(Guide du droit du bail dans le cadre du Code des obligations turc et du Code de procédure civile — 2025)

1. Issue des procédures d’expulsion et situation du nouveau propriétaire

Selon les décisions de la Cour de cassation, si un bien immobilier est vendu alors qu’une procédure d’expulsion est en cours, le droit d’action et la qualité de l’ancien propriétaire (bailleur) prennent fin en principe. Les effets de cette situation sur l’issue des procès et la capacité du nouveau propriétaire à poursuivre le procès sont analysés en détail ci-dessous :

Fin de la qualité de l’ancien propriétaire : Avec la vente du bien immobilier, la qualité de « bailleur » et de « propriétaire » de l’ancien propriétaire prend fin. Par conséquent, l’ancien propriétaire ne peut plus continuer à demander l’expulsion. Comme indiqué dans les décisions de la 6e Chambre civile de la Cour de cassation numérotées 2015/6536 E., 2015/7418  K. et 2014/7788 E., 2014/9248  K., puisque la qualité de bailleur prend fin avec la vente, la demande d’expulsion intentée par l’ancien propriétaire doit être rejetée. De même, la 6e Chambre civile de la Cour de cassation, dans sa décision numérotée 2012/8382 E., 2012/9766  K., a statué que le transfert du droit de propriété rompt le lien du bailleur avec le bien loué et met fin à son droit d’action.

Condition de la poursuite de l’action par le nouveau propriétaire (Cession écrite) : Bien que, conformément à l’article 310 du Code des Obligations turc (TBK), le nouveau propriétaire devienne partie au contrat de location, cela ne signifie pas qu’il est automatiquement partie à l’action en cours. Pour que le nouveau propriétaire puisse poursuivre l’action en expulsion existante, il est obligatoire que « le droit d’action soit transféré par cession écrite » entre l’ancien propriétaire et le nouveau propriétaire (Cour de cassation, 12e Chambre civile, 2024/1195 E., 2024/2732 K.).

Situation spécifique à l’expulsion pour défaut de paiement : Le droit de demander l’expulsion pour défaut de paiement appartient au créancier de la créance qui est à l’origine du défaut, et ce droit ne peut être cédé séparément de la créance. Cependant, si la créance de loyer et le droit d’expulsion sont cédés conjointement, le nouveau propriétaire peut poursuivre l’action (Cour de cassation, 3e Chambre civile, 2024/325 E., 2024/741 K.). Comme souligné dans l’arrêt n° 2024/2094 E., 2024/2744 K. de la 8e Chambre civile de la Cour régionale d’appel d’İzmir, si un document de cession écrite n’est pas présenté, il n’est pas possible pour le nouveau propriétaire de poursuivre l’action, et l’action doit être rejetée.

Question de l’extinction de l’action : Dans les décisions examinées, il a été précisé que l’action ne devait pas être « éteinte » mais « rejetée » en raison du manque de qualité de l’ancien propriétaire (Cour de cassation, 6e Chambre civile, 2013/6498 E., 2013/10270 K.).

2. Sort des actions en fixation de loyer

Il a été constaté que la grande majorité des décisions judiciaires présentées ne contient pas d’évaluation directe concernant l’action en fixation de loyer (Cour de cassation, 6e Chambre civile, 2013/6498 E., 2013/10270  K.; 2013/9530 E., 2013/12080  K.; 2015/2218 E., 2015/3585  K.). Cependant, à la lumière des principes généraux et des décisions relatives aux créances de loyer, les conclusions suivantes sont tirées :

Cession de créance et subrogation : Dans les actions fondées sur une créance, telles que la fixation du loyer, l’ancien propriétaire peut céder ses droits non encore jugés au nouveau propriétaire. Avec la cession, le droit de recouvrement passe au nouveau propriétaire, et le nouveau propriétaire peut poursuivre l’action (Cour de cassation, 3e Chambre civile, 2024/325 E., 2024/741  K.).

Règle de procédure générale (Code de procédure civile, art. 125/2) : Selon la règle de procédure générale énoncée dans la décision n° 2020/5815 E., 2020/9041  K. de la 5e Chambre civile de la Cour de cassation ; en cas de transfert de l’objet du litige après l’introduction de l’action, le cessionnaire se substitue au demandeur et l’action se poursuit là où elle en était. Dans ce cas, le tribunal doit demander au nouveau propriétaire s’il souhaite poursuivre l’action.

3. Règles de procédure générales et pouvoir de poursuivre l’action

L’article 125/2 du Code de procédure civile (HMK) n° 6100 est la disposition procédurale fondamentale qui détermine le sort d’une action en cas de vente d’un bien immobilier. Selon cet article, en cas de transfert du bien faisant l’objet du litige, le cessionnaire n’acquiert pas automatiquement la qualité de demandeur ; cependant, il peut se substituer au demandeur et poursuivre l’action là où elle en était. Le tribunal doit prendre en compte cette situation d’office (de lui-même) et, après avoir examiné les registres fonciers, demander au nouveau propriétaire s’il souhaite poursuivre l’action (Cour de cassation, 6e Chambre civile, 2016/6113 E., 2016/4739  K.).

4. Sources secondaires et évaluations indirectes

Bien que les informations suivantes ne soient pas directement liées aux litiges de loyer et d’expulsion, elles ont été considérées comme une source secondaire pour montrer les principes généraux applicables en cas de changement de propriétaire du bien immobilier pendant le procès :

Perte de la qualité de partie : Dans les affaires d’occupation illégale sans expropriation et d’indemnité d’occupation, il a été souligné que si le bien immobilier est transféré pendant le procès, l’ancien propriétaire perd sa qualité de partie et le nouveau propriétaire doit être inclus dans l’affaire conformément à l’article 125/2 du Code de procédure civile (HMK) (5e Chambre Civile de la Cour de Cassation, dossier n° 2019/7001, décision n° 2020/6506 ; dossier n° 2024/11299, décision n° 2025/8612).

Capacité d’agir en justice comme condition de recevabilité : Avec le transfert du bien immobilier, la capacité d’agir en justice disparaît, il n’est donc pas possible que l’affaire se poursuive telle qu’elle a été initialement ouverte. Des droits optionnels doivent être accordés au demandeur, tels que la poursuite de l’affaire contre le nouveau propriétaire ou la conversion de l’affaire en demande de dommages et intérêts (7e Chambre Civile de la Cour d’Appel Régionale d’Istanbul, dossier n° 2024/4246, décision n° 2024/2798).

Actions en cessation de trouble : Dans une action en prévention d’une intervention sur les parties communes d’une copropriété, il a été stipulé qu’en cas de vente de son appartement par le demandeur, la volonté du nouveau propriétaire de poursuivre l’affaire doit être recherchée, faute de quoi des problèmes de procédure pourraient survenir en raison d’un manque de capacité d’ester en justice active (5e Chambre Civile de la Cour de Cassation, dossier n° 2023/11213, décision n° 2024/523).

Résumé des conclusions : Dans les actions en expulsion, le droit d’action de l’ancien propriétaire prend fin avec la vente ; le nouveau propriétaire ne peut poursuivre l’action qu’avec une « cession écrite », faute de quoi l’action sera rejetée. Bien qu’il n’y ait pas de disposition spécifique dans les sources concernant les actions en fixation de loyer, il est considéré que le nouveau propriétaire peut reprendre l’action dans le cadre des règles de procédure générales (article 125/2 du Code de procédure civile) et des principes de cession de créance. Dans les deux types d’actions, la vente de l’immeuble n’entraîne pas l' »extinction » automatique de l’action, mais des procédures (cession ou notification) sont obligatoires en raison du changement de qualité de partie et de la capacité d’agir.

Foire aux questions

Eski ev sahibi tahliye davası açtıktan sonra evi sattı; dava otomatik olarak düşer mi?

Hayır, dava kendiliğinden düşmez. Ancak eski malikin kiralayan sıfatı sona erdiğinden, dava sıfat yokluğu nedeniyle reddedilir. Yeni malikin davayı devralabilmesi için yazılı temlik zorunludur; aksi halde süreç yeniden başlatılması gerekebilir.

Yeni malik tahliye davasını devralmak için ne yapmalıdır?

Eski malik ile aralarında yazılı bir temlik sözleşmesi yapmaları ve bunu mahkemeye sunmaları gerekir. Temerrüt davalarında ise yalnızca dava hakkının değil, kira alacağının da birlikte temlik edilmesi zorunludur. Temlikin usulüne uygun yapılmaması davanın reddine yol açar.

Kiracı olarak tahliye davasının tam ortasında evi satın alan yeni malik beni tahliye edebilir mi?

Ancak yazılı temlik yoluyla dava hakkını devralmışsa davaya devam edebilir. Temlik yoksa mevcut dava reddedilir; yeni malik kendi adına yeni bir dava açmak zorunda kalır. Bu da size önemli bir zaman kazanımı sağlayabilir. İstanbul avukatı veya Tuzla avukatı ile süreci takip etmeniz hak kaybını önler.

Pourquoi le soutien d’un avocat spécialisé est-il nécessaire ?

Le changement de propriétaire d’un bien immobilier pendant les actions en expulsion et en fixation de loyer recèle de sérieux pièges procéduraux pour les parties, qu’elles soient demandeurs ou défendeurs. Des erreurs techniques, telles que l’absence de cession écrite en temps voulu, sa non-présentation au tribunal, ou la cession séparée du droit à la créance et du droit à l’expulsion dans les actions pour défaut de paiement, entraînent directement le rejet de l’action.

D’autre part, du point de vue du locataire, un avocat qui connaît ces règles de procédure et formule les bonnes objections en temps voulu peut constituer un bouclier extrêmement efficace contre les tentatives d’expulsion injustes. Des questions telles que le suivi d’office des procédures relevant de l’article 125/2 du Code de procédure civile, la notification rapide des registres fonciers au tribunal et le contrôle de la validité juridique des documents de cession, requièrent une expertise.

En tant que Cabinet d’Avocats 2M Hukuk, nous offrons nos services avec notre équipe expérimentée à Istanbul et Tuzla pour les actions en expulsion, les actions en fixation et en ajustement de loyer, ainsi que pour tous les litiges découlant du droit du bail. Si vous recherchez un avocat spécialisé en droit du bail à Istanbul ou à Tuzla, vous pouvez nous contacter pour sécuriser votre procédure judiciaire.

Cabinet d’Avocats 2M Droit | Istanbul – Tuzla