Introduction et Approche Juridique Fondamentale
Les modifications des superficies en mètres carrés des unités indépendantes au cours du processus de transformation urbaine engendrent des conséquences juridiques différentes selon les parties au litige (entre propriétaires ou contre l’administration) et le fondement juridique de la transformation (contrats de droit privé ou article 6/A de la loi n° 6306). Les décisions de justice, en particulier, évaluent les déséquilibres manifestes de superficie en mètres carrés et de valeur survenus entre propriétaires dans le cadre des dispositions relatives à « enrichissement sans cause » , tandis que les pratiques administratives (notamment les attributions par tirage au sort après une catastrophe) adoptent une approche différente.
1. Enrichissement Sans Cause entre Propriétaires et Responsabilité en Indemnisation
Selon la jurisprudence établie de la 3e Chambre Civile de la Cour de Cassation (2022/5267 E., 2023/1448 K. ; 2018/4855 E., 2019/8655 K.), dans les bâtiments démolis et reconstruits dans le cadre de la transformation urbaine, un changement disproportionné des superficies en mètres carrés des unités indépendantes peut nuire au droit de propriété. Dans le nouveau projet, l’augmentation des surfaces d’utilisation pour certains propriétaires et leur diminution pour d’autres crée un « déséquilibre manifeste de valeur et d’usage » entre les parties.
Dans cette situation, la Cour de cassation accepte que les dispositions relatives à l’enrichissement sans cause, réglementées aux articles 77 à 82 du Code des obligations turc, doivent être appliquées. Dans les cas concrets, l’expertise permet de déterminer le montant de l’augmentation ou de la diminution de valeur dans chaque appartement ; il est jugé que les propriétaires ayant bénéficié d’une augmentation de superficie en mètres carrés doivent verser cette différence aux propriétaires lésés à titre d’indemnisation. Lors du calcul du montant de l’indemnisation, les valeurs des parties indépendantes à la date d’obtention du permis d’occupation et leurs quotes-parts foncières sont prises en compte.
2. Pratiques Administratives et Limitations dans le Cadre de la Loi n° 6306 (Article 6/A)
Les décisions récentes de la 4ème Chambre du Conseil d’État (2024/1079 , 2024/984 , 2024/948 , 2024/949 , 2024/947 , 2024/1132 ) ont établi une norme juridique différente, notamment pour les projets mis en œuvre après le tremblement de terre d’Izmir du 30/10/2020, conformément à l’article 6/A de la loi n° 6306. Les juridictions administratives, concernant les logements construits après la catastrophe, stipulent que :
le fait qu’il y ait des différences de superficie, d’étage, d’emplacement et de façade par rapport aux anciens logements est une « conséquence naturelle »,
que l’attribution des logements soit déterminée « par tirage au sort » ne peut être considérée comme une faute de l’administration,
que l’attribution à toutes les victimes de la catastrophe de logements ayant exactement les mêmes caractéristiques que leurs anciens logements n’est pas techniquement et juridiquement possible.
Dans ce contexte, la satisfaction des besoins urgents en logement est considérée comme prioritaire, conformément aux principes de l' »État social » et de la « Solidarité Nationale » de la Constitution, et les demandes d’indemnisation résultant d’une réduction de superficie en mètres carrés sont rejetées au motif de l’absence de faute de l’administration.
3. Circonstances Spéciales Empêchant ou Limitant les Demandes d’Indemnisation
Dans les décisions de justice, des situations spécifiques entraînant le rejet ou la compensation des demandes d’indemnisation ont été identifiées :
Plan de Gestion et Renonciation : La 11e Chambre Civile de la Cour de Cassation (2022/2744 E., 2022/3943 K.) rejette les demandes d’indemnisation dans les cas où les modifications de superficie sont acceptées dans le plan de gestion et où il existe des clauses de renonciation à intenter une action en justice à ce sujet.
Liquidation des Zones Illicites : Dans les décisions de la 6e Chambre Civile de la Cour de Cassation (2024/468 E., 2025/1210 K.) et du 9e Tribunal de Commerce de première instance d’Ankara, il a été statué que si la superficie d’un bien dans l’ancien bâtiment était plus grande en raison d' »extensions illégales » ou d' »utilisation abusive des parties communes » (par exemple, la fusion du logement du concierge), et que cette situation a été ramenée aux limites légales dans le nouveau projet, le propriétaire ne peut pas demander d’indemnisation pour la diminution de la superficie.
Principe de Compensation : Dans la décision du 1er Tribunal de Commerce de première instance d’Antalya (2017/809 E., 2019/438 K.), il a été stipulé que si l’appartement du propriétaire a diminué en taille mais que le magasin qui lui a été attribué dans le cadre du même projet a augmenté, le préjudice subi doit être compensé par l’avantage obtenu.
4. Sources Secondaires et Contexte Supplémentaire
Les décisions du Conseil d’État et de la Cour de Cassation, considérées comme des sources secondaires, fournissent les contextes supplémentaires suivants concernant la question :
Faute Administrative et Faute de Service : Dans les décisions de la 6e Chambre du Conseil d’État (2022/1524 E.) et de la 4e Chambre du Conseil d’État (2024/995 E.), il est souligné que la responsabilité d’indemnisation de l’administration peut survenir en cas de faute d’urbanisme et de contrôle dans les structures démolies en raison d’un risque de glissement de terrain ou de tremblement de terre, plutôt que de transformation urbaine, mais que cela est axé sur la « faute de service » plutôt que sur un déséquilibre entre les propriétaires.
Différence de plus-value et d’emplacement : Le Conseil des Chambres de Contentieux Administratif du Conseil d’État (2023/3171 E. ), a estimé que proposer aux actionnaires minoritaires des emplacements économiquement déséquilibrés (par exemple, des façades arrière au lieu de façades avant) au lieu de leurs anciens emplacements de valeur était contraire au principe de « partage équitable », et a indiqué que les actes administratifs pouvaient être annulés.
Liberté contractuelle : La 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation (2016/9265 E. ) peut considérer que si un enregistrement conforme au partage prévu dans le contrat de construction en échange de terrains, signé par le propriétaire en toute liberté, a été effectué, alors demander une indemnisation ultérieurement au motif d’une différence de valeur est « contraire à la règle de bonne foi ».
Conclusion Le propriétaire qui subit une réduction de superficie en mètres carrés après une transformation urbaine, si le litige concerne d’autres copropriétaires et qu’il existe un déséquilibre manifeste dans le projet, peut demander une indemnisation en se basant sur les dispositions relatives à l' »enrichissement sans cause ». Cependant, si la transformation est menée comme une procédure administrative (notamment un tirage au sort après une catastrophe) dans le cadre de la Loi n° 6306, la juridiction administrative tend à rejeter les demandes d’indemnisation, considérant ces différences comme la conséquence naturelle de l’opération de tirage au sort. Les utilisations illégales de l’ancien bien immobilier du titulaire des droits ou son consentement explicite dans le contrat peuvent annuler son droit à indemnisationdir.
Kentsel dönüşüm sonrası dairem küçülürse tazminat alabilir miyim?
Eğer dönüşüm kat malikleri arasında yapılan bir proje kapsamında gerçekleşmiş ve yeni projede bağımsız bölümler arasında açık bir metrekare veya değer dengesizliği oluşmuşsa, Yargıtay uygulamasına göre sebepsiz zenginleşme hükümleri kapsamında tazminat talep edilebilir. Ancak dönüşüm 6306 sayılı Kanun kapsamında idari bir uygulama (özellikle afet sonrası kura yöntemi) ile yapılmışsa, metrekare farkı çoğu durumda tazminat sebebi sayılmamaktadır.
Afet sonrası devlet tarafından verilen yeni konut eski konutumdan küçükse dava açabilir miyim?
Danıştay kararlarına göre, afet sonrası yapılan konut tahsislerinde eski konutla birebir aynı metrekare, kat veya cephe özelliklerinin sağlanması zorunlu değildir. Kura ile yapılan tahsisler sosyal devlet ilkesi kapsamında değerlendirilmekte ve idarenin kusuru bulunmadıkça metrekare farkına dayalı tazminat talepleri genellikle reddedilmektedir.
Eski dairemde kaçak alan veya ortak alan kullanımı varsa metrekare kaybı için tazminat isteyebilir miyim?
Hayır. Yargıtay kararlarına göre eski yapıda bulunan kaçak eklentiler, ortak alanların haksız kullanımı veya projeye aykırı büyütmeler nedeniyle oluşan metrekare fazlalığı yeni projede kaldırılmışsa, bu durum hak kaybı sayılmaz ve malik tazminat talep edemez.
Pourquoi un soutien juridique spécialisé est-il nécessaire ?
Les litiges liés à la transformation urbaine nécessitent des évaluations juridiques techniques et complexes. Les questions suivantes, en particulier, requièrent une expertise :
L’examen technique par un expert des calculs de part de terrain et de superficie en mètres carrés
La détermination si les conditions d’une action en enrichissement sans cause sont remplies
La stratégie de recours contre les actes administratifs relevant de la Loi n° 6306
Validité des clauses contractuelles et des dispositions de renonciation
Calculs de survaleur, de localisation et de déséquilibre de valeur
Détermination de la bonne voie légale sans perte de droits
Par conséquent, il est d’une importance capitale d’obtenir le soutien d’un avocat spécialisé en droit immobilier et en droit de la transformation urbaine afin d’éviter la perte de droits et de déterminer la bonne stratégie juridique pendant le processus de transformation urbaine.
Le Cabinet d’Avocats 2M Hukuk, opérant dans le domaine du droit de la transformation urbaine et du droit immobilier, notamment à Istanbul et plus particulièrement dans les régions de Tuzla, Pendik, Kartal et sur l’ensemble de la Rive Anatolienne, fournit des conseils juridiques professionnels pour les contrats de transformation urbaine, les litiges de superficie, les litiges concernant les parts de terrain et les processus d’indemnisation.
