La vente en propriété indivise est-elle nulle ? Les héritiers peuvent-ils vendre leur part ?
À la mort du défunt, la propriété indivise (copropriété) naît sur les biens immobiliers transmis aux héritiers. Dans ce régime, les héritiers n’ont pas de parts indépendantes et chaque héritier exerce son droit collectivement sur l’ensemble du bien immobilier. Selon la jurisprudence établie de la Cour de cassation, tant que la propriété indivise perdure, une vente individuelle, un transfert de parts ou une promesse de vente à des tiers est juridiquement invalide.
Cet article examine les restrictions de disposition, les exceptions entre héritiers, les conséquences du passage à la propriété par quote-parts et les interdictions spécifiques aux terres agricoles dans le cadre de la propriété indivise, sous l’angle de l’application pratique, à la lumière des décisions actuelles de la Cour de cassation.
1. Principes de la Propriété Indivise (Copropriété) et Restrictions de Disposition
Selon la jurisprudence de la Cour de cassation, en règle générale, les dispositions de la « propriété indivise » s’appliquent aux biens immobiliers transmis aux héritiers au décès du défunt. Dans ce régime de propriété, les héritiers n’ont pas de parts indépendantes définies ; le droit s’étend à l’intégralité du bien immobilier (8e Ch. Civ. – 2015/6736 K).
Interdiction de disposition indépendante : Tant que la propriété indivise (en main commune) perdure, la vente par un ou plusieurs héritiers de l’immeuble ou de sa propre part, seul, à des tiers est juridiquement invalide (8e Chambre Civile – 2013/9033 , 8e Chambre Civile – 2015/6736 ). Il est obligatoire que tous les copropriétaires décident à l’unanimité pour les actes de disposition (8e Chambre Civile – 2015/6736 ).
Opération de transfert : L’enregistrement des biens immobiliers au nom des héritiers, effectué par transfert, est réalisé en inscrivant uniquement leurs noms et en indiquant la condition d’indivision, sans mentionner les parts des héritiers (BGK d’unification de la jurisprudence – 1984/2-1985/5 K). À ce stade, aucune part indépendante dont un copropriétaire pourrait disposer seul n’est en question.
Promesse de vente à des tiers : Tant que la propriété indivise n’est pas convertie en propriété par actions (copropriété), les contrats de promesse de vente conclus avec des personnes extérieures à la succession ne peuvent être exécutés (remplis) (14e Chambre Civile – 2011/1111 K, 7e Chambre Civile – 2021/6443 K).
2. Transfert de parts entre héritiers et exceptions
Même si la propriété indivise perdure, certaines exceptions sont reconnues pour les transactions entre héritiers :
Cession entre héritiers : Conformément au Code civil, le transfert du droit successoral sur un immeuble faisant partie de la succession avant la division de l’héritage « à un autre héritier » est possible. Pour que de tels contrats soient valides, ils n’ont pas besoin de couvrir tous les droits de la succession, et ces contrats peuvent permettre des transactions au cadastre sans altérer l’état d’indivision (Unification des Jurisprudences BGK-1984/2-1985/5 K).
Condition de forme : La forme écrite est une condition de validité pour les contrats de cession de parts successorales conclus entre les héritiers (14e Ch. Civ.-2016/11258 , 8e Ch. Civ.-2016/7927 K). Ces contrats sont valables sans le consentement des autres héritiers (8e Ch. Civ.-2010/7080 K).
Demande judiciaire : Un héritier peut demander l’annulation de l’enregistrement foncier et l’inscription à son nom uniquement à concurrence de sa part successorale ; il ne peut cependant pas demander l’inscription au nom des autres héritiers (8e Ch. Civ.-2011/6909 K, 8e Ch. Civ.-2012/10927 .
3. Transition vers la copropriété et pouvoir de vente autonome
Si la propriété en indivision entre héritiers est transformée en copropriété (propriété par parts), le pouvoir de disposition de chaque héritier change :
Droit de disposition indépendant : Dans la copropriété, chaque copropriétaire peut disposer librement de sa propre part, indépendamment des autres ; il peut vendre ou céder sa part (16e Ch. Civ.-2016/17495, 14e Ch. Civ.-2011/3436).
Vente après enregistrement : Il a été établi que si le bien immobilier est transféré sous forme de copropriété proportionnellement aux parts successorales, les héritiers peuvent vendre ces parts à des tiers, et ces transactions sont enregistrées dans les registres fonciers (1. HD-2014/16986, 1. HD-2012/16288).
Effet de la conversion : Après la conversion de la copropriété indivise en copropriété par parts, les « contrats de transfert de parts successorales » préalablement établis deviennent nuls et non avenus ; car désormais les dispositions de la copropriété par parts sont primordiales (8. HD-2014/14915
4. Restrictions spéciales concernant les terres agricoles
Un régime spécial est prévu pour les terres agricoles d’une taille indivisible :
Si une propriété conjointe existe sur ces terres, les terres ne peuvent être divisées et les parts ne peuvent être vendues ou transférées à des tiers (14. HD-2012/15180). Dans ce cas, la vente indépendante des parts des héritiers est légalement interdite.
5. Informations tirées de sources secondaires et exemples d’application
Les points suivants ont été compilés à partir de sources secondaires qui fournissent un contexte supplémentaire lorsque les textes de décision contiennent des informations limitées :
Source secondaire (5. HD-2024/6655 ; 20. HD-2019/2259 ): Dans la pratique, il est observé que les héritiers effectuent d’abord les procédures de transfert, puis réalisent des ventes de parts entre eux, et que ces ventes sont enregistrées au cadastre.
Source secondaire (HGK-2022/718 ): Il est entendu qu’après que les héritiers ont transféré le bien immobilier sous forme de copropriété par parts (par exemple, avec des parts de 1/4), ils peuvent transférer des parts en se donnant mutuellement procuration, et ces transferts peuvent être onéreux ou gratuits (don).
Source secondaire (Rescrit – 21.05.2013): Dans les ventes réalisées au stade de la copropriété indivise, les frais d’enregistrement étaient calculés globalement au nom de tous les propriétaires ; tandis que dans les ventes postérieures au passage à la copropriété par quotes-parts, les frais sont perçus séparément sur la part de chaque actionnaire.
Source secondaire (1ère Ch. Civ. – 2025/2512): Il a été indiqué que les demandes des héritiers pour l’enregistrement indépendant de leurs parts au cadastre, en l’absence de partage extrajudiciaire ou légal, peuvent faire l’objet de litiges en raison d’allégations telles que le partage de fait ou la donation, et nécessitent un examen détaillé par le tribunal.
Source secondaire (14ème Ch. Civ. – 2016/10907): Bien que la vente générale de parts soit possible en copropriété par quotes-parts, il a été souligné que le consentement des autres copropriétaires pourrait être requis pour la vente d’une partie physique spécifique du bien immobilier (part concrétisée).
Questions Fréquemment Posées
Elbirliği mülkiyetinde bir mirasçı kendi payını tek başına satabilir mi?
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Paylı mülkiyete geçilirse mirasçı payını serbestçe satabilir mi?
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La confusion entre la propriété indivise (par mains communes) et la copropriété par quotes-parts,
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