(دليل قانون الإيجار في نطاق قانون الالتزامات التركي وقانون أصول المحاكمات المدنية — 2025)

1. مصير دعاوى الإخلاء ووضع المالك الجديد

وفقًا لقرارات محكمة الاستئناف العليا، في حال بيع العقار أثناء استمرار دعوى الإخلاء، ينتهي حق وصلاحية المالك السابق (المؤجر) في الدعوى كقاعدة عامة. تم تحليل تأثيرات هذا الوضع على مصير الدعاوى القضائية وصلاحية المالك الجديد في متابعة الدعوى بالتفصيل أدناه:

انتهاء صفة المالك السابق: مع بيع العقار، تنتهي صفة المالك السابق كـ “مؤجر” و “مالك”. لهذا السبب، لا يمكن للمالك السابق الاستمرار في طلب الإخلاء. كما هو مذكور في قرارات الدائرة السادسة المدنية بمحكمة الاستئناف العليا رقم 2015/6536 أساس، 2015/7418 قرار ورقم 2014/7788 أساس، 2014/9248 قرار، بما أن صفة المؤجر تنتهي مع البيع، يجب رفض طلب الإخلاء الذي أقامه المالك السابق. وبالمثل، في قرار الدائرة السادسة المدنية بمحكمة الاستئناف العليا رقم 2012/8382 أساس، 2012/9766 قرار، قضت بأن نقل حق الملكية يقطع علاقة المؤجر بالعقار المؤجر وينتهي حق رفع الدعوى.

شرط استمرار المالك الجديد للدعوى (التنازل الكتابي): وفقًا للمادة 310 من قانون الالتزامات التركي (TBK)، على الرغم من أن المالك الجديد يصبح طرفًا في عقد الإيجار، إلا أن هذا لا يعني تلقائيًا أنه طرف في الدعوى القضائية الجارية. لكي يتمكن المالك الجديد من الاستمرار في دعوى الإخلاء الحالية، يجب “التنازل عن حق الدعوى كتابةً” بين المالك القديم والمالك الجديد (القرار رقم 2732 لعام 2024، الملف رقم 1195 لعام 2024، الدائرة 12 للقانون في المحكمة العليا).

الوضع الخاص بالإخلاء بسبب التخلف عن السداد: إن الحق في طلب الإخلاء بسبب التخلف عن السداد يعود لدائن الدين الذي يستند إليه التخلف، ولا يمكن التنازل عن هذا الحق بشكل منفصل عن الدين. ولكن إذا تم التنازل عن مستحقات الإيجار وحق الإخلاء معًا، يمكن للمالك الجديد الاستمرار في الدعوى (القرار رقم 741 لعام 2024، الملف رقم 325 لعام 2024، الدائرة 3 للقانون في المحكمة العليا). وكما تم التأكيد في قرار الدائرة الثامنة للقانون بمحكمة إزمير الإقليمية رقم 2744 لعام 2024، الملف رقم 2094 لعام 2024، فإنه في حال عدم تقديم وثيقة تنازل مكتوبة، لا يمكن للمالك الجديد الاستمرار في الدعوى، ويجب رفض الدعوى.

مسألة سقوط الدعوى: في القرارات التي تم فحصها، لم يُذكر أن الدعوى “تسقط”، بل تم التصريح بضرورة “رفض” الدعوى بسبب عدم أهلية المالك القديم (القرار رقم 10270 لعام 2013، الملف رقم 6498 لعام 2013، الدائرة 6 للقانون في المحكمة العليا).

2. مصير دعاوى تحديد الإيجار

تبين أن غالبية القرارات القضائية المقدمة لا تتضمن تقييمًا مباشرًا بشأن دعوى تحديد الإيجار (محكمة النقض، الدائرة المدنية السادسة، الأساس 2013/6498، القرار 2013/10270  ؛ الأساس 2013/9530، القرار 2013/12080  ؛ الأساس 2015/2218، القرار 2015/3585  ). ومع ذلك، في ضوء المبادئ العامة والقرارات المتعلقة بمستحقات الإيجار، يتم التوصل إلى النتائج التالية:

حوالة الدين والخلافة: في الدعاوى القائمة على المطالبات المالية مثل تحديد بدل الإيجار، يمكن للمالك السابق تحويل حقوقه التي لم يصدر حكم بشأنها بعد إلى المالك الجديد. مع التحويل، ينتقل حق التحصيل إلى المالك الجديد، ويمكن للمالك الجديد متابعة الدعوى (محكمة النقض، الدائرة المدنية الثالثة، الأساس 2024/325، القرار 2024/741  ).

القاعدة الإجرائية العامة (ق.إ.م. م. 125/2): وفقًا للقاعدة الإجرائية العامة المذكورة في قرار محكمة النقض، الدائرة المدنية الخامسة، الأساس 2020/5815، القرار 2020/9041  ؛ في حال تم التنازل عن موضوع الدعوى بعد رفعها، يحل الطرف المتنازل له محل المدعي وتستمر الدعوى من حيث توقفت. في هذه الحالة، يجب على المحكمة أن تسأل المالك الجديد ما إذا كان يرغب في متابعة الدعوى.

3. القواعد الإجرائية العامة وصلاحية متابعة الدعوى

المادة 125/2 من قانون الإجراءات المدنية رقم 6100 (ق.إ.م.)، هي الحكم الإجرائي الأساسي الذي يحدد مصير الدعوى في حالة بيع العقار. وفقًا لهذه المادة، في حالة نقل ملكية الممتلكات موضوع الدعوى، لا يكتسب المتنازل له صفة المدعي تلقائيًا؛ ولكنه يمكن أن يحل محل المدعي ويواصل الدعوى من حيث توقفت. يجب على المحكمة أن تأخذ هذا الوضع في الاعتبار من تلقاء نفسها (re’sen) وأن تفحص سجلات السجل العقاري وتسأل المالك الجديد عما إذا كان يرغب في متابعة الدعوى (محكمة النقض، الدائرة المدنية السادسة، الأساس 2016/6113، القرار 2016/4739  ).

4. مصادر ثانوية وتقييمات غير مباشرة

على الرغم من أن المعلومات التالية لا تتعلق مباشرة بدعاوى الإيجار والإخلاء، فقد تم اعتبارها مصدرًا ثانويًا من حيث إظهار المبادئ العامة التي سيتم تطبيقها في حالة تغيير ملكية العقار أثناء الدعوى:

فقدان صفة الطرف: في دعاوى وضع اليد دون نزع ملكية ودعاوى أجر المثل، تم التأكيد على أنه في حالة نقل ملكية العقار أثناء المحاكمة، يفقد المالك السابق صفة الطرف، ويجب إدخال المالك الجديد في الدعوى وفقًا للمادة 125/2 من قانون الإجراءات المدنية (الدائرة الخامسة للمحكمة العليا 2019/7001 أساس، 2020/6506 قرار؛ 2024/11299 أساس، 2025/8612 قرار.).

صلاحية المتابعة كشرط للدعوى: نظرًا لأن صلاحية متابعة الدعوى تزول بانتقال ملكية العقار، فلا يمكن للدعوى أن تستمر بحالتها التي افتتحت بها. يجب منح المدعي حقوقًا خيارية مثل متابعة الدعوى ضد المالك الجديد أو تحويل الدعوى إلى تعويض (محكمة استئناف إسطنبول الإقليمية، الدائرة السابعة المدنية 2024/4246 أساس، 2024/2798 قرار).

دعاوى منع التدخل: في دعوى منع التدخل في الملكية المشتركة للشقة، يجب التحقق من نية المالك الجديد لمتابعة الدعوى في حال بيع المدعي شقته، وإلا فقد تنشأ مشاكل إجرائية بسبب نقص الأهلية الإجرائية الفعالة (الدائرة الخامسة للمحكمة العليا 2023/11213 أساس، 2024/523 قرار).

ملخص النتائج: في دعاوى الإخلاء، ينتهي حق المالك السابق في إقامة الدعوى بالبيع؛ ولا يجوز للمالك الجديد متابعة الدعوى إلا بـ “إحالة خطية”، وإلا تُرفض الدعوى. على الرغم من عدم وجود نص خاص في المصادر المقدمة بشأن دعاوى تحديد الإيجار، إلا أنه يُعتبر أن المالك الجديد يمكنه تولي الدعوى في إطار القواعد الإجرائية العامة (مادة 125/2 من قانون الإجراءات المدنية) ومبادئ إحالة الدين. في كلا نوعي الدعوى، لا يؤدي بيع العقار إلى “سقوط” الدعوى تلقائيًا، ولكن من الضروري اتخاذ إجراءات إجرائية (الإحالة أو الإخطار) بسبب التغيير في صفة الطرف وصفة المتابعة.

الأسئلة المتكررة

Eski ev sahibi tahliye davası açtıktan sonra evi sattı; dava otomatik olarak düşer mi?

Hayır, dava kendiliğinden düşmez. Ancak eski malikin kiralayan sıfatı sona erdiğinden, dava sıfat yokluğu nedeniyle reddedilir. Yeni malikin davayı devralabilmesi için yazılı temlik zorunludur; aksi halde süreç yeniden başlatılması gerekebilir.

Yeni malik tahliye davasını devralmak için ne yapmalıdır?

Eski malik ile aralarında yazılı bir temlik sözleşmesi yapmaları ve bunu mahkemeye sunmaları gerekir. Temerrüt davalarında ise yalnızca dava hakkının değil, kira alacağının da birlikte temlik edilmesi zorunludur. Temlikin usulüne uygun yapılmaması davanın reddine yol açar.

Kiracı olarak tahliye davasının tam ortasında evi satın alan yeni malik beni tahliye edebilir mi?

Ancak yazılı temlik yoluyla dava hakkını devralmışsa davaya devam edebilir. Temlik yoksa mevcut dava reddedilir; yeni malik kendi adına yeni bir dava açmak zorunda kalır. Bu da size önemli bir zaman kazanımı sağlayabilir. İstanbul avukatı veya Tuzla avukatı ile süreci takip etmeniz hak kaybını önler.

لماذا تحتاج إلى دعم محامٍ متخصص؟

إن تغيير ملكية العقار أثناء سير دعاوى الإخلاء وتحديد الإيجار، يحتوي على فخاخ إجرائية خطيرة لكل من المدعي والمدعى عليه. تؤدي الأخطاء الفنية مثل عدم تقديم الإحالة الخطية في الوقت المناسب، أو عدم تقديمها للمحكمة، أو إحالة الحق في الدين وحق الإخلاء بشكل منفصل في دعاوى التخلف عن السداد، مباشرة إلى رفض الدعوى.

من ناحية أخرى، من منظور المستأجر، يمكن للمحامي الذي يعرف هذه القواعد الإجرائية ويوجه الاعتراضات الصحيحة في الوقت المناسب، أن يشكل درعًا فعالاً للغاية ضد محاولات الإخلاء غير المشروعة. تتطلب مسائل مثل المتابعة التلقائية للإجراءات ضمن نطاق المادة 125/2 من قانون الإجراءات المدنية، والإبلاغ عن سجلات الطابو للمحكمة في الوقت المناسب، والتحقق من الصلاحية القانونية لوثائق الإحالة، خبرة متخصصة.

بصفتنا مكتب محاماة 2M Hukuk، نقدم خدماتنا في إسطنبول وتوزلا مع طاقمنا ذوي الخبرة في جميع النزاعات الناشئة عن قانون الإيجار، بما في ذلك دعاوى الإخلاء، ودعاوى تحديد الإيجار والتكيف. إذا كنت تبحث عن محامٍ للإيجار في إسطنبول أو محامٍ للإيجار في توزلا، يمكنك الاتصال بنا لتأمين سير قضيتك.

مكتب محاماة 2M | اسطنبول – توزلا