/3 большинства собственников, сначала уведомила подрядчика о необходимости предоставить информацию в течение 15 дней, затем выдала предупреждение о начале/продолжении работ, предоставив 30-дневный срок, и по истечении срока уведомила соответствующие учреждения, собственников и подрядчика о расторжении договоров по собственной инициативе.

4. Юридические последствия расторжения 

Как кратко изложено в решении Коллегии по административным судебным делам Государственного совета № 2022/3386 Э., 2023/307 К., после расторжения по собственной инициативе;

Договоры считаются расторгнутыми без необходимости получения согласия заинтересованных сторон.

Договоры о предварительной продаже недвижимости и договоры подряда на строительство в обмен на долю земли, зарегистрированные в кадастре недвижимости, аннулируются по требованию собственников или Министерства.

К работам, выполненным, и платежам, произведенным до даты расторжения, применяются общие положения права.

Выплаты помощи по аренде, произведенные подрядчиком правообладателям до даты расторжения, не могут быть истребованы обратно.

ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЙ КОНТЕКСТ, ПОЛУЧЕННЫЙ ИЗ ВТОРИЧНЫХ ИСТОЧНИКОВ

Следующие выводы получены из вторичных источников, не основанных непосредственно на Законе № 6306, но демонстрирующих подход судов к задержкам подрядчиков и процессам административного расторжения в рамках законодательства о государственных закупках (Законы № 4734/4735) и общих споров частного права (ТБК, ТМК). Эти решения предоставляют дополнительный контекст для общего функционирования механизмов административного расторжения:

Строгость требования о предупреждении: Было подчеркнуто, что для использования администрацией права на одностороннее расторжение в договорах государственных закупок необходимо строго соблюдать сроки предупреждения, предусмотренные законом. Решениями 13-й палаты Государственного совета от 23.03.2021, № 2016/4375 Э. и № 2021/1020 К. и от 15.09.2022, № 2022/2845 Э. и № 2022/3132 К. было признано неправомерным прямое расторжение договора администрацией без предоставления обязательного срока предупреждения (не менее 10 дней) или без надлежащего уведомления, и соответствующие действия были отменены. Эта ситуация является весомым прецедентом, подтверждающим, что 30-дневный срок предупреждения, предусмотренный Законом № 6306, является обязательным формальным требованием для администрации.

Утверждения об административной ошибке и форс-мажоре: В решениях 1-го Коммерческого Суда первой инстанции Стамбула от 19.02.2026 за номерами 2025/372 E. и 2026/135  K. и 13-й Палаты Государственного совета от 05.12.2016 за номерами 2016/3562 E. и 2016/4065  K. было признано необоснованным расторжение контракта и применение санкций в отношении подрядчика в случаях, когда задержка была вызвана собственной ошибкой администрации (непроведение экспроприации, неустранение захватов). Напротив, в решениях Коммерческого Суда первой инстанции Сакарьи от 05.02.2025 за номерами 2024/336 E. и 2025/63  K. и 13-й Палаты Государственного совета от 05.10.2023 за номерами 2022/2123 E. и 2023/3880  K. доводы о стихийных бедствиях/форс-мажоре, таких как землетрясение или пандемия, были признаны недостаточными для предотвращения расторжения контракта при наличии надлежащих административных предупреждений и установлений.

Общие правовые пути при неприменении административной процедуры: В случаях, когда не применяется административный путь расторжения по собственной инициативе, предусмотренный Законом № 6306, или процесс не завершается, собственники, как видно, подают иски о расторжении договора в судах общей юрисдикции. В решениях 1-го Коммерческого суда первой инстанции Бурсы от 13.11.2025 за № 2024/1392 E. и № 2025/1266 K. и 2-го Коммерческого суда первой инстанции Антальи от 22.12.2023 за № 2021/784 E. и № 2023/854 K. было постановлено ретроактивно расторгнуть договоры в соответствии с положениями ТБК (Турецкого кодекса обязательств) в связи с неполучением подрядчиком лицензии или неначином строительства. Однако, как указано в решениях 17-й Палаты по гражданским делам Регионального суда Газиантепа от 07.02.2017 за № 2017/40 E. и № 2017/39 K. и 14-й Палаты по гражданским делам Регионального суда Измира от 22.12.2017 за № 2017/806 E. и № 2017/1249 K., в случаях, когда не может быть применено правило особого большинства (2/3), предусмотренное Законом № 6306, требуется единогласное решение всех дольщиков в соответствии со ст. 692 ГК (Гражданского кодекса), в противном случае договоры считаются недействительными.

Сфера компетенции административной юрисдикции: В решении Юридической секции Суда по спорам от 17.04.2023 за № 2023/51 E. и № 2023/279 K. было постановлено, что споры, возникающие из односторонних и по собственной инициативе предпринятых действий администрации с использованием государственной власти в рамках Закона № 6306 (например, снос по собственной инициативе), должны рассматриваться в административном суде.

Часто задаваемые вопросы

Kentsel dönüşümde müteahhit sözleşmesi idari yolla feshedilebilir mi?

Evet. 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği kapsamında, belirli şartların gerçekleşmesi hâlinde hak sahipleri, hisseleri oranında salt çoğunlukla karar alarak idari fesih sürecini başlatabilir. Ancak bu süreç, doğrudan tek taraflı fesih değil; ilgili idarenin incelemesi, müteahhide süre verilmesi ve kanundaki şartların oluştuğunun tespiti ile ilerleyen özel bir prosedürdür.

İdari fesih sonrası eski müteahhitten alınan kira yardımı geri istenir mi?

Hayır. Kanun açık biçimde, fesih tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine ödenen kira yardımlarının geri talep edilemeyeceğini düzenlemektedir. Ancak feshe kadar yapılan işler, ödemeler, devredilen hisseler ve diğer alacak-borç ilişkileri bakımından genel hukuk hükümleri uygulanır.

Почему необходима поддержка адвоката-эксперта? (Самый эффективный способ предотвратить потерю прав при городской трансформации)

Споры с подрядчиком в проектах городского преобразования, вопреки распространенному мнению, не являются исключительно проблемой договора. Этот процесс является многослойной и технической областью, объединяющей в себе одновременно административное право, земельное (регистрационное) право, долевую собственность, расчеты большинства долевых собственников, процедуры для рискованных (аварийных) строений, обременения в реестре недвижимости, процессы административных обращений и стратегию судебных разбирательств. Поэтому даже незначительная ошибка в ведении процесса может привести к серьезным многолетним страданиям правообладателей.

В частности, процесс административного расторжения в рамках Закона № 6306 строго зависит от соблюдения формальных требований. В случае неправильного расчета большинства собственников, недостаточного подкрепления основания расторжения конкретными доказательствами, неполной подготовки заявления, поданного в административный орган, или невозможности предвидеть аргументы подрядчика; запрос на расторжение может быть отклонен или процесс может стать полностью недействительным. Это может привести к продолжению договора с существующим подрядчиком, к застопориванию проекта и к тому, что правообладатели не смогут найти решение в течение длительного времени.

Однако, даже если принято решение об административном расторжении, процесс на этом не заканчивается. После расторжения выбор нового подрядчика, заключение нового договора, снятие обременений, процессы передачи долей и возможные иски о компенсации требуют профессионального юридического планирования. В противном случае правообладатели могут оказаться зажатыми между старым подрядчиком и новым процессом и столкнуться со вторым юридическим кризисом.

Именно в этот момент Стамбульский адвокат по городской трансформации, являющийся специалистом в своей области, разрабатывает стратегическую дорожную карту от начала до конца процесса, обеспечивая надлежащее ведение как административных обращений, так и возможных судебных исков. В частности, специалисты с региональным опытом, такие как адвокат по городской трансформации в Тузле, адвокат по городской трансформации в Пендике и адвокат по городской трансформации в Гебзе, могут управлять процессом гораздо быстрее и эффективнее, поскольку они хорошо знакомы с местными практиками, муниципальными процессами и административным функционированием.

Следует помнить, что ошибки, допущенные в процессе городской трансформации, часто приводят к необратимым последствиям. Неправильный расчет большинства, неполное заявление или ошибочный процесс расторжения могут напрямую повлиять на стоимость недвижимого имущества в миллионы лир. Поэтому получение профессиональной поддержки с самого начала процесса — это не просто выбор, а критическая необходимость с точки зрения защиты прав.

В этом контексте для правообладателей, желающих получить поддержку от опытной команды в спорах по городской трансформации, Юридическая фирма «2М Хукук» является надежным партнером по решению проблем, способным безопасно, быстро и в соответствии с законом управлять процессом. С правильной стратегией, правильным выбором времени и правильными юридическими шагами возможно как предотвратить существующие нарушения, так и построить новый процесс на прочном фундаменте.